L’incarico per la redazione delle tabelle millesimali: con quale maggioranza?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – VI sez. civ. - sentenza n. 6656 del 10-03-2021

Le tabelle millesimali (di entrambi di proprietà e gestione) si trovano molto spesso a essere allegate al regolamento condominiale di origine esterna.

Solitamente è il venditore o il costruttore che le redige e le presenta, insieme al regolamento già formato, a ciascun acquirente che ne prende coscienza e contestualmente alla sottoscrizione del rogito, accetta regolamento e tabelle.

Se il costruttore o venditore non ha già predisposto le tabelle è necessario prendere tutte le iniziative per formarle.

In particolare l’amministratore, o chi ne fa provvisoriamente le funzioni, può rivolgersi al costruttore o a chi ha frazionato e venduto l’edificio per richiedere copia delle tabelle eventualmente elaborate ma non allegate al regolamento: in tal caso, poi, l’amministratore cercherà di ottenerne l’approvazione. Se, però, non dovesse esistere alcuna tabella sarà necessario convocare un’apposita assemblea per conferire ad un tecnico l’incarico di redigerla.

Il problema, però, è individuare la maggioranza necessaria per conferire tale l’incarico.

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L’iniziativa (illecita) dell’amministratore

Non rientra tra i compiti dell’amministratore la creazione di nuove tabelle, essendo tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni onde provvedere al calcolo dei nuovi valori millesimali. È importante sottolineare che non costituisce ratifica del comportamento (illecito) dell’amministratore la partecipazione dei condomini ad una riunione in cui il tecnico presenta una relazione illustrativa, né può avere efficacia di ratifica la successiva lettera dell’amministratore d’incarico al professionista o la circostanza che tutti i condomini abbiano consentito l’accesso nei loro appartamenti in quanto, per configurare un’accettazione, sia pure tacita, della prestazione offerta dal professionista è necessario quanto meno un comportamento concludente dell’adunanza, quale quello di approvazione della relativa spesa.

La maggioranza per l’incarico: le tesi contrapposte

Secondo un’opinione la nomina del tecnico non segue, in termini di maggioranze, quelle per cui devono essere deliberate le “opere” a cui egli è preordinato (nel qual caso basterebbe la maggioranza semplice). Secondo una diversa opinione, la decisione in questione non comportando né approvazione di tabelle millesimali, né modifica di quelle convenzionali preesistenti (la delibera) non richiede il consenso unanime di tutti i proprietari, ma piuttosto la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma, trattandosi dell’approvazione di una spesa finalizzata alla redazione di regolamento e tabelle da sottoporre, in seguito, all’approvazione dei proprietari.  In ogni caso per questa opinione il mancato rispetto del quorum prescritto costituisce vizio rilevante ai fini dell’annullabilità della deliberazione. La relativa impugnativa dovrebbe, pertanto, essere proposta entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. (Trib. Bari, Sez. III, 12/02/2010).

Secondo una decisione più recente, l’affidamento dell’incarico di revisionare le tabelle è, di per sé, manifestazione di volontà di revisionare i valori millesimali, con la conseguenza che la delibera va approvata secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 c.c., comma secondo, secondo cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (Trib. Roma 21 aprile 2020 n. 6353).

L’incarico “esplorativo” per la modifica delle tabelle millesimali

In una vicenda recentemente esaminata dalla Cassazione è stato espresso un principio particolarmente interessante che merita di essere segnalato. Nel caso di specie un condomino aveva impugnato una delibera, sostenendo che l’assemblea aveva errato nel dare un incarico ad un tecnico di redigere le tabelle millesimali a maggioranza semplice, anziché con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c. o all’unanimità.

Il Tribunale aveva dato ragione ai condomini in quanto aveva accertato che la volontà assembleare, espressa a maggioranza semplice, si era limitata a conferire l’incarico ad un tecnico, ma senza anche approvare le nuove tabelle.

Il condominio si era limitato a dar mandato ad un professionista di verificare la necessità della revisione delle tabelle, alla luce delle modifiche nel frattempo intervenute all’interno dello stabile condominiale, ma non era stata ancora deliberata la sostituzione delle tabelle preesistenti. La Corte d’Appello aveva confermato la decisione di primo grado. Tali sentenze sono state confermate anche dai giudici supremi secondo cui l’assemblea, a fronte di un ordine del giorno che prevedeva la revisione delle tabelle millesimali con la nomina di un tecnico, non ha inteso già approvare la revisione delle tabelle, ma si è limitata, invece, a conferire un incarico professionale, onde verificare se ricorressero le condizioni per deliberare successivamente la modifica delle tabelle preesistenti.

Ha quindi precisato che il contenuto effettivo della delibera era esclusivamente la verifica delle necessità della revisione: in tal caso, secondo la Cassazione, basta la maggioranza semplice per l’incarico ad un professionista (Cass. civ., sez. II, 11/03/2021, n. 6894).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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