La clausola del regolamento che non specifica in che modo il condomino non può o non deve utilizzare le parti comuni è inapplicabile. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 21/09/2011, n. 19209
Indice
1. La vicenda: inapplicabilità clausola di non utilizzo
Una condomina decideva di installare delle tubature del gas sulle pareti condominiali. L’amministratore è stato informato del progetto e ha partecipato a un sopralluogo, alla presenza del perito termoidraulico e dell’installatore, valutando insieme il percorso più adeguato per minimizzare l’impatto sulla struttura. Inoltre, tramite e-mail, la condomina ha fornito aggiornamenti dettagliati sullo stato dei lavori, corredati da prove documentali e fotografiche. L’opera è stata completata il 08 ottobre 2021 e collaudata il 14 novembre 2021. Una delibera assembleare del condominio, datata 17 dicembre 2021, ha intimato alla stessa condomina di ripristinare le opere realizzate sulle parti comuni entro 30 giorni. In caso di mancata esecuzione, l’assemblea aveva deliberato di procedere legalmente, affidando la questione a un avvocato. Del resto una clausola del regolamento stabiliva quanto segue: “E’ vietato agli occupanti dell’immobile compiere qualsiasi atto che possa turbare la sicurezza, l’estetica, la tranquillità, l’igiene ed il decoro del condominio o di singole sue parti”. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.Lisa CiardiGiornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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2. La questione
Il regolamento di condominio può comprimere il diritto dei condomini di cui all’art. 1102 c.c. di utilizzare le parti comuni?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Lo stesso giudice ha evidenziato che le disposizioni di un regolamento di condominio che limitano i diritti spettanti ai singoli condomini sulle cose proprie o comuni, come quelle che comportano limitazioni alle destinazioni delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, incidono nella sfera dei diritti soggettivi ed hanno natura contrattuale. Queste clausole possono comprimere il diritto dei condomini di cui all’art. 1102 c.c. di utilizzare le parti comuni ma le limitazioni devono essere sufficientemente specifiche, non potendosi mai applicare un divieto generalizzato. Il Tribunale ha evidenziato che il regolamento condominiale non contiene alcun divieto esplicito riguardo all’installazione di tubazioni sulle parti comuni. Inoltre, ha riconosciuto che tali tubature erano necessarie per il corretto funzionamento dell’impianto di riscaldamento dell’abitazione della parte attrice, confermando così la legittimità dell’intervento.
In mancanza di validi divieti regolamentari, il giudice friulano ha ricordato che ciascun condomino può utilizzare il muro condominiale perimetrale per installare la tubatura del gas senza dover chiedere il permesso agli altri condomini o attendere una delibera dell’assemblea, se detta tubatura non altera la destinazione della parte in comune (ossia la facciata dell’edificio) e non impedisce agli altri condomini di usufruirne, ossia di farne pari uso.
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4. Le riflessioni conclusive
I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti (Cass. civ., Sez. II, 20/10/2016, n. 21307). Nel caso di specie la clausola sopra menzionata non ha indicato e non ha specificato in che modo il condomino non possa o non debba utilizzare le parti comuni di cui è comproprietario: la pattuizione in questione è stata giustamente ritenuta inapplicabile. Tenendo conto di quanto sopra è necessario ricordare che, se non sussistono specifici ed espressi divieti all’interno del regolamento condominiale, come nel caso di specie, il condomino può utilizzare il muro condominiale perimetrale per l’installazione di tubature del gas a servizio del proprio appartamento. L’apposizione di tubature non deve alterare la destinazione della parte in comune, ossia la facciata dell’edificio e non deve impedire agli altri condomini il diritto di farne parimenti uso (ai sensi dell’art. 1102 c.c.). Tale installazione non deve rappresentare, rispetto al preesistente complesso, una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore, senza che occorra che l’edificio sia dotato di particolare pregio artistico (Cass. civ., sez. II, 10/03/2022, n. 7864).
Alla stregua dei rilievi che precedono la decisione in commento ha affermato che l’opera dell’attrice è una lecita utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c., poiché non ha alterato la naturale e precipua destinazione di sostegno dell’edificio condominiale, non ha leso il decoro architettonico e non ha impedito l’esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso del muro.
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