Infiltrazioni in condominio e danno aggravato dal proprietario

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riferimenti normativi: artt. 2043 c.c.; 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 9487 del 09/04/2024

1. La vicenda: infiltrazioni dal tetto e richiesta di danni al condominio

Con ricorso ex art. 702‑bis c.p.c., una condomina si rivolgeva al Tribunale lamentando gravi infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dalla copertura comune. Secondo l’attrice, i difetti del tetto e la mancata manutenzione delle facciate avevano reso l’immobile insalubre, inabitabile e non idoneo alla locazione sin dal dicembre 2015. Chiedeva pertanto la condanna dei convenuti (cioè degli altri condomini) all’esecuzione delle opere necessarie e al risarcimento dei danni materiali e da mancato godimento, quantificati complessivamente in € 8.709,76, oltre al ristoro del mancato reddito locativo.
I convenuti si costituivano contestando integralmente le pretese dell’attrice. In via preliminare eccepivano l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria nei confronti di tutti i litisconsorti necessari. Nel merito, attribuivano la responsabilità delle infiltrazioni a condotte e omissioni della stessa condomina: cattiva posa degli infissi, canali di scolo ostruiti, difetti del balcone di proprietà esclusiva, nonché incuria protratta nel tempo e realizzazione di opere abusive (in particolare un soppalco privo di autorizzazioni). Alcuni convenuti proponevano inoltre domanda riconvenzionale per danni ai propri immobili e per lite temeraria.
Il Tribunale, convertito il rito in ordinario, disponeva una consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale emergeva un quadro complesso di responsabilità concorrenti. Da un lato, il CTU accertava vizi di progettazione e realizzazione del tetto condominiale, nonché carenze manutentive delle facciate, idonei a configurare una responsabilità del condominio, quale custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c. Dall’altro lato, venivano rilevati elementi di responsabilità esclusiva dell’attrice: difetti negli infissi, errata impermeabilizzazione del balcone e mancata cura delle proprie pertinenze. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione: quando la condotta del danneggiato esclude il risarcimento

L’art. 1227 c.c., comma 2, può comportare l’esclusione del risarcimento dei danni da infiltrazioni in favore del danneggiato?

3. La decisione: lavori sulle parti comuni sì, risarcimento no

Il Tribunale ha rigettato preliminarmente l’eccezione di improcedibilità. Nel merito, pur accertando un concorso di cause imputabili sia al condominio sia all’attrice, il Tribunale ha ritenuto che la pretesa risarcitoria dovesse essere respinta in applicazione dell’art. 1227 c.c., comma 2, atteso il comportamento negligente dell’attrice che ha aggravato il danno. Secondo il giudice campano, la condotta della condomina, caratterizzata dalla tardiva denuncia dei danni, dalla mancata manutenzione dell’immobile, dai lavori di ristrutturazione non ultimati dal 2012 e dalla presenza di rilevanti difformità urbanistiche, ha aggravato in modo determinante il pregiudizio. Di conseguenza, a parere del Tribunale, i danni, nella loro entità finale, sono risultati una conseguenza che l’attrice avrebbe potuto in gran parte evitare o contenere, se avesse agito tempestivamente e diligentemente.
Pertanto, la domanda di risarcimento dei danni materiali all’immobile
dell’attrice è stata integralmente rigettata. Del resto la CTU ha confermato che un intervento tempestivo avrebbe limitato o impedito l’evoluzione del fenomeno infiltrativo.
Diversa la valutazione sulla domanda volta a ottenere l’esecuzione dei lavori sulle parti comuni. Il Tribunale ha accolto tale richiesta, ritenendo necessario procedere alle opere indicate dal CTU (per un importo complessivo di € 33.247,55) al fine di eliminare le cause condominiali delle infiltrazioni. Il giudice campano ha evidenziato come tali spese devono essere ripartite tra tutti i condomini, compresa l’attrice, secondo i criteri dell’art. 1123 c.c., comma 1.
Infine il Tribunale ha respinto la richiesta dell’attrice di ottenere il risarcimento per il mancato utilizzo o reddito dell’immobile, osservando che l’impossibilità di locarlo non è dipesa dalle infiltrazioni, ma da condizioni a lei imputabili, come la ristrutturazione mai conclusa e le difformità urbanistiche presenti. È stata rigettata anche la domanda riconvenzionale di uno dei convenuti, poiché i danni lamentati nel suo locale sono risultati derivanti da umidità di risalita e non da comportamenti dell’attrice. Non è stata accolta neppure la richiesta di condanna per lite temeraria.

4. Il principio: la responsabilità del condominio non elimina i doveri del proprietario

Il condominio, quale ente di gestione, è responsabile, ai sensi dell’articolo 2051 c.c., per i danni cagionati a terzi, inclusi i proprietari delle singole unità immobiliari, derivanti dalla violazione degli obblighi di custodia e manutenzione delle parti comuni dell’edificio.
Dal dovere di custodia deriva l’obbligo di vigilare sulla cosa al fine di prevenire eventi dannosi: il condominio proprio in quanto custode dei beni comuni è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno (Trib. Foggia 26 gennaio 2026, n. 130).
In ogni caso merita di essere considerato che la condotta del danneggiato può essere rilevante ai fini dell’esclusione della responsabilità del custode solo se integra il caso fortuito (Cass. civ., sez. II, 16/02/2021, n. 4035). In altre parole la responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva in quanto si fonda unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode; tale responsabilità può essere esclusa solo in presenza del caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno. Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, il caso fortuito può essere rappresentato, con effetto liberatorio totale o parziale, anche dal fatto del danneggiato, avente un’efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l’evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno (Trib. Palermo 30 luglio 2024, n. 4271).

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