Condominio: approvata la legge di riforma

Anna Costagliola

La riforma del condominio è ormai legge. La Commissione Giustizia del Senato ha infatti approvato in sede deliberante il 20 novembre 2012 la nuova disciplina del condominio. Il provvedimento attende ora la firma del Capo dello Stato e la conseguente pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, per poi entrare in vigore il sesto mese successivo.

Da alcuni anni si dibatte ormai in merito ad una possibile riforma della normativa relativa al condominio negli edifici, disciplinata dal codice civile del 1942 in un apposito Capo II del Libro III «Della proprietà» agli artt. 117 e ss. Dopo reiterati tentativi compiuti nel corso delle diverse legislature che si sono avvicendate e mai approdati ad esiti definitivi, l’avvertita esigenza di riformare questo istituto giuridico, dettata dalla peculiarità della materia, che coinvolge gli interessi di moltissime persone, e dall’elevato grado di litigiosità caratterizzante, di norma, l’ambito condominiale, sembra trovare ora accoglimento.

La riforma, così come formulata, è stata ritenuta da più parti opportuna, essendo rimessa la disciplina del condominio ad un sistema normativo risalente al 1942, che contempla un articolato codicistico invero datato, ampiamente superato dall’enorme mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi sessanta anni, nonchè incongruo rispetto alle nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dai nuovi servizi di cui esse usufruiscono e dalle diverse caratteristiche delle abitazioni. L’impianto normativo civilistico è stato, nel tempo, solo in parte corretto dall’orientamento della giurisprudenza che, in numerose occasioni, si è fatta portatrice di un’interpretazione evolutiva.

In tale contesto si è imposto, pertanto, un intervento legislativo che recepisse e cristallizzasse, elevandoli al rango di norma di legge, alcuni principi giurisprudenziali ormai consolidati, contribuendo contestualmente a disegnare su nuove basi i rapporti tra amministratore e condomini.

La legge di riforma del condominio costituisce il risultato di un lungo iter parlamentare, il quale affonda le proprie radici nella XIV legislatura, nella quale non si riuscì a giungere alla definitiva approvazione in ragione del successivo scioglimento parlamentare.

Dopo le modifiche apportate dalla Camera al testo già licenziato dal Senato, si è da tutti auspicato un rapido passaggio al Senato, senza ulteriori modifiche al provvedimento, in considerazione dell’imminente conclusione della legislatura e della difficoltà di ottenere, entro i ristretti tempi consentiti, una doppia deliberazione conforme dell’altro ramo del Parlamento sulle parti eventualmente oggetto di modifica. Pertanto, dopo il parere non ostativo della Commissione Affari costituzionali espresso il 13 novembre scorso, che non ha riconosciuto la necessità di un rinvio alla Camera per modificare l’art. 25 del testo di legge che, inserendo l’art. 71quater nell’ambito delle disposizioni di attuazione del codice civile, provvede ad integrare le norme sulla mediazione in modo da renderle applicabili al condominio, la Commissione Giustizia al Senato non ha ritenuto che si dovessero apportare modifiche a seguito della decisione della Corte Costituzionale che ha dichiarato non obbligatorio il procedimento di mediazione. L’adeguamento alla pronuncia della Consulta avrebbe, infatti, comportato un ulteriore passaggio alla Camera con il rischio di un’approvazione definitiva del testo di legge fuori tempo massimo.

Il nucleo centrale della riforma risiede in una maggiore responsabilizzazione dell’amministratore e in uno snellimento delle procedure di approvazione di talune decisioni.

La nuova legge aggiorna il quadro normativo esistente, a seconda dei casi modificando o integrandone gli articoli o, spesso, aggiungendone di nuovi. Le nuove norme contribuiscono, in alcuni casi, a meglio precisare disposizioni già esistenti, integrandole o chiarendole, in altri casi, invece, recepiscono indirizzi giurisprudenziali consolidatisi in tanti anni di intenso contenzioso, in altri casi ancora intervengono in modo innovativo sulla disciplina, regolando fenomeni di vita condominiale sopravvenuti in epoche relativamente recenti o tematiche rivelatesi meritevoli di apposita regolamentazione rispetto all’impianto normativo sinora esistente.

Alcune delle novità più salienti della legge di riforma attengono ai seguenti aspetti:

– figura dell’amministratore: l’amministratore resterà in carica due anni e dovrà rispondere a precisi requisiti di formazione e onorabilità.. Nel caso in cui l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possono, anche singolarmente, chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione  e revocare il mandato all’amministratore. Su richiesta dell’assemblea, dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta;

– gestione trasparente e conto corrente di condominio: tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio. Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica;

– più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento: l’amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Le violazioni del regolamento costeranno care ai condomini: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.

– destinazione d’uso parti comuni: il nuovo art. 1117ter c.c. prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare;

– distacco dall’impianto centralizzato: il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma;

– quorum costitutivo: abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione, che richiede l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio;

– quorum deliberativo di seconda convocazione: le deliberazioni in seconda convocazione sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio;

– quorum per rinnovabili e videosorveglianza: per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Uguale il quorum per deliberare l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile;

– sito internet per controllare le spese: basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi per deliberare l’attivazione, a cura dell’amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet condominiale ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti;

– supercondominio: il nuovo art. 1117bis c.c. prevede l’applicabilità della legge al supercondominio;

– animali domestici: non si può più vietare per regolamento di tenere animali domestici in casa.

Con l’approvazione in via definitiva e in tempi brevi al Senato della riforma in questione, la scelta di politica legislativa, imposta dal clima di fine legislatura, con riferimento agli aspetti ancora controversi, è stata quella di integrare con successivi provvedimenti correttivi ed integrativi il contenuto delle nuove norme. Già nel corso del dibattito alla Camera era emersa, ad esempio, la necessità di indicare maggiori requisiti di qualificazione per l’amministratore di condominio nell’interesse del condomino-consumatore, che si è deciso poi di rinviare in sede di definizione del disegno di legge di riforma delle professioni non regolamentate (ddl 3270). Quest’ultimo, deputato alla disciplina di tutte le professioni non regolamentate e per le quali non è prevista l’iscrizione in un Albo specifico che ne certifichi l’esercizio, dopo l’approvazione al Senato il 15 novembre scorso è passato alla Camera in considerazione delle modifiche apportate, con lo scoglio dell’approvazione prioritaria della legge elettorale e della manovra di stabilità di fine anno. L’amministratore di condominio entra, pertanto, nelle professioni non regolamentate, per cui occorrerà attendere il varo della relativa normativa per veder riconosciute ulteriori tutele attinenti alla figura, sia sul versante della formazione che su quello relativo alla predisposizione di un vero e proprio codice deontologico.