Il risarcimento dei danni in materia condominiale

Il risarcimento dei danni conseguenti alle perdite di carburante che dalla centrale termica è defluito in un fosso vicino al caseggiato sono a carico del terzo responsabile dell’impianto di riscaldamento condominiale e non dei condomini

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 13966 del 23-05-2019

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riferimenti normativi: artt.  c.c. 2051

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8769 del 24/2/2017

Per approfondire leggi anche “Manuale del contenzioso condominiale” di Riccardo Mazzon

La vicenda

La vicenda nasceva a causa della fuoriuscita di una rilevante quantità di carburante dalla cisterna al servizio dell’impianto termico di un supercondominio; in particolare il combustibile, attraverso una griglia posta alla base della vasca di contenimento difettosa e non conforme alla normativa antincendio, defluiva in un fosso vicino al complesso immobiliare. Naturalmente i condomini si attivavano per recuperare l’olio combustibile e per ripulire gli argini ed i fondali del fosso, ripristinando il normale deflusso delle acque. Le operazioni di bonifica però erano risultate particolarmente onerose.

Per il recupero di tale somme, a titolo di risarcimento del danno, il supercondominio citava in giudizio il “terzo responsabile” che gestiva l’impianto di riscaldamento.

Il tecnico si difendeva notando come le norme che disciplinano la figura del terzo responsabile mirano ad evitare sprechi energetici ma non si occupano della responsabilità per danni derivanti dalla gestione dell’impianto termico.

Inoltre notava come contrattualmente non si era affatto impegnato ad assumere le conseguenze di un’eventuale errata gestione del predetto impianto.

In ogni caso aggiungeva che il condominio era stato messo al corrente delle condizioni della centrale termica ma era rimasto inerte.

Il Tribunale rigettava la domanda risarcitoria.

La Corte d’Appello invece riconosceva l’esclusiva responsabilità del tecnico. Secondo i giudici di secondo grado la causa della dispersione del combustibile era dovuto alla vasca di contenimento che non rispettava la normativa antincendio per la presenza nel pavimento di una griglia di collegamento con il sistema fognario di raccolta delle acque chiare; in ogni caso gli stessi giudici osservavano che il tecnico aveva chiaramente assunto l’incarico di “terzo responsabile” dell’impianto termico di proprietà del condominio.

Secondo la Corte d’Appello tale incarico comportava lo spostamento della responsabilità per il corretto esercizio dell’impianto e la sua manutenzione dal delegante-proprietario (il condominio) al delegato-terzo responsabile (il tecnico incaricato), responsabilità alla quale quest’ultimo poteva sottrarsi, dimettendosi dall’incarico, nel caso in cui, a fronte della formale segnalazione degli interventi necessari il condominio non vi avesse provveduto.

La questione

I danni conseguenti alle perdite di carburante che dalla centrale termica è defluito in un fosso vicino al caseggiato devono gravare sulla collettività condominiale, proprietaria dell’impianto o sul c.d. terzo responsabile che si è contrattualmente assunto la gestione del riscaldamento?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione ai condomini, riconoscendo la piena responsabilità del  terzo responsabile.

Secondo i giudici supremi non vi è motivo per circoscrivere l’ambito della “responsabilità” del c.d. terzo responsabile, richiamata da varie disposizioni della normativa di settore, al solo mancato perseguimento degli obiettivi di risparmio energetico e non anche alle conseguenze di un’omessa o difettosa manutenzione degli impianti esistenti,

Tale responsabilità nei caseggiati si sposta dai condomini, ai tecnici, cioè soggetti particolarmente qualificati che su base contrattuale si assumono il compito della conduzione ed esercizio dell’impianto centrale.

In base alla legge infatti il soggetto tenuto a osservare le norme in tema di esercizio e manutenzione degli impianti è alternativamente il “proprietario” “o” il “terzo responsabile; inoltre la legge pretende, in riferimento al terzo responsabile, una serie di requisiti diretti a garantire, da un lato la sussistenza delle capacità tecniche richieste e dall’altro la piena consapevolezza della delicatezza dell’incarico assunto e delle connesse responsabilità.

Del resto gli stessi giudici sottolineano che il terzo responsabile è custode dell’impianto in quanto è l’unico che può accedere ai locali caldaia; di conseguenza è perfettamente in grado di segnalare gli interventi necessari per mettere a norma l’impianto.

In ogni caso secondo la Cassazione il terzo responsabile deve sottrarsi all’incarico qualora il proprietario non intenda eseguire le opere che egli ha indicato.

In particolare si nota che solo le dimissioni dall’incarico, previa formale diffida al proprietario delegante, possono comportare l’esonero del terzo dalle responsabilità derivanti dall’assunzione di tale veste, non potendo invece bastare nè la generica consapevolezza altrimenti acquisita dal condominio delegante circa eventuali inadeguatezze dell’impianto, nè comunicazioni da parte del terzo responsabile cui non abbiano fatto seguito iniziative formali dirette a incidere sul rapporto e sulle connesse responsabilità.

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Le riflessioni conclusive

Nei condomini è prassi stipulare un contratto con cui si delega ad un tecnico o ad una ditta specializzata (c.d. terzo responsabile) la responsabilità per l’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica.

Il terzo responsabile risponde del mancato rispetto delle norme relative all’impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela dell’ambiente.

L’atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, anche come destinatario delle sanzioni amministrative, deve essere redatto in forma scritta contestualmente all’atto di delega.

Tuttavia il Dpr 74/2013 (Regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192. – GU n.149 del 27-6-2013), prevede due specifici casi: a) impianto non a norma prima della sottoscrizione del contratto con il terzo responsabile; b) impianto che in corso di contratto richiede necessari ulteriori interventi per la messa a norma.

Nel primo caso la delega può essere rilasciata solo a condizione che contestualmente venga conferito l’incarico di procedere alla messa a norma dell’impianto stesso.

Occorrerà quindi una preliminare valutazione di quanto necessario, la raccolta dei preventivi e la sottoposizione della decisione all’assemblea dei condomini.

Il condominio dovrà quindi porre in essere ogni atto, fatto o comportamento necessario affinché il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dalla normativa vigente (art 6, comma 2).

Dovrà in particolar modo essere garantita la copertura finanziaria per l’esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati.

La seconda ipotesi è quella per la quale, nel corso del contratto con il terzo responsabile, sorga l’esigenza di effettuare gli interventi, non previsti al momento dell’atto di delega o richiesti dalle evoluzioni della normativa, indispensabili al corretto funzionamento dell’impianto termico e alla sua rispondenza alle vigenti prescrizioni normative.

In questo caso, il delegato deve comunicare tempestivamente, sempre in forma scritta, all’amministratore del condominio, l’esigenza di effettuare gli interventi necessari che dovranno essere espressamente indicati anche in riferimento ai costi.

L’amministratore (nel minor tempo possibile) dovrà convocare assemblea per sottoporre ai condomini quanto ricevuto e il preventivo di spesa.

Entro 10 giorni dal ricevimento della comunicazione, l’amministratore dovrà essere in grado di affidare l’incarico per l’esecuzione delle opere.

In caso contrario, il Dpr 74/2013 prevede espressamente che la delega del terzo responsabile decada automaticamente (art 6, comma 4).

Si ritorna quindi alla prima ipotesi esaminata, ovverossia quella dell’impianto non a norma per il quale, prima di sottoscrivere nuovamente un contratto di delega al terzo responsabile (per il quale occorrerà convocare nuova assemblea in quanto trattasi di contratto ex novo) dovranno essere eseguite tutte le opere.

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