Esonero dalle spese condominiali: la transazione è nulla

Gestione autonoma dei locali di un condomino e esonero dalle spese: invalidità della transazione stipulata dall’amministratore in forza di delibera nulla. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004

1. La vicenda

La controversia prende l’avvio da una transazione stipulata nel 2011 tra un condomino e il condominio. Con quell’accordo, l’amministratore, sulla base di una delibera assembleare approvata a maggioranza il 12 aprile 2011, veniva autorizzato a convenire che i locali commerciali del condomino, situati al piano terra, fossero gestiti autonomamente, con conseguente esonero del proprietario dalla partecipazione alle spese condominiali relative alla conservazione e al godimento delle parti comuni. L’intesa prevedeva anche una modifica delle tabelle millesimali, eliminando i valori attribuiti al piano terra e redistribuendoli sugli altri condomini.
L’anno successivo, però, l’assemblea revocava la delibera di autorizzazione, sostenendo che quell’accordo non era più opportuno. Il proprietario dei locali al piano terra riteneva che la revoca non potesse incidere su una transazione già perfezionata e che, pertanto, il nuovo regime delle spese restasse pienamente valido. Quando nel 2014 l’assemblea approvava il rendiconto e il preventivo applicando le vecchie tabelle, il condomino impugnava la delibera, sostenendo che il condominio avrebbe dovuto applicare le tabelle risultanti dalla transazione.
Il Tribunale di Taranto dava torto al condominio. Secondo il giudice di primo grado, l’accordo restava valido e vincolante, mentre la delibera del 2014 risultava illegittima nella parte in cui non teneva conto delle nuove tabelle. La Corte di Appello ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che la delibera del 12 aprile 2011 fosse nulla, perché aveva approvato a maggioranza (e non all’unanimità) una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese. Inoltre, i locali commerciali non presentavano le caratteristiche di un “edificio autonomo” ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., sicché non si poteva parlare di scioglimento parziale del condominio.
A parere della Corte di Appello, perciò, il rendiconto del 2013 e il preventivo del 2014 erano stati correttamente redatti secondo le tabelle originarie.
Il condomino ricorreva in Cassazione, sostenendo che la Corte di Appello aveva mutato il motivo di nullità senza provocare il contraddittorio e che l’accordo dovesse essere interpretato come uno scioglimento parziale del condominio. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione: validità dell’esonero e della modifica delle tabelle

È valida la transazione con cui, sulla base di una delibera assembleare approvata a maggioranza, un condomino viene esonerato dal partecipare alle spese condominiali e vengono modificate le tabelle millesimali?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. I giudici supremi hanno precisato che l’interpretazione dell’accordo transattivo compiuta dalla Corte d’appello, nel senso di escludere uno scioglimento del condominio, costituisce una valutazione di merito non sindacabile in sede di legittimità. La Corte ha evidenziato come qualsiasi deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese richieda l’unanimità dei condomini, con la conseguenza che una delibera adottata a maggioranza che introduce un esonero dalle spese è nulla per violazione di norma imperativa. A parere della Suprema Corte, l’accertata nullità della delibera del 12 aprile 2011 ha comportato necessariamente la nullità della transazione stipulata dall’amministratore in forza di quel mandato invalido, con la conseguenza che la delibera del 2014, redatta sulla base delle originarie tabelle millesimali, è risultata pienamente legittima ed efficace.
Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del condomino alle spese.

4. Le riflessioni conclusive

La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà (Trib. Roma 18 novembre 2025, n. 16111).
Come noto, l’art. 1123 c.c. disciplina la ripartizione delle spese relative a parti comuni dell’edificio. Al primo comma è previsto che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 
La “diversa convenzione”, ex art. 1123 c.c., comma 1, è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (ovvero la società costruttrice, con il regolamento predisposto in vista della successiva alienazione delle unità edificate) programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c.  
Va pertanto ribadita la legittimità della convenzione modificatrice della disciplina legale di cui all’art. 1123 c.c., contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell’assemblea, quando approvata da tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 19/04/2025, n. 10362). In quest’ottica, deve pertanto ritenersi legittima una convenzione che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese di manutenzione, ricostruzione e installazione dell’ascensore (Cass. civ., sez. II, 25/03/2004, n. 5975).

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