E' possibile chiedere l’annullamento di una deliberazione adottata in un’assemblea condominiale che si è costituita senza fare, nel processo verbale, alcun riferimento all’assemblea andata deserta in prima convocazione?

E’ possibile chiedere l’annullamento di una deliberazione adottata in un’assemblea condominiale che si è costituita senza fare, nel processo verbale, alcun riferimento all’assemblea andata deserta in prima convocazione?

di carmine criscione

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“[…] La seconda convocazione dell’assemblea è strettamente condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia che ciò derivi dalla completa assenza dei condomini, sia che dipenda dall’insufficiente (per numero o quote millesimali) partecipazione degli interessati; onde ben può dirsi che la prima infruttuosa convocazione è, come tale, la condizione di legittimità della convocazione della seconda; donde la necessità di verificare la sussistenza di detta condizione. Ma la sede propria per compiere tale verifica è l’assemblea successiva, alla cui convocazione (e, quindi, legittima costituzione) la prima è preordinata. In concreto, tanto nel caso di completa diserzione della prima convocazione, quanto nel caso di insufficiente partecipazione (per il numero degli intervenuti e per il valore delle quote condominiali), ai fini della verifica dovranno considerarsi sufficienti le informazioni verbali rese dall’amministratore che ha disposto la convocazione. Più precisamente, sarà sufficiente che nel verbale venga recepita la dichiarazione dell’amministratore che l’assemblea in prima convocazione è andata deserta oppure, più raramente, che vi hanno presenziato solo alcuni condomini (indicati nominativamente), insufficienti per numero e quote a costituire validamente l’assemblea. Il controllo circa la veridicità di tali informazioni, infatti, può essere svolto dai condomini in seconda convocazione, perché in questa sede coloro che alla prima riunione sono rimasti assenti e coloro i quali erano presenti sono in grado di contestare le informazioni e di far rilevare l’eventuale insufficienza di partecipazione. Perciò, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida. Ai fini della validità della costituzione e delle deliberazioni dell’assemblea costituita in seconda convocazione è da ritenere, pertanto, sufficiente che nel verbale dell’assemblea di seconda convocazione, si dia atto che in prima convocazione l’assemblea non ha potuto deliberare per mancanza del numero legale.” (cfr. Triola, Torino, 2013, pagg. 671 e ss.).

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Costituzione dell’assemblea

La disposizione del codice civile relativa alla costituzione dell’assemblea (art. 1136 cod. civ.) non fa alcun riferimento alle modalità di redazione di un verbale ma si limita a prescrivere “Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.”; tuttavia, l’art. 1130 cod. civ. novellato dalla Legge n. 220/2012 al n. 7 fa espresso riferimento, fra i doveri dell’amm.re p.t. – sanzionato con la revoca ai sensi dell’art. 1129 n.7 cod. civ. – a quello di “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee” e, pertanto, è evidente che si deve redigere un processo verbale delle deliberazioni assembleari e delle assemblee, anche qualora queste non si costituiscano. La Corte di Cassazione non ha, a tal proposito, un orientamento conforme. La sentenza n. 5014/1999 statuisce il seguente principio “La necessità di redigere il verbale sussiste anche quando l’assemblea condominiale non si sia costituita regolarmente ovvero non abbia deliberato”. Secondo il suddetto arresto di legittimità, la redazione del verbale è necessaria anche per l’assemblea di prima convocazione non costituita in quanto l’inosservanza di tale disposizione comporta l’impugnabilità della delibera in quanto non adottata in conformità alla legge, ai sensi del comma II dell’art. 1137 cod. civ. ed, in particolare, per la violazione del comma 7 dell’art. 1136 cod. civ., norma inderogabile ai sensi dell’art. 1138 comma IV cod.civ.. Il suddetto orientamento subisce un suo temperamento nel diverso approccio al problema della mancata redazione del verbale dell’assemblea di prima convocazione in virtù del quale, nel verbale dell’assemblea di seconda convocazione, deve essere contenuto almeno un richiamo – da parte dell’amministratore, ad esempio – alla mancata costituzione dell’assemblea di prima convocazione. Il predetto orientamento ha sicuramente un seguito maggiore (cfr. Corte di Cassazione, sentenze n. 24132/2019 e n. 3862/1996: “In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.”

Aderisce a questo secondo orientamento anche la sentenza del 26.03.2013 del Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Casoria, Dott. Gian Andrea Chiesi e che richiama altre pronunce della Suprema Corte in subiecta materia.

A tal proposito, è opportuno precisare quanto segue: “[…] gli ermellini (Cass. II, n. 5014/1999), sul presupposto che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma, che devono essere osservate dall’assemblea al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale – avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc. – e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della deliberazione per vizio di forma (in quanto presa non in conformità alla legge ex art. 1137 c.c.), ha ritenuto che, una volta convocata l’assemblea occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute – anche se non si sono perfezionate – per permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. In pratica, stante che la redazione del verbale raffigura un momento necessario del procedimento collegiale, ed atteso che la mancata o l’irregolare redazione raffigura uno dei vizi di forma, che legittima l’impugnazione, ne consegue che, alla predetta verbalizzazione, deve procedersi sempre, anche quando l’assemblea non si sia regolarmente costituita o non abbia deliberato, trovando ciò conferma, attualmente, nella nuova versione dell’art. 1130, n.7, c.c. che, all’interno del registro dei verbali delle assemblee, prescrive che siano annotate, altresì, le eventuali mancate costituzioni. Pure in quest’ultimo caso, infatti, sussiste la necessità di dare conto delle attività afferenti alla vita del collegio e di consentire il controllo di ogni fase procedimentale: convocata l’assemblea, si rende necessario documentare tutte le attività che si sono svolte nella riunione condominiale, comprese quelle che non si sono perfezionate; invero, i condomini – come hanno interesse ad impugnare una deliberazione approvata a conclusione di un procedimento viziato – potrebbero avere interesse a denunciare ed a far accertare l’irregolarità dell’interruzione di un procedimento, che invece era valido e che doveva portarsi a compimento. Pertanto, atteso che la consacrazione delle operazioni collegiali in un verbale assembleare è ritenuta indispensabile alle sentite esigenze di certezza e trasparenza dell’organizzazione condominiale, deve essere redatto sempre il predetto verbale anche quando l’organo gestorio non perfeziona alcun deliberato, conseguendone che le risultanze e le discussioni emerse in seno all’assemblea devono obbligatoriamente essere relazionate per iscritto anche qualora non racchiudano o non concretizzino statuizioni decisorie.” (cfr. Celeste, Commento al Codice del Condominio, Milano, 2018, pagg. 912 e ss.)

Il processo verbale che non è preceduto né da un verbale di assemblea di prima convocazione, né tantomeno contiene un riferimento all’assemblea di prima convocazione andata deserta, è annullabile perché contrario ad una norma di Legge inderogabile, anche in virtù della sentenza n. 4806 del 07.03.2005 resa della Corte di Cassazione a SS. UU. .

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