La casa mi va stretta... la provvigione non ti spetta.

La casa mi va stretta… la provvigione non ti spetta.

di Milizia Giulia, Dott.ssa

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La sentenza del Tribunale di Roma sez. X n. 20375, depositata lo scorso 26 ottobre, muta l’orientamento proprio (trib. Roma sez. X. n. 17692/11) e della giurisprudenza costante sul diritto alla provvigione anche in caso di mediazione atipica: sinora al mediatore spettava un compenso per il solo fatto di aver messo in contatto le parti, anche se il bene era difforme da quello reclamizzato o, all’atto della stipula, i contraenti variavano le condizioni del contratto standard. All’acquirente, però, non spetta alcun rimborso, nemmeno per la lite temeraria.

Il caso. Un’anziana donna si rivolgeva ad una nota agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile a Roma e suo tramite formulava <<una proposta contrattuale a corpo>>, impegnandosi a corrispondere una somma a titolo di provvigione alla sua accettazione da parte del venditore. Una volta concretizzatasi questa condizione, però, la donna non saldava il dovuto, sostenendo che il preliminare non era valido poichè il bene era difforme da quello proposto. Infatti il venditore aveva mostrato una planimetria dell’appartamento e della soffitta che era risultata essere di dimensioni più ridotte. Non aveva consegnato le chiavi sì che l’acquirente non aveva potuto visitarlo prima dell’accettazione, scoprendo l’inganno solo allora. Si opponeva, perciò, al decreto ingiuntivo della mediatrice, chiedeva un risarcimento danni e la condanna per liti temeraria.

L’agente chiamava in causa, in manleva, le proprie assicurazioni. Il giudice accoglieva la sua richiesta, ma negava i danni e, quindi, veniva meno la garanzia con compensazione delle spese tra l’agente e gli intervenuti.

Quando spetta la provvigione? Sul punto la giurisprudenza di merito e di legittimità divergono. Qualche anno fa quando è prevalso l’orientamento, sino allora minoritario, secondo cui il mediatore, regolarmente iscritto all’albo, ha diritto a richiederla anche solo per aver messo in contatto le parti, indipendentemente se queste concludano o meno l’affare (Cass. civ. sez. III n. 10205/11). Infatti il contratto di mediazione non obbliga le parti a concluderlo, è sufficiente che si incontrino per l’opera prestata dall’agente (Trib. BA sez. II civ. n. 2757/09). È dovuta anche nel caso in cui il contratto, firmato quando l’incarico era già scaduto, sia risolto oppure sia stato concluso dopo la scadenza del mandato (Cass. civ. sez. III n. 5348/09 e Trib. BA sez. II n. 1998/09).

Si ricordi che l’altra tesi, ormai desueta, invece, imponeva la conclusione dell’affare come condizione essenziale per percepirla (Trib. BA sez. II n. 1818/09) e, in alcuni casi, essa di per sé non era sufficiente a rivendicare tale diritto (Cass. sez. trib. n. 9539/11): si deve dimostrare l’attività svolta dall’intermediario e che la stessa ha portato alla stipula dell’accordo (cfr Niente provvigione per il mediatore che non si qualifica alle parti come tale, DirittoeGiustizi@ del 10 giugno 2011, Salvo pattuizione differente il contratto di mediazione non obbliga il conferente a concludere l’affare DirittoeGiustizi@ del 29 settembre 2009,Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se l’affare si conclude dopo la scadenza dell’incarico, DirittoeGiustizi@ del 1 luglio 2009; Milizia , Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se i contraenti modificano le clausole del contratto standard,Tribunale civile di Roma sez. X n. 17642 del 8 agosto 2011,depositata il 14/9, DirittoeGiustizi@ del 19 ottobre 2011).

Forme di mediazione atipica. Questa ultima condizione rientra nella autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 cc, che possono legittimamente discostarsi dagli schemi tipici dettati dagli artt. 1755 e 1754 cc.: è una mediazione atipica, che però, produce gli stessi effetti di quella regolata da tali norme.

L’apposizione di una condizione non è vessatoria. Perciò è lecita e non vessatoria la clausola in cui si vincola la provvigione al verificarsi degli elementi essenziali del patto, così come è consentito apporre termini, poiché rientra nella libertà negoziale delle parti. Nella fattispecie il diritto al compenso era subordinato alla <<comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto>>, condizione che,abbiamo detto, si era avverata.

Nessuna provvigione senza diligenza nel mediare. Ciò nonostante il giudice ha ritenuto che la negligenza dell’agente nel mediare l’affare abbia fatto venir meno il diritto alla provvigione.

Esso matura dall’incontro delle parti, ma ciò non esula il professionista dalla speciale diligenza sottesa alla sua attività, tanto più se assiste entrambi i contraenti (Cass. n. 8734/09). Nella fattispecie il mediatore e la donna hanno fatto un legittimo affidamento sul venditore e, questa ultima, sulla professionalità dell’agenzia che, però, ha trascurato l’adempimento dei suoi doveri. Ergo nessuna provvigione se viene meno un elemento essenziale del patto, che avrebbe legittimato il rifiuto alla sua conclusione.

Risarcimento danni. È stato negato, poiché l’anziana avrebbe dovuto visionare l’immobile prima di formulare la proposta d’acquisto e non alla sua accettazione, sì da rendersi conto di detti vizi. Ergo, malgrado la negligenza e la mala fede del mediatore, l’opponente non avrà diritto ad alcun risarcimento, perché anche lei è stata negligente: non solo non ha preteso di visionare il bene prima, ma non ha neanche verificato la titolarità dello stesso.

Esclusione della lite temeraria. Segue la soccombenza e punisce con una sanzione civile chi ha agito in contrasto col fair play processuale. La peculiarità della lite esclude che l’opposto abbia agito con dolo o colpa grave e, quindi, la lite temeraria.

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Milizia Giulia

Autrice per riviste giuridiche di fama nazionale ed internazionale. Ha completato la sua formazione con corsi di specializzazione in mediazione civile ex Dlgs 28/10  e relativi aggiornamenti ex DM 145/11, corsi sulla tutela della privacy, sul diritto societario e fallimentare, sulle nuove frontiere del web e sulle relative implicazioni giuridiche, sulle politiche familiari in Italia ed in Europa, sulla tutela del lavoratore e sulla sicurezza sul lavoro, sulla contrattualistica, sul diritto bancario e per l’esercizio della professione di amministratore di condomini. Le sue aree d'interesse sono la tutela della privacy, della proprietà intellettuale, pari opportunità, diritto internazionale, diritto del lavoro e previdenziale, diritto amministrativo, processo telematico e diritto legali all'informatizzazione della società, RCA, diritto condominiale, malpratice. Ho all'attivo oltre 1000 pubblicazioni riprese dai più importanti luminari del diritto nelle loro opere, monografie e portali giuridici.


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