Cornicioni pericolanti: il condominio risarcisce anche il mancato guadagno

Cornicioni pericolanti e terrazzo del condomino inutilizzabile: il condominio deve risarcire i danni, compreso quelli da mancato guadagno. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Napoli, Sentenza n. 1237 del 31/01/2024

1. Cornicioni degradati e perdita del godimento del terrazzo: l’azione risarcitoria del condomino locatore

La proprietaria di un appartamento locato, facente parte di un caseggiato, lamentava il grave stato di degrado dei cornicioni dello stabile, che si ripercuoteva direttamente sul proprio immobile. In particolare, il terrazzo del suo appartamento risultava inutilizzabile a causa dei continui distacchi di intonaco e calcinacci dal cornicione, con conseguente pericolo per persone e cose e riduzione del godimento da parte della conduttrice. Nonostante i solleciti e il tentativo di mediazione, il condominio non provvedeva ad eseguire i lavori necessari. Alla luce di quanto sopra l’attrice chiedeva al Tribunale di condannare il condominio al risarcimento dei danni subiti dall’appartamento e di ordinare l’esecuzione degli interventi indispensabili per eliminare lo stato di pericolo e consentire la piena fruizione del terrazzo. In ogni caso rivendicava il diritto ad ottenere il ristoro per la riduzione del canone di locazione, conseguente al mancato utilizzo del bene da parte della conduttrice. Il convenuto, in via preliminare, chiedeva al Tribunale di autorizzare la chiamata in causa di un terzo, ossia l’impresa incaricata dei lavori di riqualificazione delle facciate dello stabile.
In via principale, il condominio domandava che fosse dichiarata la nullità dell’atto di citazione introduttivo, ritenuto generico e incerto quanto al petitum e alla causa petendi. A sostegno di tale eccezione, parte convenuta evidenziava come l’attrice non avesse fornito alcuna prova del nesso causale tra lo stato di degrado denunciato e i danni lamentati, in spregio all’onere probatorio sancito dall’art. 2697 c.c.
Il condominio chiedeva quindi il rigetto integrale delle domande dell’attrice, ritenute infondate e prive di riscontri probatori, sostenendo che le somme richieste non dovessero essere corrisposte. In via riconvenzionale il condominio chiedeva la risoluzione del contratto del 2021 per inadempimento, in subordine la responsabilità dell’impresa esecutrice dei lavori con condanna al risarcimento di € 150.000, e infine la condanna dell’attrice alle spese di lite. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. Omessa manutenzione delle parti comuni e responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Quali sono le conseguenze, sul piano della responsabilità condominiale ex art. 2051 c.c., derivanti dall’omessa manutenzione dei cornicioni e dal conseguente mancato utilizzo del terrazzo di proprietà esclusiva di un singolo condomino?

3. Responsabilità del condominio accertata: obbligo di ripristino e risarcimento del mancato canone

Il Tribunale ha dato torto al condominio. Dalla perizia è emerso che i cornicioni dello stabile presentavano un grave stato di degrado, dovuto alla scarsa manutenzione del canale di gronda inglobato al loro interno. Tale canale, ostruito da detriti e vegetazione, impediva il normale deflusso delle acque piovane, provocando ristagni e infiltrazioni.
Come ha notato il Tribunale, la situazione di degrado sopra detta ha causato la caduta di finiture e intonaco dai cornicioni con rischio per le aree sottostanti, il deterioramento del rivestimento ligneo sopra una finestra e il gocciolamento (talvolta persino il riversamento) di acqua sul terrazzo, soprattutto in occasione di piogge intense. Il Tribunale ha ritenuto che la responsabilità degli eventi dannosi dovesse essere ricondotta al condominio, quale custode delle parti comuni dell’edificio. È stato infatti accertato che il condominio fosse pienamente consapevole delle criticità dei cornicioni, come è emerso dai documenti prodotti in giudizio e, soprattutto, dalla delibera con cui sono stati programmati i lavori di rifacimento del tetto e dei cornicioni di gronda.
Il Tribunale, una volta accertata la responsabilità del condominio per la mancata manutenzione dei cornicioni e dei canali di gronda, ha condannato l’ente di gestione ad eseguire le opere indicate dal consulente tecnico d’ufficio, ritenute necessarie per eliminare le criticità riscontrate.
Quanto ai danni patrimoniali, il giudice ha riconosciuto all’attrice un importo pari a € 3.890,72 per danni patrimoniali all’immobile, corrispondente alle voci di spesa individuate nella relazione peritale. Lo stesso giudice romano ha inoltre ritenuto provato il danno derivante dalla riduzione del canone di locazione, conseguenza diretta dell’impossibilità per la conduttrice di fruire pienamente del terrazzo. Tale riduzione, pattuita tra le parti in misura di € 600 mensili, è stata documentata e protratta per un periodo di quarantasei mesi, con un danno complessivo quantificato in € 27.600,00.

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4. Danni da cose in custodia e riduzione del valore d’uso dell’immobile: principi applicabili in ambito condominiale

La responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., per i danni cagionati da cose in custodia, presuppone la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; detta norma, tuttavia, non dispensa il danneggiato dall’onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e il danno, ossia di dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità  (Trib.  Napoli 20 ottobre 2025, n. 9419). Tali principi sono applicabili in ambito condominiale. Infatti il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di un condomino (Cass. civ., sez. III, 02/02/2006, n. 2284). La mancata locazione di un immobile, così come la riduzione del canone, quando dipendono da cause imputabili al condominio, integrano un mancato godimento per fatto altrui e comportano l’obbligo di risarcire il danno (Trib. Napoli, 31 gennaio 2024, n. 1237). In particolare, qualora l’omessa manutenzione delle parti comuni riduca il valore d’uso dell’appartamento o di parte di esso, il condomino locatore che abbia dovuto ridurre il canone di locazione ha diritto al rimborso della relativa perdita da parte del condominio.

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