In che cosa consiste l’usucapione abbreviata

In che cosa consiste l’usucapione abbreviata

di Concas Alessandra, Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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Il termine ordinario entro il quale si verifica l’usucapione è di venti anni.

Nonostante questo, spesso si sente parlare di un’usucapione abbreviata, che si compie dopo dieci anni.

In questa sede si scriverà di questi argomenti, fornendo i relativi chiarimenti sul funzionamento del meccanismo.

In che cosa consiste l’usucapione

Non si può comprendere cos’è l’usucapione relativa a dieci anni, vale a dire quella abbreviata, se prima non si sa come funziona l’usucapione  relativa a venti anni, vale a dire quella ordinaria.

L’acquisto per usucapione si realizza quando ricorrono determinati presupposti.

Il possesso di un bene altrui non deve essere stato acquisito con violenza o clandestinità.

Risulta essere violento il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’utilizzo della forza, mentre è clandestino se conseguito con artifici posti in essere al fine di nasconderlo al soggetto spogliato del bene).

Il possesso deve essere continuo e ininterrotto per un determinato periodo di tempo pari a venti anni, anche se in alcuni casi il termine si riduce a dieci anni.

Al fine di fare in modo che il possesso non sia clandestino, lo stesso deve essere acquistato ed esercitato pubblicamente, in modo visibile e non occulto.

Il possesso pubblico di un immobile, insieme al decorso del termine utile per usucapirlo, è sufficiente a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e indipendentemente dai motivi.

Non ha rilevanza che il possessore sia in buona fede o in malafede, vale a dire, se abbia la consapevolezza di utilizzare un bene altrui come se fosse il suo e sta agendo al fine di usucapirlo. Conta di più l’indifferenza del legittimo titolare che, nel periodo utile per l’usucapione (20 o 10 anni) si deve astenere dal rivendicare il bene, nonostante sappia dell’utilizzo illecito fatto dal possessore.

Se durante questo periodo non notifica nessun atto giudiziario rivolto a ottenere la restituzione del possesso del suo immobile, la proprietà si trasferisce per usucapione.

Si presume che il titolare non abbia più nessun interesse a mantenere la proprietà sul bene.

Nonostante il trasferimento avvenga in modo automatico, è sempre necessaria una sentenza del tribunale per accertare che gli elementi dell’usucapione si siano verificati.

La sentenza, in tempi successivi, andrà trascritta nei Registri Immobiliari per l’effettivo e ufficiale trasferimento della titolarità.

Attraverso l’usucapione si diventa proprietari di un immobile altrui senza che si renda necessario un  un contratto o la presenza di un notaio.

Il possesso utile a usucapire non deve derivare da un contratto che abbia concesso l’utilizzo del bene,come ad esempio, un comodato o una locazione, e non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto all’amicizia o alla conoscenza.

Gli atti compiuti non servono all’acquisto del possesso utile all’usucapione.

Ad esempio, la coltivazione di un terreno altrui non è sufficiente per l’usucapione, non esprimendo in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere.

C’è bisogno che questa attività materiale sia accompagnata da comportamenti capaci di mettere in evidenza la volontà di atteggiarsi a proprietario esclusivo del bene.

Ad esempio, la trasformazione del terreno, la realizzazione di recinti, l’edificazione.

Si legga anche:” Usucapione ordinaria e abbreviata”

Il tempo dell’usucapione

L’usucapione si realizza se, entro un determinato periodo di tempo, il titolare legittimo non rivendica la proprietà.

Non basta una lettera di diffida, è necessaria la notifica di un atto giudiziario.

In relazione al tempo necessario per usucapire, si distingue tra usucapione ordinaria e usucapione abbreviata.

L’acquisto della proprietà di immobili per usucapione ordinaria, si verifica in forza del possesso, sia in mala sia in buona fede, che ha i caratteri descritti in precedenza, continuato e ininterrotto per venti anni.

L’usucapione abbreviata, si verifica in forza dell’acquisto in buona fede di un immobile da chi non era proprietario, e il possesso duri in modo continuato e ininterrotto, per dieci anni e in presenza di determinati requisiti.

Un contratto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà dell’immobile, ad esempio, una vendita, poi affetto da qualche vizio che ne inficia gli effetti, la trascrizione del contratto.

A partire dalla data del contratto, decorre il termine decennale previsto per l’usucapione abbreviata.

Il codice civile disciplina l’usucapione abbreviata all’art. 1159, disponendo che:

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

Esempio

Tizio acquista una casa da Caio, si reca dal notaio e firma il rogito,

Passano 11 anni e si fa avanti Sempronio, fratello di Caio, il quale sostiene che l’atto di vendita è nullo.

L’immobile in parte era anche suo, per averlo ereditato dal padre.

In presenza di una simile circostanza, Tizio può rivendicare l’usucapione per avere firmato un contratto nonostante fosse viziato per via del difetto di proprietà.

L’usucapione decennale presuppone l’acquisto in buona fede di un immobile da colui che non è il proprietario, e l’identità tra l’immobile venduto e l’immobile posseduto.

La trascrizione del contratto deve essere relativa all’immobile che si è voluto con esso trasferire e del quale si sostiene l’acquisto per decorso del decennio.

Il contratto stesso è elemento autonomo ed essenziale, e deve indicare in modo esatto l’immobile e il diritto immobiliare trasmesso (Cass. sent. n. 866/2000).

Si ha buona fede quando l’acquirente si rivolge a un notaio, con la con la convinzione che lo stesso faccia le opportune verifiche sulla titolarità del venditore (Cass. sent. n. 8217/2016).

La buona fede richiesta per l’usucapione abbreviata deve essere presente al momento dell’acquisto del bene.

Non rileva l’eventuale successiva malafede.

L’usucapione fondi rustici

In presenza di usucapione di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni che vengono classificati come montani o aventi un reddito non superiore ai limiti che fissa una legge speciale, sono dettati determinati requisiti.

In particolare, la proprietà può essere acquistata in via ordinaria, in forza del possesso continuato per quindici anni, abbreviata, se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario, in relazione a un titolo trascritto e idoneo al trasferimento della proprietà, trascorsi cinque anni dalla data di trascrizione.

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Concas Alessandra

Giornalista iscritta all’albo dell’Ordine di Cagliari e Direttore responsabile di una redazione radiofonica web. Interprete, grafologa e criminologa. In passato insegnante di diritto e lingue straniere, alternativamente. Data la grande passione per il diritto, collabora dal 2012 con la Rivista giuridica on line Diritto.it, per la quale è altresì Coautrice della sezione delle Schede di Diritto e Referente delle sezioni attinenti al diritto commerciale e fallimentare, civile e di famiglia.


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