I cartelloni pubblicitari in condominio: un possibile finanziamento per i lavori condominiali

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

È possibile che il condominio, al fine di finanziare l’esecuzione dei lavori alle parti comuni, decida consentire a terzi lo sfruttamento di parti comuni o di utilizzare i ponteggi per l’esposizione di messaggi pubblicitari temporanei.

Ponteggi e pubblicità

L’introito derivante dalla pubblicità temporanea può essere incassato direttamente dalla proprietà/committente per l’intera locazione dello spazio di ponteggio, oppure facendo pagare direttamente l’impresa esecutrice dei lavori dalla società pubblicitaria. Nel primo caso, soprattutto quando si tratta di condominii, la gestione dell’introito economico è più complessa perché andrebbe poi suddiviso l’importo tra i condomini: ogni condomino, infatti, dovrà percepire la quota proporzionata alla caratura millesimale posseduta. Nel secondo caso, invece, avviene un diretto passaggio economico tra la società pubblicitaria che affitta lo spazio di ponteggio e l’impresa esecutrice dei lavori. In questo caso la committente, già in sede contrattuale, cede all’impresa il diritto di locare il ponteggio a scopi pubblicitari, magari vincolando il pagamento al previo benestare della direzione lavori sulla corrispondenza dell’esecuzione delle opere appaltate secondo il regolare stato dell’arte.

Facciata o lastrico comune e pubblicità

L’utilizzo della facciata condominiale per la pubblicità può costituire un problema. È possibile, infatti, che una clausola del regolamento di natura contrattuale contenga limitazioni ai poteri dei singoli condomini sulle cose comuni, arrivando a vietare l’apposizione di insegne e targhe sui muri perimetrali dell’edificio. Del resto è frequente che molti condomini si oppongano a tale tipo di operazione. Maggiori possibilità ha, invece, la collocazione dei cartelloni sul lastrico solare comune di cui è possibile solo l’uso indiretto. In tale ipotesi l’accordo con cui un condominio conceda in locazione a terzi, dietro corrispettivo, uno spazio sulla facciata per installarvi insegne o cartelloni pubblicitari può essere approvato con una delibera assunta a maggioranza semplice, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione. Naturalmente la durata convenuta del rapporto di locazione non dovrà essere superiore a nove anni (diversamente occorrendo il consenso unanime dei partecipanti al condominio ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, c.c.). Necessario sarà anche rispettare i limiti di cui all’art. 1120 c.c., ultimo comma. Nella redazione del contratto di locazione si dovrebbe porre attenzione: all’esatta specificazione degli spazi che si intendono locare; all’inserimento dell’espresso divieto di sublocazione; alla determinazione di una durata del contratto di locazione non superiore ai nove anni, al termine del quale i cartelloni e relative strutture dovranno essere smontati a spese del conduttore. Sotto diverso profilo, l’utilizzo della facciata da parte del singolo con cartelloni “importanti” non sembra lecito, costituendo una violazione dell’articolo 1102 c.c, nonché turbativa del compossesso della facciata condominiale da parte degli altri abitanti dell’edificio. Del resto, è illegittimo l’uso particolare o più intenso della facciata se ciò determina un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale. In ogni caso, è priva di valore la clausola che concede il diritto d’uso ad un singolo condomino di una o più facciate del caseggiato. Queste ultime svolgono, di per sé, non tanto una funzione “statica e di copertura laterale” dell’edificio stesso (funzioni queste svolte principalmente dai muri maestri, dai pilastri e dalle travi portanti, parti comuni dell’edificio distintamente elencate dall’art. 1117, n. 1 c.c.), quanto piuttosto una funzione “estetica” o di “decoro architettonico” del fabbricato, determinandone la fisionomia e rendendolo (possibilmente) esteticamente gradevole; di conseguenza riservare l’uso esclusivo di tali parti comuni dell’edificio ad uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporta di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante ed il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale (App. Milano 9 luglio 2021 n. 2190).

Il ruolo del Comune

In ogni caso è pienamente legittimo che, in materia di rilascio di un titolo all’installazione di un impianto pubblicitario, il Comune proceda ad una ponderazione comparativa degli interessi antagonisti coinvolti. Si deve considerare, infatti, da un lato, la libertà di iniziativa economica, dall’altro l’ordinato assetto del territorio sotto il profilo del decoro urbano, ed in generale, degli spazi aperti.

Valutazione discrezionale che il Comune ben può esprimere in un regolamento, con cui disciplina le modalità di svolgimento della pubblicità, la tipologia e quantità degli impianti, e le modalità per ottenere l’autorizzazione alla loro installazione, anche sotto l’aspetto dell’estetica cittadina e del paesaggio. Di conseguenza l’autorità comunale può, con proprio regolamento, proibire l’installazione di nuovi teli pubblicitari sui ponteggi collocati su immobili condominiali a meno di tre anni dai precedenti (TAR Lombardia, 9 maggio 2018, n. 1435).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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