Emergenza coronavirus: l’apertura delle piscine condominiali in sicurezza

Emergenza coronavirus: l’apertura delle piscine condominiali in sicurezza

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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L’art. 1117 c.c., individua con elenco, peraltro non tassativo, i beni che sono presuntivamente di proprietà e di godimento comune in relazione alla loro funzione e al collegamento strutturale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva, costituenti il condominio.

Naturalmente è possibile che il titolo (cioè ad esempio un regolamento di condominio del costruttore) precisi che, tra le parti comuni, debba essere fatta rientrare anche una piscina.

Quest’ultima non è solo fonte di piacere ma anche di obblighi della collettività condominiale che deve adottare particolari misure per la sicurezza dei condomini.

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La disciplina

E’ bene precisare che una disciplina specifica sulle piscine condominiali non esiste.

Tuttavia con l’Accordo del 16 gennaio 2003, tra il Ministro della Salute, le Regioni e le Province Autonome di Trento e di Bolzano, si è arrivati ad una intesa sugli aspetti igienico-sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio.

Dopo l’Accordo del 2003, le Regioni hanno sentito l’esigenza di collaborare per realizzare un documento comune che potesse costituire la base delle future norme regionali, pur nel rispetto delle specificità locali. Quindi è stata redatta la “Disciplina interregionale delle piscine” elaborata da un gruppo tecnico interregionale, che ha dato vita all’Accordo del 16 dicembre 2004 tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano sulla disciplina interregionale delle piscine.

La formula di recepimento dell’accordo è sicuramente la legge regionale anche perché le sanzioni amministrative possono essere definite solo tramite una legge, per il principio costituzionale di “legalità” (art. 25 Cost.).

Molte sono le Regioni che hanno provveduto in merito per quanto di loro competenza.

Piscine e responsabilità

Nella gestione della piscina in condominio è certamente fondamentale il rispetto delle previsioni di carattere amministrativo (in particolare, le norme regionali) e la cura delle condizioni oggettive dell’impianto, mediante l’eliminazione di ogni fattore di rischio (per esempio, mediante rimozione del trampolino se il regolamento preveda il divieto di eseguire tuffi e la rigorosa indicazione dei livelli di profondità dell’acqua).

In caso contrario il condominio, in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., risponde nei confronti dei singoli condomini o terzi solo che sia provato il nesso causale tra l’impianto e l’evento dannoso, salvo che la condotta del danneggiato sia stata causa esclusiva del pregiudizio lamentato.

Così, non è responsabile la collettività condominiale per i danni subiti da un condomino o un terzo che si introduca abusivamente nella piscina comune in un periodo di tempo in cui è inagibile e l’accesso è vietato da apposite transenne.

In ogni caso non si può escludere la responsabilità penale dell’amministratore per omessa rimozione del pericolo causata dalla scarsa manutenzione degli impianti.

La soluzione migliore è quella di affidare la gestione degli impianti a terzi.

In tal caso, in linea di principio, ogni responsabilità per i danni conseguenti all’uso delle strutture si trasferirebbero in capo al gestore che risponderebbe, sia nei confronti del danneggiato a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia nei confronti del condominio a titolo di responsabilità contrattuale.

In ogni caso fondamentale sarà anche l’assistente ai bagnanti (il bagnino), cioè quel lavoratore dipendente del condominio o molto probabilmente quel professionista esterno stagionale (munito dell’apposito patentino) che dovrà assicurare la propria presenza al bordo della piscina per tutto il tempo in cui la stessa è oggetto di frequentazione da parte dei condomini e/o degli inquilini e/o di loro eventuali ospiti e dovrà aver cura di tutte le attrezzature pertinenti la piscina, con particolare riguardo a quelle destinate agli interventi di salvamento.

Covid-19 e precauzioni

A seguito dell’emergenza coronavirus, per la disciplina delle piscine occorre considerare anche il Decreto-Legge 16 maggio 2020, n. 33 (G.U. n. 125 del 16 maggio 2020) “Ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19”, ma soprattutto il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri dell’11 giugno 2020 e l’allegato 9 del medesimo Decreto “Linee guida per la riapertura delle attività economiche e produttive della Conferenza delle Regioni e delle Province autonome dell’11 giugno 2020.

Quest’ultima normativa è prevista per le piscine pubbliche e le piscine finalizzate ad uso collettivo inserite in strutture già adibite in via principale ad altre attività ricettive (es. pubblici esercizi, agrituristiche, camping, etc.) ove sia consentito l’uso natatorio.

Tuttavia è necessario estendere queste prescrizioni anche alle piscine condominiali. Del resto tali misure di mitigazione del rischio coronavirus sono sostanzialmente coincidenti con quelle contenute nel Rapporto Iss Covid – 19 numero 37/2020 (Indicazioni per le piscine, di cui all’Accordo 16/1/2003 tra Ministero della Salute, Regioni e Province Autonome di Trento e Bolzano, in relazione alla diffusione del virus SARS-CoV-2), documento le cui raccomandazioni riguardano anche le piscine private condominiali.

Sulla base di tali indicazioni si può, tra l’altro, affermare che prima ancora dell’apertura della piscina è necessario redigere una sorte di documento di analisi del rischio, da sottoporre a ciascun condomino e/o frequentatore della piscina e predisporre una adeguata informazione sulle misure di prevenzione.

Quando la struttura viene aperta i condomini devono rispettare rigorosamente le indicazioni previste dal regolamento di condominio e/o impartite dall’amministratore e dagli assistenti ai bagnanti che devono essere messi nelle condizioni di vigilare sulla balneazione, sulla temperatura corporea dei frequentatori, di vigilare e di segnalare il rispetto delle norme sul numero massimo dei bagnanti in acqua e sulla distanza minima interpersonale tra gli stessi .

Prioritaria poi è la disinfezione regolare delle aree comuni (spogliatoi, cabine, docce, servizi igienici,), spazi che dovranno essere organizzati in modo da assicurare le distanze di almeno un metro (ad esempio prevedere postazioni d’uso alternate o separate da apposite barriere, entrata e uscita diverse).

Anche le attrezzature (sdraio, sedie, lettini, incluse attrezzature galleggianti, natanti) dovranno essere sanificate e successivamente disposte attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 m tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare o conviventi.

In piscina non dovranno mancare dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani dei condomini in punti ben visibili all’entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata. Si dovrebbe collocare poi dei dispenser nelle aree di frequente transito, nell’area solarium o in aree strategiche in modo da favorire da parte dei frequentatori l’igiene delle mani.

In ogni caso tutti gli indumenti e oggetti personali della collettività condominiale devono essere riposti dentro le borse personali e non si dovrebbe consentire l’uso promiscuo degli armadietti e di mettere a disposizione sacchetti per riporre i propri effetti personali.

Passando all’utilizzo della vasca, bisogna osservare che se il contemporaneo utilizzo della piscina non consente il rispetto delle misure anti- COVID-19, non rimane che ricorrere all’uso turnario della struttura condominiale: in tal caso le attrezzature come ad esempio lettini, sedie a sdraio, ombrelloni andrebbero disinfettati ad ogni cambio turno.

Del resto secondo le indicazioni ministeriali la densità di affollamento nelle aree solarium e verdi dovrebbe essere calcolata con un indice di non meno di 7 mq di superficie di calpestio a persona, mentre la densità di affollamento in vasca dovrebbe essere calcolata con un indice di 7 mq di superficie di acqua a persona.

Infine è certamente necessario ricordare ai condomini di avere cura di sorvegliare i loro figli per il rispetto del distanziamento e delle norme igienico-comportamentali compatibilmente con il loro grado di autonomia e l’età degli stessi.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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