Revisione millesimi per difformità tra catasto e stato dei luoghi

Difformità tra stato dei luoghi, catasto e titoli edilizi impongono la revisione dei millesimi. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 69 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Taranto, sez. I, Sentenza n. 2340 del 04/11/2025

1. La vicenda: ricorso dei condomini e contestazioni del condominio

Gli attori, proprietari di due unità immobiliari site al piano rialzato di un condominio, dopo aver esperito senza esito il tentativo obbligatorio di mediazione, convenivano in giudizio il condominio chiedendo l’accertamento dell’erroneità delle tabelle millesimali in uso, la dichiarazione del loro diritto alla revisione e la conseguente modifica delle stesse sulla base delle risultanze istruttorie, oltre alla condanna del convenuto alle spese.
Il condominio si costituiva in giudizio, con comparsa contenente domanda riconvenzionale, contestando integralmente le allegazioni degli attori e chiedendo, in via istruttoria, la nomina di un consulente tecnico per verificare sia la correttezza delle tabelle millesimali, sia la conformità dello stato dei luoghi al progetto edilizio originario. Il condominio deduceva l’esistenza di un’area di circa 185 mq destinata a parcheggio comune e, a suo dire, occupata dagli attori sin dal 2006, chiedendone il rilascio e il risarcimento dei danni, oltre alle spese di lite.
Successivamente intervenivano volontariamente in giudizio alcuni condomini, i quali aderivano alle difese del condominio e reiteravano le richieste di nomina del CTU, di rilascio dell’area esterna ritenuta comune e di condanna degli attori al risarcimento dei danni per l’asserita occupazione senza titolo. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: nozione di “errore” nella formazione delle tabelle millesimali

Che cosa deve intendersi, ai fini della revisione ex art. 69 disp. att. c.c., per “errore” nella formazione delle tabelle millesimali?

3. La soluzione: accertate le incongruenze, il Tribunale ordina la revisione

Il Tribunale ha dato torto al condominio. Il consulente tecnico (un ingegnere), dopo aver effettuato i sopralluoghi, le misurazioni e l’esame degli atti di causa, dei titoli edilizi e delle proprietà dei singoli condomini, ha accertato che le tabelle millesimali in uso presentavano effettivamente gli errori denunciati dagli attori. Dalla relazione è emerso che lo stato dei luoghi non corrispondeva né ai dati catastali né ai titoli edilizi depositati presso il Comune, e che tali documenti, a loro volta, non risultavano tra loro coerenti.
Il CTU ha illustrato in modo puntuale queste incongruenze nella relazione, evidenziando come esse incidano direttamente sui rapporti di valore tra le unità immobiliari.
L’ausiliario ha inoltre rilevato specifiche irregolarità nella formazione delle tabelle: attribuzioni millesimali errate, unità immobiliari non considerate separatamente, superfici discordanti, modifiche interne che hanno alterato gli originari rapporti di valore e l’applicazione di coefficienti non pertinenti. Alla luce di tali rilievi, il CTU ha proceduto alla revisione dei valori millesimali, applicando criteri tecnici corretti e pienamente condivisi dal Tribunale.
Sulla base di queste risultanze, il giudice di primo grado ha ritenuto fondata la domanda degli attori e ha disposto la revisione e la rettifica delle tabelle millesimali del condominio, conformemente a quanto elaborato dal consulente tecnico d’ufficio nella perizia depositata. Non è stata accolta la domanda riconvenzionale proposta dal condominio e dai condomini intervenuti, cioè la richiesta di ordinare agli attori il ripristino dello stato dei luoghi perché avrebbero occupato senza titolo uno spazio comune. Infatti dalla consulenza tecnica è emerso che le aree cortilizie esterne, annesse alle unità immobiliari degli attori, non appartenevano al condominio.

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4. Le riflessioni conclusive: presupposti e limiti della revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

Le tabelle millesimali costituiscono documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, espresso in millesimi, rispetto a quello dell’intero edificio.
Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all’unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118 c.c., comma 1).
Le tabelle assolvono alla duplice funzione di determinare sia la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese/danni condominiali (poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.), sia l’entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee, che è espresso in millesimi.
L’articolo 69 disp. att. c.c. prevede due situazioni specifiche in cui è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali: la prima si verifica quando si riscontra un errore nella loro formazione, mentre la seconda è legata a modifiche sostanziali dell’edificio (come sopraelevazioni, incrementi di superficie o variazioni delle unità immobiliari), che alterino per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.
La Suprema Corte ha ricordato che gli errori rilevanti con riguardo alla revisione delle tabelle devono determinare un’apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili (Cass. civ., Sez. Un., 24/01/1997, n. 6222).
Nello specifico, costituiscono errori essenziali che possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, come: a) l’estensione; b) l’altezza; c) l’ubicazione; d) l’esposizione e simili (Trib. Santa Maria Capua Vetere 29 marzo 2024, n. 1326).

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