Condominio degli edifici: il pagamento delle quote condominiali nei rapporti tra venditore ed acquirente di una unità immobiliare

Condominio degli edifici: il pagamento delle quote condominiali nei rapporti tra venditore ed acquirente di una unità immobiliare

Gallucci Alessandro

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La sentenza n. 23345 del 2008, resa dalla sezione II della Suprema Corte di Cassazione, ribadisce due orientamenti oramai consolidati nella giurisprudenza del Giudice di Legittimità: la pronuncia, infatti, si occupa dell’identificazione del soggetto passivo del rapporto obbligatorio condomino-condominio e del vincolo di solidarietà esistente tra venditore ed acquirente di una unità immobiliare. Riportando pedissequamente quanto affermato dalla Cassazione “… in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato…[1]. E’ chiaro, quindi, che solo l’attuale proprietario dell’unità immobiliare è il soggetto del rapporto giuridico condominio-condomino e, come tale, soltanto lui può essere oggetto della speciale azione prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. Il dante causa, dunque, potrà fare valere le proprie ragioni relativamente alle spese maturate prima della vendita solo attraverso l’avente causa. La decisione, aderendo al filone interpretativo maggioritario, non poteva essere diversa; a tal riguardo basti pensare all’impossibilità di applicare il principio di apparenza ai rapporti condominiali[2] che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero della quota di compe­tenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale…”[3]. Ciò non solo per l’impossibilità di applicare il principio dell’apparenza ai rapporti condominiali (impossibilità spiegata ampiamente nelle motivazioni della sentenza), ma anche “sulla base di una corretta interpretazione degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. …[4]. Già nel 2002, le Sezioni Unite avevano considerato maggiormente corrispondente al tenore letterale delle norme codicistiche in materia condominiale quella interpretazione che riteneva di individuare il legittimato passivo nel rapporto giuridico l’attuale condomino, considerato tale sulla base delle risultanze dei registri immobiliari. Così, ugualmente alla sentenza citata del 2002, anche l’attuale orientamento giurisprudenziale, rappresentato dall’annotata sentenza, ribadisce i requisiti necessari per attuare la speciale disposizione dell’art. 63 disp. att. c.c. Con riferimento alla natura dell’obbligazione condominiale, dottrina e giurisprudenza maggioritarie la considerano un’obbligazione propter rem. Sussiste un simile tipo di situazione giuridica “ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell’obbligo. La connessione tra il diritto e l’obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l’obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d’essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda)”[5]. Questo tipo di obbligazione, quindi, individua il soggetto passivo del rapporto obbligatorio nel titolare del diritto reale sul bene da cui scaturisce l’obbligo di contribuire alle spese condominiali. Nello specifico contesto condominiale, il già citato art. 63, II comma, disp. att. c.c. ci dice che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Si tratta, evidentemente, di una mitigazione di quel concetto di ambulatorietà passiva che caratterizza le obbligazioni propter rem. Infatti nel contesto del condominio, per costante orientamento giurisprudenziale l’obbligo di contribuzione sorge “al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese…”[6], e non nel momento della deliberazione della spesa; deliberazione che “ha carattere meramente dichiarativo[7]. Il concetto è stato ribadito di recente dalla Cassazione, che con la sentenza in esame ha dichiarato che “l’obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l’obbligazione”[8]. ed alla natura dell’obbligazione condominiale. Il Giudice di Legittimità nel 2002, chiamato a pronunciarsi sull’applicabilità del su richiamato principio, ha affermato “
E’ evidente, allora, che i principi sopra enunciati, coordinati con il disposto normativo, facciano discendere quanto segue. L’acquirente è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente alla cessione. Il cedente, però, rimane obbligato per quelle spese relative ad opere che siano state deliberate ed eseguite sotto la sua proprietà ed al di fuori del lasso di tempo appena citato. L’acquirente, quindi, sarà tenuto al pagamento anche di quanto deliberato nel periodo di proprietà del dante causa, ma eseguito sotto la sua proprietà e fuori dal periodo di cui all’art. 63, II comma, disp. att. c.c.[9]Coordinando questi elementi con quanto detto sopra in tema di legittimazione passiva nel rapporto condominio-condomino, il risvolto pratico è il seguente. Il condominio che intenda recuperare delle somme dall’ex proprietario di un’unità immobiliare, per lavori effettuati all’epoca in cui tale soggetto era proprietario, non potrà farlo avvantaggiandosi del dettato dell’art. 63 disp. att. c.c., ma dovrà agire con un decreto ingiuntivo ordinario o con una citazione in giudizio. Viceversa, laddove volesse rivalersi sul condomino attuale, quest’ultimo ben potrebbe chiamare in causa il venditore per vedersi sollevato dal pagamento[10].    
In tema di condominio di edificio, nel caso di vendita di un appartamento, dal momento in cui il trasferimento è reso noto al Condominio, lo status di condomino spetta all’acquirente e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa. Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’art. 63 comma 1.
 
 
Avv. Alessandro Gallucci
 
 
 
Cassazione civile  sez. II  09 settembre 2008  n. 23345
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
ha pronunciato la seguente:                                         
sentenza
 
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
B.S. proponeva opposizione al decreto con cui il Giudice di Pace di Bari le aveva ingiunto di pagare a favore del Condominio (OMISSIS), facente parte del supercondominio (OMISSIS), il pagamento della somma di Euro 464, 81, dovuta a titolo di oneri condominiali. A sostegno del ricorso deduceva che l’importo richiestole nel 2003 relativo al bilancio 1/5/2002 – 31/12/2002 ed approvato da una assemblea alla quale era rimasta totalmente estranea non era dovuto, posto che sin dal 1999 aveva venduto l’appartamento ubicato nel condominio.
In via riconvenzionale chiedeva la restituzione della somma di Euro 464, 81, versata a titolo di fondo cassa.
Con sentenza dep. il 6 giugno 1995 il Giudice di Pace di Bari rigettava l’opposizione nonchè la domanda riconvenzionale dalla medesima proposta, sul rilievo che il credito azionato era relativo ad oneri condominiali – dovuti per il periodo anteriore a quello(1999) in cui la ricorrente aveva venduto l’appartamento di sua proprietà ed approvati con la delibera del 5/11/2003 di cui la B. non aveva lamentato la illegittimità chiedendone la declaratoria di nullità, avendo le contestazioni;
riguardato solo singole voci.
In realtà, il credito era risultato provato dalla documentazione prodotta dall’opposto e non contestata nel suo complesso(prospetti allegati alla delibera e regolarmente approvati).
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la B. sulla base di due motivi:
Ha resistito l’intimato che ha depositato memoria illustrativa.
Attivatasi procedura ex art. 375 cod. proc. civ., il Collegio ha disposto la trattazione della causa alla pubblica udienza.
 
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la B., lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1137, 1421 c.c., art. 2948 c.c., n. 4), art. 63 disp. att.cod. civ., artt. 112, 115c.p.c., art. 360 c.p.c., n. 4 e art. 633 cod. proc. civ.), censura la sentenza impugnata laddove non aveva considerato che la ricorrente da oltre cinque anni non era più condomina, sicchè l’amministratore non avrebbe potuto chiedere ed ottenere nei suoi confronti il decreto ingiuntivo; la delibera del 5/11/2003, emessa nei confronti di un estraneo al condominio, era da ritenersi, perciò, nulla ed erroneamente ne era stata addebitata al ricorrente la mancata impugnazione; il Giudice di Pace non aveva esaminato i documenti prodotti e l’eccezione di prescrizione; aveva accertato l’esistenza del credito sulla base dei soli documenti prodotti dal Condominio senza prendere in considerazione quelli prodotti da essa ricorrente.
Il primo motivo va accolto nei limiti di cui si dirà.
1. Innanzitutto deve rilevarsi che costituiscono principi informatori della materia – che a seguito della pronuncia n. 204 del 2006 della Corte Costituzionale nel giudizio secondo equità il giudice di pace deve osservare-quelli che in tema di condominio individuano il soggetto tenuto a corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni in virtù di un’ obbligazione che viene di regola qualificata dalla giurisprudenza di legittimità come propter rem.
D’altra parte, hanno natura di norme processuali, che il giudice di pace deve applicare anche nel giudizio di equità, le regole che disciplinano il procedimento monitorio e le condizioni di ammissibilità del decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini.
2. Ciò premesso, la sentenza, nel rigettare l’opposizione, ha erroneamente disatteso l’eccezione con cui l’opponente aveva invocato l’insussistenza delle condizioni in proposito previste dall’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 1, per l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino: la ricorrente aveva al riguardo dedotto la propria estraneità al Condominio e alla delibera di approvazione delle spese emessa dall’assemblea, alla quale non era stata convocata, atteso che la medesima nel 1999 aveva venduto l’unità immobiliare di sua proprietà ubicata nello stabile condominiale.
La sentenza ha, in proposito, rilevato che le contestazioni sollevate dall’opponente non avevano riguardato l’illegittimità della delibera.
Al riguardo, occorre allora considerare che in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990).
Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 1, (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”).
Pertanto, il decreto ingiuntivo opposto andava revocato, perchè emesso al di fuori dei casi in cui è ammesso:la sentenza è erronea e va cassata pome si dirà infra) laddove ha confermato l’opposto decreto.
3. Peraltro, va considerato che l’oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è costituito solo dalla verifica dell’ammissibilità e della validità del procedimento monitorio ma anche dalla fondatezza della domanda di merito introdotta a seguito della rituale costituzione delle parti; conseguentemente il giudice, anche quando dichiari la nullità del decreto ingiuntivo, deve pronunciarsi nel merito sulla domanda introdotta con il ricorso.
Orbene, la questione di merito decisa affermativamente dalla sentenza impugnata è se: nei confronti del condominio il condomino alienante debba rispondere o meno dei contributi maturati quando egli era proprietario dell’unità immobiliare ma che siano stati approvati con delibera successiva all’alienazione.
La sentenza ha accertato che la delibera con cui erano stati posti a carico della ricorrente gli oneri condominiali, di cui era stato chiesto il pagamento con il ricorso per decreto ingiuntivo, si riferiva a spese che, concernendo il godimento di beni e di servizi comuni anteriore al momento in cui la medesima aveva venduto l’appartamento di sua proprietà, erano dalla medesima dovute, in quanto all’epoca condomina.
Occorre considerare che, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni si è venuta formando e che il Collegio ritiene di condividere, nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere.
ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, cfr. tra le altre Cass. 12013/2004 (v. In motivazione); 6323/2003; 4393/1997.
L’obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l’obbligazione.
Ciò posto, va sottolineato che l’art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2, stabilisce: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Dunque, la norma che è applicazione in tema di condominio del principio di cui all’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione – non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Sotto tale profilo, come è stato autorevolmente evidenziato in dottrina, l’obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni propter rem. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo – peraltro limitatamente al periodo considerato – si aggiunge a quella del cedente.
Pertanto, alla stregua della documentazione esaminata, la sentenza, procedendo a un accertamento di fatto riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità(al riguardo v. infra sub secondo motivo) ha correttamente ritenuto l’esistenza del credito azionato nei confronti della B. in quanto relativo alla gestione di beni e di servizi condominiali concernente un periodo di tempo anteriore alla vendita dell’appartamento.
Per quanto concerne l’eccezione di prescrizione, in relazione alla quale viene dedotta la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., la ricorrente non ha ottemperato all’onere, stabilito a pena di inammissibilità dell’eccezione, di indicare l’atto o il verbale in cui l’aveva sollevata e di trascriverne il testo.
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 cod. proc. civ., n. 5) con cui il giudicante aveva ritenuto provato il credito relativo alle spese condominiali alla medesima addebitate ed aveva rigettato la domanda riconvenzionale, avendo considerato soltanto la documentazione proveniente dal Condominio e peraltro contestata da essa ricorrente- che pure era stata riconosciuta estranea alla delibera – e non anche quella dalla medesima depositata.
Il motivo è inammissibile, atteso che nei confronti delle sentenze pronunciate secondo equità, ai sensi dell’art. 113 cod. proc. civ., non è deducibile il vizio di motivazione di cui art. 360 cod. proc. civ., n. 5, ma va denunciata la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 cod. proc. civ., n. 4, nell’ipotesi di motivazione insussistente od apparente, che nella specie non è sicuramente configurabile, avendo il Giudice di Pace indicato la causale delle somme dovute e le ragioni per le quali è stata rigettata la domanda riconvenzionale, precisando le fonti di prova in base alle quali era pervenuto a ritenere provata l’esistenza del credito(rendiconti regolarmente approvati): in realtà, la doglianza si risolve nella richiesta di rivalutazione del materiale probatorio e nella denuncia del travisamento delle risultanze processuali, che sono evidentemente sottratti al sindacato di legittimità.
La sentenza va cassata in relazione al primo motivo, nella parte in cui è stato accolto secondo quanto precisato in motivazione, limitatamente alla statuizione di conferma dell’opposto decreto; non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa va decisa nel merito, va revocato l’opposto decreto e la B. deve essere condannata al pagamento della somma di Euro 464, 81, risultata dovuta, mentre va confermata la sentenza impugnata laddove aveva rigettato la domanda riconvenzionale.
Sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di merito e di quelle relative alla fase di legittimità.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo del ricorso per quanto in motivazione rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto limitatamente alla statuizione di conferma dell’opposto decreto e, decidendo nel merito, revoca l’opposto decreto; condanna la ricorrente al pagamento della somma di Euro 464, 81, con gli interessi legali dalla domanda. Conferma nel resto l’impugnata sentenza.
Compensa le spese del giudizio di merito e quelle relative alla fase di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 16 giugno 2008.
Depositato in Cancelleria il 9 settembre 2008
 


[1] Cass. civ., 9 settembre 2008, n. 23345.
[2] Cass. civ. SS.UU., 8 aprile 2002, n. 5035.
[3] Cass. civ. SS.UU, cit.
[4] Cass. civ. SS.UU, cit.
[5] Cass. civ., 18 aprile 2003, n. 6323.
[6] Cass. civ, 18 aprile 2003, cit.
[7] Cass. civ, 17 maggio 1997,n. 4393.
[8] Cass. civ., 9 settembre 2008, n. 23345.
[9] Sul punto si veda Cass. civ., 17 maggio 1997 cit. e Cass. civ., 18 aprile 2003, cit.
[10] Sul punto si veda Cass. civ., 22 febbraio 2000, n. 1956.

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