Continui allagamenti nel palazzo non comunicati dal venditore: l’acquirente può annullare il contratto?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Torino - sez. II civ. - sentenza n. 133 del 14 gennaio 2022

L’acquirente di un appartamento facente parte di un caseggiato con gravi problemi che incidono sul piano della staticità dell’edificio può chiedere l’annullamento del contratto di compravendita se il venditore ha omesso di comunicare le reali condizioni del palazzo.

Riferimenti normativi: artt. 1427 c.c.; 1429 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 21094 del 27/11/2012

La vicenda

L’acquirente di un appartamento in condominio solo in occasione della prima assemblea condominiale scopriva l’esistenza di un vizio dello stabile; infatti il palazzo era interessato da un significativo e permanente allagamento dei due piani interrati di proprietà di una società, allagamento di gravità tale da compromettere la staticità dell’intero edificio. Del resto l’autorità comunale aveva ordinato diversi interventi da eseguire (mai realizzati). L’acquirente era convinta che, in palese violazione degli obblighi di buona fede contrattuale, parte venditrice in occasione della conclusione della compravendita avesse volutamente omesso di far presente la grave situazione. Successivamente avviava un procedimento di A.T.P. nell’ambito del quale emergeva come la permanenza continua in acqua di falda da più di trent’anni delle strutture di fondazione del palazzo richiedesse l’intervento di opere di rinforzo e di risanamento. Alla luce di quanto sopra, l’acquirente citava la venditrice ed il condominio richiedendo, tra l’altro, l’annullamento del contratto di compravendita per errore essenziale con conseguente condanna della parte venditrice alla restituzione della somma versata a titolo di prezzo di acquisto dell’immobile, delle spese notarili e di quelle di agenzia; in via subordinata ed in accoglimento dell’azione di riduzione, la condanna alla restituzione di una somma, a titolo di riduzione del prezzo di acquisto dell’immobile; in ogni caso, la condanna dei convenuti al pagamento delle spese relative al procedimento di ATP.

La questione

Se il venditore non comunica i continui allagamenti a cui è soggetto il palazzo dove si trova l’appartamento oggetto di compravendita l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto?

La soluzione

Il Tribunale ha accolto la richiesta di annullamento del contratto.

Secondo lo stesso giudice l’acquirente è caduto in un errore essenziale circa le qualità del bene oggetto di trasferimento, ossia circa le qualità delle parti comuni dello stabile in cui risulta ubicato l’immobile compravenduto. In altre parole il giudice piemontese è convinto che se l’acquirente avesse saputo dei gravi fenomeni di allagamento continuo, protraentesi da oltre trent’anni, di alcune parti comuni dell’edificio, tali da rendere necessari ed indispensabili interventi di rinforzo e di risanamento delle strutture portanti dell’edificio, nonché dei numerosissimi provvedimenti adottati dall’autorità comunale con cui erano state impartite prescrizioni ed erano stati ordinati interventi da eseguire, non avrebbe perfezionato l’atto di acquisto; del resto l’errore, oltre che essenziale, era anche riconoscibile dall’altro contraente (cioè dalla venditrice), adoperando la normale diligenza. A tale proposito il Tribunale sottolinea che, in una riunione assembleare, a cui era presente, seppur per delega, la convenuta (la quale, peraltro, non risulta abbia mai impugnato o contestato, nelle opportune sedi, detto verbale assembleare), era stata appunto discussa, tra le altre, proprio la problematica relativa alle falde acquifere ed alle ordinanze ingiunzioni delle autorità amministrative.

Le riflessioni conclusive

Merita di essere aggiunti che la convenuta venditrice aveva sua volta, chiamato in causa il condominio per farsi manlevare dalle conseguenze eventualmente negative dell’azione subita. In particolare ha rilevato a l’inerzia dei condomini, protratta negli anni, nel provvedere alla esecuzione degli interventi necessari ad eliminare il fenomeno di allagamento continuo, interessante alcune parti comuni del fabbricato e la proprietà di un condomino.

Tuttavia la conseguenza dell’annullamento del contratto è dipesa non già, di per sé, dalle problematiche riscontrate nel fabbricato che rendono obbligatori e necessari, tra gli altri, interventi di rinforzo e di risanamento delle strutture portanti dell’edificio (non eseguiti in precedenza), quanto piuttosto per non aver informato il compratore di tali circostanze così a incidere, alterando, sul processo di formazione della volontà.

In altre parole in tal senso, non si comprende per quale ragione la collettività condominiale possa essere ritenuta responsabile delle conseguenze derivanti dal comportamento della venditrice la quale, in ragione del principio di buona fede, avrebbe potuto e dovuto semplicemente informare la propria controparte della grave situazione del palazzo. Si comprende quindi perché il Tribunale di Torino abbia rigettato la domanda di manleva svolta dalla convenuta.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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