All'ordine del giorno non possono essere allegati nuovi documenti

Il singolo condomino non può pretendere di allegare al verbale un documento contenente riflessioni critiche su argomenti non posti all’ordine del giorno

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Roma - V sez. civ. - sentenza n. 2281 del 03-02-2020

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riferimenti normativi: art. 1136 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2893 del 11/05/1984

La vicenda

Una condomina impugnava una delibera che si era occupata della nomina dei consiglieri e dell’amministratore, del bilancio preventivo e relativa ripartizione, dello stato degli appalti e di altre questioni varie.

L’attrice in particolare lamentava la nullità della decisione perché l’assemblea – nonostante una specifica richiesta – aveva deciso di non inserire nel verbale d’assemblea uno scritto contenete diverse critiche relative alla gestione del condominio; secondo la condomina tale scritto si sarebbe dovuto considerare parte integrante dello stesso verbale.

Si costituiva il condominio rilevando che l’attrice era presente all’assemblea ed aveva pertanto avuto facoltà di illustrare le proprie eventuali ragioni agli altri condomini.

Ha inoltre riferito di aver rifiutato di allegare il “documento” al verbale assembleare ritenendolo completamente estraneo rispetto all’ordine del giorno.

Prodotti i documenti la causa è stata trattenuta in decisione.

La questione

Il singolo condomino ha diritto di allegare al verbale un documento contenente riflessioni critiche anche su argomenti non posti all’ordine del giorno?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto alla condomina.

In particolare ha ricordato che il verbale dell’assemblea di condominio costituisce il documento che ufficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte. La sua redazione pertanto è un’operazione imprescindibile del procedimento collegiale.

Dalla verbalizzazione risulta se l’assemblea sia stata o no ritualmente convocata, ovverosia se tutti i condomini siano stati o no avvisati; se a tutti i partecipanti sia stato o no comunicato l’ordine del giorno; se la costituzione sia stata considerata regolare o irregolare, per la presenza o il difetto delle maggioranze personali o reali prescritte; se vi sia stata o no discussione e, infine, se la proposta posta ai voti sia stata approvata o respinta e con quali maggioranze.

Ciò premesso il giudice ha notato come dalla documentazione prodotta risultasse l’attività svolta dall’assemblea che aveva deliberato di non allegare il documento dell’attrice al verbale.

Secondo lo stesso giudice, in assenza di ogni ulteriore specificazione al riguardo, la scelta dell’assemblea è stata pienamente legittima in quanto il documento conteneva una serie di critiche che non apparivano in alcun modo pertinenti con riguardo agli argomenti posti all’ordine del giorno.

Del resto, il Tribunale ha notate che l’attrice ha avuto la possibilità – che non risulta in alcun modo compromessa – di mettere a verbale ogni dichiarazione pertinente (in quanto attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno) al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto.

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Le riflessioni conclusive

L’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. stabilisce soltanto che «delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».

La redazione del verbale dell’assemblea costituisce una formalità essenziale per la regolarità della stessa atteso che, conformemente al disposto di cui all’art. 1137 c.c., l’assenza ne comporterebbe l’impugnabilità per non avere i condomini, anche quelli dissenzienti, possibilità di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale di tutte le attività in quanto non verbalizzate al fine di assumere le iniziative che dovessero ritenere opportune.

In ogni caso il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore.

Secondo una recente decisione (non condivisibile) non rende invalida l’adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell’assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all’adunanza (Cass. civ., sez. II, 31/03/2015, n. 6552).

In ogni caso si inserisce a verbale, a richiesta dei condomini interessati, le loro dichiarazioni attinenti all’argomento trattato.

Non è possibile invece inserire dichiarazioni non pertinenti o allegare al verbale documenti contenenti osservazioni critiche non connesse con gli argomenti posti all’ordine del giorno.

Da considerare che il verbale deve essere redatto anche quando l’assemblea non delibera.

Anche in questo caso, invero, una volta che l’assemblea è stata convocata, si rende necessario documentare tutte le attività che si sono svolte nella riunione, comprese quelle che non si sono perfezionate.

A tale proposito si era affermato che, in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote.

La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, nè la rende invalida (Cass. civ., sez. II, 24/04/1996, n. 3862).

Si è ritenuto quindi che, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, in relazione ai termini che vanno osservati, la mancata redazione del verbale, che consacri la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non impedisca, ne invalidi l’assemblea indetta in seconda convocazione.

Successivamente però la Cassazione ha cambiato opinione.

Questo il principio affermato: poichè la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (Cass. civ., sez. II, 22/05/1999, n. 5014).

In pratica, stante che la redazione del verbale raffigura un momento necessario del procedimento collegiale, ed atteso che la mancata o l’irregolare redazione raffigura uno dei vizi di forma, che legittima l’impugnazione, ne consegue che, alla predetta verbalizzazione, deve procedersi sempre, anche quando l’assemblea non si sia regolarmente costituita o non abbia deliberato.

Questo principio ha trovato conferma, attualmente, nella nuova versione dell’art. 1130, n. 7), c.c. che, all’interno del registro dei verbali delle assemblee, prescrive che siano annotate, altresì, «le eventuali mancate costituzioni».

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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