Efficacia sostituzione conduttore in contratto locazione commerciale

Se il locatore di immobile commerciale ha consentito preventivamente che il conduttore sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione da quando è efficace nei suoi confronti?
riferimenti normativi: artt. 1594 c.c.; 1407 ss. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 16/03/2007, n. 6157

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1. La vicenda

La proprietaria di un terreno di notevoli dimensioni concedeva in locazione detta area ad una società al fine di installarvi un impianto di telecomunicazioni. La locatrice riceveva sola qualche canone ma poi i pagamenti si interrompevano; di conseguenza chiedeva chiarimenti alla società conduttrice che la informava dell’avvenuta cessione del contratto di locazione ad un’altra società che avrebbe provveduto ai versamenti. Quest’ultima società faceva presente di essere sì subentrata nel contratto ma che il rapporto doveva dirsi anticipatamente risolto per recesso. In ogni caso informava la proprietaria del terreno che nulla le era dovuto perché l’impianto era stato dismesso. La locatrice citava in giudizio le due società, evidenziando che la cessione era inefficace nei suoi confronti in quanto mai portata a sua conoscenza e comunque nulla in quanto effettuata nei confronti di un soggetto che non era un operatore di comunicazioni, come invece previsto dall’art. 8 del contratto che regolava la cessione dello stesso; inoltre notava che il recesso anticipato dal contratto non era mai stato portato a legale conoscenza della locatrice e, dunque, era privo di effetti; aggiungeva poi che la cessione ed il recesso avevano comportato la violazione del principio di buona fede. Di conseguenza chiedeva la declaratoria di nullità della cessione del contratto e del recesso anticipato, con conseguente validità ed efficacia del contratto di locazione e obbligo per le due società, in solido tra loro, di corrispondere i canoni di locazione maturati e scaduti nella misura prevista nel contratto; in subordine, in considerazione che non era avvenuto il formale rilascio delle aree, chiedeva che le stesse società fossero condannate, in solido tra loro, a corrispondere un’indennità di occupazione fino alla data del rilascio.

2. La questione

Se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione da quando è efficace nei suoi confronti?

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3. La soluzione

Il Tribunale non ha accolto le domande dell’attrice. Lo stesso giudice ha evidenziato che il richiamato art. 8 del contratto di locazione prevedeva la facoltà dell’originaria conduttrice di cedere il contratto di locazione ad eventuale altro Gestore Concessionario del Servizio di Telecomunicazioni facendone assumere dallo stesso tutte le relative obbligazioni. La società subentrante – come ha notato il Tribunale – poteva legittimamente subentrare nella locazione atteso che è risultata iscritta al ROC (Registro degli operatori della Comunicazione), mentre l’attività esercitata è risultata la stessa dell’originaria conduttrice, cioè la “fornitura di servizi di comunicazione elettronica”. Il Tribunale ha notato che la stessa clausola sottoscritta dalla locatrice (ceduta) di autorizzazione preventiva alla cessione del contratto, prevedeva che il cessionario avrebbe assunto tutte le obbligazioni del contratto stesso senza la specificazione di alcuna solidarietà con il (futuro) cedente (originaria conduttrice); del resto è la stessa legge a prevedere l’effetto della liberazione del cedente come automatico. In ogni caso – come osserva il Tribunale – a seguito della cessione del contratto di locazione ad altra società, questa aveva trasmesso comunicazione di recesso anticipato alla locatrice. Ciò, a nulla rilevando che la raccomandata fosse tornata al mittente per compiuta giacenza, fatto che la equipara ad un recapito. In ogni caso lo stesso giudice ha tenuto conto che, a seguito dell’accordo raggiunto tra l’attrice e la società subentrante in sede di mediazione, la locatrice ha rinunciato alle domande nei confronti della predetta società. Alla luce di quanto sopra, tutte le domande di parte attrice sono state rigettate perché infondate in fatto ed in diritto.

4. Le riflessioni conclusive

Ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto (Cass. civ., Sez. III, 20/02/2014, n. 4067). Nel complesso caso esaminato, però, non si verteva nella ipotesi di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda ai sensi dell’art. 36 della L. n. 392 del 1978 e, pertanto, non è applicabile la disciplina in esso contenuta. In applicazione dei principi generali si ricorda che secondo l’art. 1594 il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. L’art. 1407 c.c., comma 1, prevede che se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti a seguito di notifica o di accettazione. Efficacia che “segna” anche il momento in cui il cedente è liberato dalle proprie obbligazioni verso il ceduto.

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