Ipoteca legale: natura giuridica e struttura
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Ipoteca legale: definizione e caratteri

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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L’ipoteca legale è una forma di tutela che il venditore di un immobile, al fine del rispetto di un pagamento nelle forme stabilite per contratto, fa valere sullo stesso bene messo in vendita.
La richiesta di solito viene fatta presso uno studio notarile.

L’art. 2817 codice civile

A norma dell’articolo 2817 del codice civile, ne possono far richiesta:

Il venditore dell’immobile sullo stesso stabile messo in vendita.
Eredi, soci e coloro che hanno condiviso il pagamento dell’immobile ipotecabile.
Lo Stato, nel caso si voglia rivalere sul proprietario per importi non pagati a seguito di debiti e imposte con esso.
Il proprietario dell’immobile per legge non si può opporre alla richiesta di ipoteca legale, ma può rinunciare in sede notarile in accordo con la controparte.
E’ prassi che il notaio chieda formalmente la rinuncia a questa forma di tutela, perché per il richiedente sarebbe un costo aggiuntivo alle spese notarili per l’atto di compravendita, mentre per il venditore si tratterebbe di un iter legale e burocratico molto lungo.
Le due parti di solito si accordano prima sulle modalità di pagamento e il rispetto dei termini con una scrittura privata, che verrà autenticata dal notaio stesso.

La procedura

Una volta fatta la richiesta, l’ipoteca legale, allo stesso modo delle altre forme di tutela, verrà trascritta nell’apposito registro ipotecario, che con una visura ipotecaria è di pubblica consultazione.
Quando trascorrono venti anni dall’iscrizione al registro, l’ipoteca legale verrà prescritta, ma non cancellata.
Questa procedura viene richiesta dall’acquirente.
L’estinzione di un mutuo non comporta automaticamente la cancellazione di un’ipoteca, ma la sua estinzione.
Nei registri ipotecari il nome del proprietario dell’immobile sarà sempre presente, a patto che lo stesso non faccia richiesta di cancellazione.
Per fare questo dovrà alternativamente
Richiedere un atto notarile nel quale il proprietario dell’immobile chiede formalmente la cancellazione dell’ipoteca legale in virtù del saldo definitivo del suo debito.
Aspettare la sentenza di un giudice, che se ci fosse un contenzioso giuridico tra acquirente e venditore, si pronuncerà in favore della cancellazione dell’ipoteca legale nel caso di estinzione del debito.
In entrambi i casi i costi delle procedure sono a carico di chi richiede la cancellazione.
Quando vine emessa la sentenza o inoltrato l’atto notarile, la Conservatoria provvederà a mettere nel registro l’ordinanza di cancellazione o la richiesta notarile, annotando a margine dell’ipoteca la data dalla quale è valida la richiesta o la sentenza.

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