Il singolo condominio non ha un diritto assoluto sul lastrico solare

Il singolo condomino non ha un diritto assoluto e senza limiti di posizionare impianti fotovoltaici sul lastrico solare, dovendo sempre considerare anche l’interesse degli altri condomini ad un uso più intenso della copertura comune

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Milano - XIII sez. civ. – sentenza del n. 9654 del 24-10-2019

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riferimenti normativi: art. 1102 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28628 del 29/11/2017; Trib. Milano, sentenza n. 11707 del 7/10/2014

La vicenda

Un condomino, costruttore di un palazzo e proprietario di appartamenti di nuova realizzazione nel sottotetto dell’edificio, installava sul tetto comune di copertura del caseggiato un impianto fotovoltaico al servizio delle predette unità immobiliari.

I condomini però non ritenevano legittima l’opera.

Di conseguenza il condomino-costruttore si rivolgeva al Tribunale per sentir accertare il suo pieno diritto a realizzare un impianto di energia rinnovabile sulla copertura comune del caseggiato senza necessità di alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini.

Inoltre voleva che si accertasse pure il suo diritto a realizzare e mantenere gli allacciamenti degli impianti condominiali esistenti (quali ad es. idrico, citofonico, cassette postali etc.) senza necessità di alcuna autorizzazione dell’assemblea condominiale e senza indennizzare la restante parte della collettività condominiale.

A sostegno della sua tesi faceva presente che una clausola del regolamento di natura contrattuale, accettata da tutti, lo autorizzava al recupero abitativo del sottotetto, consentendogli, tra l’altro, di fare nell’interesse delle nuove abitazione (già realizzate), nuove aperture sul tetto, comignoli, nuove tubazioni, montanti, scarichi e cavi sulle facciate condominiali, sulle scale, all’interno delle unità e/o allacciarsi agli impianti condominiali esistenti, modificare od aumentare le fermate dell’ascensore e quant’altro necessario per la realizzazione delle opere, senza nulla chiedere e riconoscere ai condomini o all’assemblea condominiale.

Per sostenere le sue ragioni l’attore ricordava anche l’articolo 1122 bis c.c. che consente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Si costitutiva in giudizio il condominio che riteneva decisamente errato il ragionamento del costruttore.

In particolare negava che la disciplina regolamentare invocata dall’attore consentisse senza limiti la predetta installazione che non poteva prescindere da un’autorizzazione assemblare, dovendo la clausola richiamata interpretarsi in maniera letterale, restrittiva e, comunque, coerente con quanto disposto da altra norma del regolamento, secondo cui non era possibile occupare, anche temporaneamente, con costruzioni provvisorie o con oggetti mobili, i locali  e gli spazi di uso comune.

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La questione

Il diritto del singolo condomino di posizionare impianti fotovoltaici sul tetto deve essere considerato un diritto assoluto ed esclusivo o invece deve essere contemperato con il diritto degli altri condomini ad un uso più intenso della cosa comune, con possibilità per l’assemblea di ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione ai condomini.

In particolare il giudice di primo grado ha notato che la norma del regolamento su cui si fondava il ragionamento del costruttore gli attribuiva il diritto di recuperare il sottotetto, cioè di realizzare nuove abitazioni con possibilità di compiere quanto necessario per la realizzazione delle opere.

Secondo il Tribunale però la realizzazione di un impianto fotovoltaico sul tetto di copertura dell’edificio non può costituire un’opera “necessaria” e funzionale al recupero del sottotetto.

In altre parole l’espressione utilizzata nella clausola del regolamento sopra detta (“…quant’altro necessario per la realizzazione delle opere…”) non può certo essere interpretata estensivamente e ricomprende solamente quelle opere veramente necessarie e prevedibili per la realizzazione della costruzione (montare ponteggi, passare cavi e tubature ecc.).

Del resto lo stesso Tribunale ricorda che l’articolo 1122 bis c.c., pur consentendo espressamente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio, non costituisca deroga al principio generale di cui all’art.1102 c.c. secondo cui ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.

Le riflessioni conclusive

L’art. 1122-bis, alla luce della legislazione vigente e dei chiarimenti dei giudici, riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-tv con impianti individuali satellitari o via cavo e ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini.

In ogni caso deve essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio (ed è fatto salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche).

Tale limite, nonostante il silenzio del legislatore, a differenza di quanto prescritto nel 1 comma dell’art. 1122 bis c.c., dovrebbe riguardare pure l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (destinati al servizio di singole unità del condominio) sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato (2° comma dell’art. 1122 bis c.c.).

Del resto, tale conclusione sembra trovare indiretta conferma nel comma 4° dell’art. 1122 bis c.c. in base a cui, appunto, a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, l’assemblea condominiale può prescrivere modalità alternative di esecuzione dei lavori o imporre cautele.

In particolare l’articolo 1122 bis prevede due situazioni:

  1. a) qualora l’installazione degli impianti sopra detti richieda necessariamente modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

Considerata però l’ampia discrezionalità lasciata alle parti nel determinare i confini “pregiudizio” alle parti comuni o alle proprietà individuali e, ancor più, al decoro architettonico, la norma sembra davvero destinata a produrre un sensibile aumento del contenzioso.

In ogni caso l’assemblea può intervenire ed imporre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Tale disciplina quindi mira a tutelare l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio.

Infatti, la preventiva comunicazione all’amministratore con indicazione specifica delle modalità dell’intervento e la successiva possibilità da parte dell’assemblea di intervenire rappresentano una garanzia di fronte a possibili deturpazioni dell’edificio.

  1. b) La procedura sopra vista non deve essere seguita se il singolo condomino intende realizzare gli impianti sopra indicati, senza modificare le parti comuni.

La norma è criticabile perché anche in questa ipotesi bisognerebbe avvertire l’amministratore e sottoporre la questione all’assemblea (ma il legislatore non lo ha previsto).

In ogni caso il singolo condomino che intende installare un impianto fotovoltaico sul tetto o lastrico comune dovrà comunque rispettare il principio stabilito dall’articolo 1102 c.c. secondo cui nel servirsi della cosa comune, per fine esclusivamente proprio, non può alterare la destinazione della cosa comune e deve consentire un uso paritetico agli altri condomini del bene comune.

Del resto, è pacifico che l’eventuale ripartizione dell’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni spetti all’assemblea, mentre l’amministratore, ove ne ravvisi la necessità, è sempre legittimato a porre la questione all’esame ed alla conseguente decisione dell’assemblea anche in assenza di una formale istanza da parte di qualche condomino.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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