Convocazione assemblea: effetti della trasformazione della società amministratrice

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riferimenti normativi: artt. 66 e 71 bis disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 31/10/2024, n. 28195

1. La vicenda: l’impugnazione della delibera dell’assemblea

Una società condomina, rappresentata dal legale pro tempore, impugnava una delibera adottata dall’assemblea condominiale (marzo 2024). Prima di adire il giudice, la società aveva esperito senza successo la procedura di mediazione obbligatoria, conclusa con verbale di mancato accordo il 13 giugno 2024. Nel merito, l’attrice chiedeva l’annullamento della delibera, sostenendo innanzitutto che l’assemblea fosse viziata già nella fase della convocazione. Infatti, la società sosteneva che l’avviso risultava sottoscritto da un soggetto che, a suo dire, non era mai stato nominato amministratore del condominio. La società evidenziava che, con una precedente delibera (2021), anch’essa oggetto di impugnazione, era stato nominato amministratore un soggetto diverso dalla società che aveva firmato e inviato l’avviso di convocazione. Quanto ai punti all’ordine del giorno, l’attrice lamentava ulteriori irregolarità, tra cui l’assenza di tabelle millesimali approvate, la mancanza dei preventivi relativi alle spese da deliberare e la mancata indicazione, nell’avviso, dell’esito dei giudizi pendenti che avrebbero dovuto essere discussi.
Costituitosi in giudizio, il condominio sosteneva che l’eventuale vizio della convocazione fosse comunque sanato dalla partecipazione all’assemblea dell’amministratore unico della società attrice. Inoltre affermava che il soggetto che aveva provveduto alla convocazione non era affatto estraneo, trattandosi della stessa società, trasformata con atto notarile, come documentato in atti. Il condominio infine rivendicava la piena legittimità delle deliberazioni assunte, chiedendo il rigetto dell’impugnazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: validità della firma sulla convocazione

La convocazione dell’assemblea è valida se l’avviso è firmato da un soggetto diverso da quello nominato dall’assemblea e i cui requisiti non sono mai stati verificati?

3. La soluzione

Il Tribunale ha concluso che la delibera impugnata dovesse essere annullata, perché l’assemblea era stata convocata in modo irregolare. La nomina dell’amministratore del condominio è risultata conferita a una società in accomandita semplice, il cui socio accomandatario (e quindi legale rappresentante) era stato ritenuto idoneo al momento dell’incarico (2021). Tuttavia, l’avviso di convocazione dell’assemblea del marzo 2024 era stato firmato non da quel soggetto, ma dall’amministratore unico della società di capitali in cui la s.a.s. era stata trasformata nel 2023.
Il giudice ha riconosciuto che la trasformazione societaria comporta continuità dei rapporti, ma ha sottolineato che l’assemblea avrebbe dovuto essere informata del mutamento della forma giuridica e, soprattutto, del cambiamento della persona fisica che rappresentava la società.
Con la trasformazione in s.r.l., infatti, era stato nominato un nuovo amministratore, diverso dal socio accomandatario originariamente incaricato dal condominio. Questo mutamento incideva direttamente sui requisiti soggettivi richiesti per l’amministrazione condominiale, che l’assemblea avrebbe dovuto verificare prima di consentire la prosecuzione dell’incarico.
Poiché l’avviso di convocazione era stato sottoscritto da un soggetto diverso da quello nominato dall’assemblea e privo di una previa verifica dei requisiti di legge, il Tribunale ha ritenuto violati gli articoli 66 e 71‑bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Tale vizio ha travolto l’intero procedimento assembleare, rendendo invalida la delibera.
Il giudice ha anche escluso che la partecipazione dell’attrice all’assemblea potesse sanare l’irregolarità, poiché il suo rappresentante aveva espresso dissenso e aveva tempestivamente impugnato la decisione. Di conseguenza, la delibera è stata annullata per irregolarità della convocazione.

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4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 71 bis dispone espressamente che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi. È importante notare che se gli amministratori e i dipendenti della società, incaricati di svolgere le relative funzioni di amministrazione, sono privi dei requisiti ex art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile, la nomina della società è nulla. In particolare la delibera dell’assemblea che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dalla legge è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente (Cass. civ., sez. II, 31/10/2024, n. 28195). Il Tribunale ha rilevato che l’amministratore nominato nel 2021 era una s.a.s., rappresentata dal socio accomandatario che aveva superato la verifica dei requisiti di legge. Tuttavia, l’avviso di convocazione dell’assemblea del 2024 era stato firmato dall’amministratore unico della s.r.l. in cui la s.a.s. era stata trasformata nel 2023.
Il giudice pugliese ha osservato che il mutamento della forma giuridica e della persona fisica rappresentante dell’ente imponeva una nuova verifica dei requisiti da parte dell’assemblea, verifica mai avvenuta. Poiché la convocazione era stata sottoscritta da un soggetto diverso da quello nominato e mai autorizzato dall’assemblea, il Tribunale ha ritenuto violati gli artt. 66 e 71‑bis disp. att. c.c., con conseguente invalidità della convocazione e della delibera adottata.

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