Il contratto abitativo verbale non registrato

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

L’art. 13, comma 1, l. n. 431/1998, in merito alle locazioni abitative, prevede che è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6) c.c. Quanto sopra presuppone un contratto di locazione stipulato per iscritto.

Ambito di applicazione dell’art. 13, comma 1, l. n. 431/1998

Secondo la Cassazione, in primo luogo, alla luce di un’interpretazione testuale dell’art. 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015, l’art. 13, comma 6, della legge 431 del 1998, su cui la prima disposizione è intervenuta, è applicabile a tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al 30 dicembre 1998 e non già solo a quelli stipulati dal 1 gennaio 2016; ciò perché la locuzione “entrata in vigore della presente legge” menzionata nel nuovo testo dell’art. 13, comma 6, cit. deve essere ricollegata non già alla legge n. 208 del 2015, che ha novellato il detto art. 13, bensì all’intera legge n. 431 del 1998, nel cui ambito va contestualizzato. Secondo la Corte, tale argomento letterale sarebbe confermato da uno logico per cui, tenuto conto del principio di irretroattività delle leggi di cui al disposto dell’art. 11 delle preleggi, l’anzidetta locuzione non troverebbe diversamente razionale spiegazione (Cass. civ., sez. III, 9 aprile 2021, n. 9475).

La nullità del contratto verbale per colpa del locatore

L’art. 13, comma 5, l. n. 431/1998 (introdotto dall’art. 1, comma 59, l. n. 208/2015) opera un espresso riferimento all’art. 1, comma 4, della stessa l. n. 431/1998, cioè all’ipotesi di un contratto nullo per mancanza di forma scritta che abbia dato luogo ad un rapporto di locazione di fatto. Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l’instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l’instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell’art. 1, comma 4. Così non si può escludere che il contratto verbale sia stato abusivamente imposto dal locatore se quest’ultimo falsamente sottoscrive il contratto di locazione e poi procede alla registrazione, circostanza che conferma e non smentisce la volontà e la condotta dolosa del locatore. In ogni caso, in vicende di questo tipo, secondo l’interpretazione da ultimo fornita dalla giurisprudenza di legittimità, la violazione della norma sopra detta dà luogo ad una c.d. nullità di protezione, invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinate condizioni; in altre parole, solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, si impone, a causa dell’eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole (Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2019, n. 5794).

La registrazione del contratto di locazione verbale

Il contratto stipulato verbalmente è nullo ed improduttivo di effetti, non potendo riconoscersi alcuna efficacia sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata all’Agenzia delle entrate, in tale ottica, risultando allora del tutto irrilevanti i documenti volti a dimostrare l’avvenuto pagamento del canone mensile o degli oneri accessori.

La registrazione del contratto di locazione verbale effettuato dall’Agenzia delle entrate ai sensi dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, non basta quindi a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998 (Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2020, n. 8111).

In ogni caso, premesso che l’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, il requisito della forma scritta ad substantiam, secondo l’orientamento consolidato – trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale – la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto (App. Roma 1 marzo 2019). A tale proposito merita di essere ricordato che il carattere abusivo dell’occupazione quando determina la privazione del godimento diretto in essere o di quello che è certo vi sarebbe stato ed è stato precluso – per effetto dell’altrui occupazione illegittima – risolvendosi nella perdita di un’utilitas, è stimabile economicamente, e, può essere commisurata a quanto si sarebbe potuto lucrare attraverso la concessione a titolo oneroso del godimento dello stesso cespite (Cass. civ., sez. III, 27/07/2015, n. 15757).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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