Il nuovo proprietario di un immobile in condominio risponde dei contributi condominiali soltanto per il biennio precedente

Corte di Cassazione, sez. 2, Sentenza n. 10346/2019

Precedenti giurisprudenziali: Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979.

Riferimenti normativi: artt. 63 e 72 Disp. Att. C.c; art 1104 Cod. Civ.

Fatto 

Il nuovo proprietario di un appartamento posto all’interno di un condominio si era rivolto al giudice di primo grado per chiedergli di dichiarare la nullità delle delibere assembleari adottate dal condominio in ordine ai debiti condominiali maturati dai condomini.

In particolare il nuovo condomino, che aveva acquistato la proprietà dell’immobile nell’ambito di una procedura esecutiva promossa dal Condominio nei confronti dell’ormai ex condomino, sosteneva l’illegittimità della delibera condominiale che lo vedeva debitore al posto dell’ex proprietario per tutti i debiti condominiali contratti da questi nei vari anni di esercizio condominiale. Secondo quanto rappresentato dal nuovo proprietario al Giudice di primo grado, il Condominio aveva inserito all’interno del proprio regolamento una norma che poneva a carico del nuovo proprietario tutti i debiti contratti dall’ex proprietario in ordine ai contributi condominiali. Tale norma – sosteneva il nuovo proprietario – doveva ritenersi illegittima perché in contrasto con le norme contenute all’interno delle norme di attuazione del Codice Civile. In particolare il contrasto sostenuto da parte attrice si riferiva agli articoli 72 e 63, i quali rispettivamente stabiliscono che “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69, disp. Att. C.c.”, e “…..Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo [c.c. 1292] al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (quest’ultimo comma è stato modificato dall’art. 18, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220).

Ciò che quindi sosteneva il nuovo proprietario era che il Condominio, attraverso l’introduzione di quella norma contenuta nel regolamento condominiale, secondo cui il nuovo proprietario era obbligato per tutti i debiti maturati dal precedente proprietario nei vari anni di esercizio condominiale, e non per i soli ultimi due, intendeva derogare ad norma legale (art 72 Disp. Att. C.c.) di per sé inderogabile, apportando una modifica, peggiorativa, ai limiti dell’obbligazione solidale contenuta nelle stesse Disposizioni attuative al Codice civile (art. 63  Disp. Att. C.c.).

Per parte sua il Condominio sosteneva la legittimità della disposizione regolamentare, rappresentando questa l’autonomia regolamentare del Condominio stesso.

Il Giudice di primo grado investito della vicenda, si pronunciava in modo favorevole nei confronti del nuovo proprietario, accogliendone la domanda. Il Tribunale dichiarava, dunque, la nullità della disposizione regolamentare contenuta nel Regolamento condominiale, dichiarando la nullità della delibera impugnata dall’attore.

Il Condominio, per niente soddisfatto dalla decisione del Tribunale, decideva di proporre appello, chiedendo al Giudice di secondo grado di voler riformare la decisione di primo grado che lo aveva visto soccombente.

La Corte d’Appello accoglieva la richiesta del Condominio, decidendo in senso favorevole a quest’ultimo. Pertanto la sentenza di primo grado veniva sostituita dalla sentenza di secondo grado che si esprimeva in ordine alla legittimità della disposizione regolamentare e conseguentemente in ordine alla delibera assembleare impugnata dal nuovo proprietario.

Il Giudice di secondo grado aveva elaborato la sua decisione sulla base di una sua precedente pronuncia, sostenendo che l’accollo sul nuovo proprietario degli oneri condominiali inadempiuti da parte del precedente proprietario, a cui si riferisce l’art 63 delle Disposizioni attuative al Codice Civile, è norma sì inderogabile, come prevista dall’art 72 delle Disp. Att. C.c., ma nel senso che nessuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa, vale a dire il nuovo proprietario, dall’obbligo di adempiere agli oneri condominiali contratti dal precedente proprietario nel limite dei contributi condominiali non pagati per l’anno in corso e per quello precedente. Diversamente – sostiene la Corte d’Appello – è riconducibile all’autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem” dal condomino dante causa in esercizio precedenti, anche al biennio.

Ciò che quindi sostiene il Giudice di secondo grado è che l’autonomia regolamentare del Condominio non potrà mai esonerare il nuovo proprietario dal pagamento in toto dei debiti maturati dall’ex proprietario, quindi il Condominio non potrà mai prevedere una norma regolamentare che stabilisca che il nuovo proprietario non sia obbligato in solido con il precedente proprietario per i debiti condominiali riferiti agli ultimi due anni di esercizio condominiale dalla data di trasferimento della proprietà, ma viceversa potrà, nella sua autonomia, prevedere che i debiti a cui il nuovo proprietario è obbligato si riferiscano a più esercizi condominiali, cioè a più anni rispetto agli ultimi due a cui la norma legale si riferisce.

A seguito di una tale pronuncia, il nuovo proprietario non ha potuto che rivolgersi alla Corte di Cassazione rappresentando due motivi di ricorso, entrambi riferiti alla falsa ed errata applicazione delle disposizioni contenute nelle Disposizioni attuative al Codice Civile.

In particolare parte ricorrente ha sostenuto che la Corte d’Appello avesse basato la sua decisione su una illogica interpretazione dell’art 63 delle Disp. Att. C.C., operando un’interpretazione del tutto in contrasto con il chiaro disposto normativo contenuto dallo stesso articolo.

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Decisione della Corte di Cassazione

I Giudici Ermellini, valutati i motivi di ricorso rappresentati dal nuovo proprietario, ha ritenuto fondate le ragioni del ricorso.

I Giudici di Cassazione, enunciando il principio di diritto a cui il Giudice di rinvio dovrà attenersi, ha, dunque, accolto il ricorso e cassato la sentenza di secondo grado rinviando a nuovo Giudice la decisione.

In particolare la Corte di Cassazione esaminando la decisione della Corte d’Appello, secondo cui il limite temporale di due anni per il pagamento da parte del nuovo proprietario dei contributi condominiali pregressi maturati dal precedente proprietario, costituisce un limite inderogabile nel minimo ma non nel massimo, affermando così facendo che la responsabilità del nuovo proprietario si estenda anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’unità immobiliare condominiale, ha ritenuto tale principio non condivisibile.

La Corte di Cassazione ha riconosciuto che la decisone della Corte d’Appello di affermare una parziale inderogabilità del limite di due anni contenuto nell’art 63 Disp. Att. C.c, e dunque di riconoscere all’autonomia regolamentare del condominio la possibilità di mettere un limite più alto, poggiava sulla definizione dei debiti condominiali come “obligationes propter rem”, cioè obbligazioni reali caratterizzate dalla connessione con una cosa, dove i soggetti del rapporto sono di volta in volta tutti coloro che acquisteranno la titolarità del diritto di proprietà. Tale definizione, però, non è stata condivisa dalla Corte di Cassazione che, anche in precedenti pronunce, ha escluso la configurabilità dei debiti del condomino come “obligationes propter rem”. 

Gli Ermellini, richiamando una precedente pronuncia, hanno ricordato che in tema di condominio, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al Condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art 63, disp. Att. C.c., e non l’art 1104 c.c. (obbligo dei partecipanti ad una comunione), posto che le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.