Incarico ad un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali: quale maggioranza?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Savona –Sezione Civile- sentenza n. 372 del 20-04-2022

L’incarico ad un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali non richiede la stessa maggioranza necessaria per l’approvazione dei valori millesimali

Riferimenti normativi: art. 1136 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 11/03/2021 n. 6894

      Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda 

La condomina di un caseggiato impugnava la delibera approvata dall’assemblea di un supercondominio costituito da più fabbricati. Nella riunione si era discusso e deliberato in merito alla nomina di un tecnico abilitato per la redazione di nuove tabelle millesimali del supercondominio (con possibilità, per ogni condominio, di affiancare al tecnico nominato dall’assemblea del supercondominio un proprio tecnico di fiducia); l’assemblea, presenti n. 40 condomini su n. 81 e con millesimi dichiarati pari a n. 517, aveva deliberato di conferire l’incarico ad un tecnico che non aveva mai lavorato per il complesso edilizio; l’attrice riteneva la delibera nulla e/o annullabile, tra l’altro, per essere stata assunta senza il rispetto della maggioranze richiesta; in ogni caso considerava la decisione viziata per eccesso di potere, avendo l’assemblea conferito l’incarico ad un tecnico diverso da quello precedentemente incaricato, con conseguente duplicazione delle spese da sostenere; infine notava che l’assemblea era stata convocata in un comune diverso rispetto a quello in cui il supercondominio aveva la sede. Successivamente i condomini – che si costituivano in giudizio contestando tutte le argomentazioni dell’attrice – approvavano le tabelle redatte dal tecnico incaricato.

2. La questione 

L’incarico ad un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali quale maggioranza richiede?


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3. La soluzione 

Il Tribunale ha dato ragione al supercondominio. Secondo lo stesso giudice, infatti, anche volendo sostenere che l’incarico conferito al tecnico fosse stato affidato con delibera assunta in assenza del necessario quorum deliberativo, si deve tenere conto che le tabelle da lui redatte sono state poi regolarmente approvate così, di fatto, sanando precedenti eventuali (comunque insussistenti) situazioni di originaria irregolarità. In ogni caso il Tribunale ha escluso che per incaricare un tecnico sia necessaria la maggioranza qualificata richiesta dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., prevista, invece, per la successiva approvazione delle tabelle.

4. Le riflessioni conclusive 

Secondo una decisione, l’affidamento dell’incarico di revisionare le tabelle è, di per sé, manifestazione di volontà di revisionare i valori millesimali, con la conseguenza che la delibera va approvata secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 c.c., comma secondo, secondo cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (Trib. Roma 21 aprile 2020 n. 6353).

In ogni caso per questa opinione il mancato rispetto del quorum prescritto costituisce vizio rilevante ai fini dell’annullabilità della deliberazione. La relativa impugnativa dovrebbe, pertanto, essere proposta entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. (Trib. Bari, Sez. III, 12/02/2010).

La decisione in commento però sembra sposare la tesi contraria recentemente espressa dalla Suprema Corte. Nel caso di specie un condomino aveva impugnato una delibera, sostenendo che l’assemblea aveva errato nel dare un incarico ad un tecnico di redigere le tabelle millesimali a maggioranza semplice, anziché con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c. o all’unanimità. Il Tribunale aveva dato ragione ai condomini in quanto aveva accertato che la volontà assembleare, espressa a maggioranza semplice, si era limitata a conferire l’incarico ad un tecnico, ma senza anche approvare le nuove tabelle. La Corte d’Appello aveva confermato la decisione di primo grado. Tali sentenze sono state confermate anche dai giudici supremi secondo cui l’assemblea, a fronte di un ordine del giorno che prevedeva la revisione delle tabelle millesimali con la nomina di un tecnico, non ha inteso già approvare la revisione delle tabelle, ma si è limitata, invece, a conferire un incarico professionale, onde verificare se ricorressero le condizioni per deliberare successivamente la modifica delle tabelle preesistenti (Cass. civ., sez. II, 11/03/2021, n. 6894). In ogni caso – come giustamente sottolineato dal Tribunale di Savona – la nomina da parte dell’assemblea di un tecnico diverso da quello in precedenza incaricato costituisce una legittima scelta discrezionale dell’assemblea non riconducibile all’eccesso di potere (che riguarda quelle decisioni adottate in modo assolutamente arbitrario e dannoso per l’ente condominiale senza alcun legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante). In ogni caso merita di essere ricordato che non rientra tra i compiti dell’amministratore la creazione di nuove tabelle, essendo tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni onde provvedere al calcolo dei nuovi valori millesimali

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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