Decreto ingiuntivo per crediti condominiali

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Velletri - sentenza n. 473 del 03-03-2022

Può essere richiesto un decreto ingiuntivo per crediti condominiali nei confronti del conduttore di un’unità immobiliare che si è sempre comportato come condomino?

Riferimenti normativi: art. 63 disp. att. c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza del 09/10/2017 n. 23621

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condominio chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo verso un (presunto) condomino. Quest’ultimo si opponeva, pretendendo che il decreto fosse revocato e dichiarato nullo. A sostegno dele sue ragioni metteva in rilievo il proprio difetto di legittimazione passiva, lamentando di essere un conduttore e di non essere mai stato proprietario dell’unità immobiliare in relazione alla quale era stato richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo. Il condominio opposto si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, chiedendo di respingere l’opposizione perché infondata in fatto e in diritto e comunque non provata. I condomini sostenevano che l’opponente aveva sempre partecipato alla vita condominiale, qualificandosi come condomino, presenziando alle assemblee condominiali in proprio, manifestando quindi ai terzi in buona fede la posizione di titolare tanto da invocare la responsabilità del falsus procurator verso terzo.

La questione

Può essere richiesto un decreto ingiuntivo per crediti condominiali nei confronti del conduttore di un’unità immobiliare che si è sempre comportato come condomino?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore. Come ha notato lo stesso giudice in ambito condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino, né tantomeno viene in gioco la questione del falsus procurator, considerando che non si controverte in materia contrattuale ma di riparto delle spese condominiali. Di conseguenza secondo il Tribunale era onere dell’amministratore del condominio verificare la correttezza e la titolarità dei diritti in capo ai soggetti a cui richiede il pagamento delle spese straordinarie e degli oneri di gestione ordinaria. Per questi motivi, l’opposizione è stata accolta ed il decreto ingiuntivo opposto revocato, con condanna al pagamento delle spese di lite.

Le riflessioni conclusive

L’apparenza del diritto è un principio generale dell’ordinamento giuridico, che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato; di conseguenza il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero.

Secondo un principio consolidato, però, in ambito condominiale, quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall’amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, né sussistendo esigenze di tutela dell’affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino (Cass. civ., Sez. VI – 2, 09/10/2017, n. 23621; Cass. civ., Sez. Un., 08/04/2002, n. 5035). Del resto con l’ingresso della riforma del 2012, dovrebbe essere scomparsa la figura del condomino apparente, vista l’introduzione del registro dell’anagrafe condominiale nel quale l’amministratore deve annotare i dati (codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio) di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.). Dati che rendono più semplice il compito di individuare i soggetti legittimati passivamente all’azione ingiuntiva.

Sotto questo profilo occorre rilevare che qualora l’unità immobiliare sia in comproprietà, bisognerà fornire al legale incaricato del recupero crediti il nominativo dei comproprietari del bene affinché l’ingiunzione di pagamento sia rivolta a tutti in via solidale. Ciò consentirà al condominio di non perdere le garanzie per il recupero del proprio credito, anche nella fase esecutiva.

L’introduzione del registro dell’anagrafe condominiale, del resto, ha proprio lo scopo di rendere noti i soggetti che, in quanto proprietari di uno stesso immobile, sono condomini. In ogni caso il condomino apparente non può essere obbligato a pagare le spese di gestione dei beni e dei servizi comuni, le quali, quantunque detto soggetto utilizzi un’unità immobiliare sita nell’edificio, andranno sempre addossate al proprietario o titolare di altri diritti reali, cioè al vero condomino.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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