Clausola arbitrale e ricorso: stop in Cassazione sul merito

Regolamento di condominio, clausole compromissorie e metodo ermeneutico: quando la censura non supera il vaglio della Cassazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 73 del 10/01/1986

1. Divieto nel cortile e nodo arbitrato: da dove nasce la lite

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte di una società immobiliare, di una delibera assembleare, con cui era stato introdotto nel regolamento condominiale un divieto di utilizzare il cortile, per attività di carico e scarico merci a uso commerciale. La società, proprietaria di un’unità immobiliare nel fabbricato, sosteneva che tale modifica incidesse sui diritti dei singoli condomini e che, pertanto, richiedesse l’unanimità, non essendo sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2. Il condominio, costituitosi in giudizio, eccepiva l’improcedibilità dell’azione in forza di una clausola arbitrale contenuta nel regolamento, che devolveva “qualunque controversia fra i proprietari o fra questi e l’amministratore in dipendenza del regolamento” a un collegio arbitrale.
Il Tribunale accoglieva l’eccezione, dichiarando improcedibile la domanda senza tuttavia qualificare la natura dell’arbitrato previsto. La Corte d’Appello, preso atto che il Tribunale non aveva definito la natura dell’arbitrato convenuto, qualificava l’arbitrato come irrituale e riteneva, perciò, infondata l’eccezione di inammissibilità dell’appello proposta dal condominio; di conseguenza i giudici di secondo grado escludevano l’invalidità della clausola e rigettavano l’appello.
La società ricorreva per cassazione, articolando due motivi di ricorso. Con il primo motivo, la ricorrente metteva in discussione l’opponibilità del regolamento condominiale, sostenendo che non era stato dimostrato né il richiamo al regolamento nel proprio atto di acquisto, né la sua trascrizione; inoltre lamentava che la Corte d’Appello non si era pronunciata su tale profilo. Con il secondo motivo, la ricorrente contestava l’interpretazione della clausola arbitrale, sostenendo che non poteva riguardare anche le impugnazioni delle delibere assembleari e che la Corte d’appello aveva sbagliato nel qualificarla come arbitrato irrituale. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Interpretare la clausola non basta: quando il ricorso è inammissibile

La diversa interpretazione della clausola arbitrale, senza l’indicazione dei canoni ermeneutici che si assumono violati, può integrare un vizio denunciabile in cassazione o deve invece essere dichiarata inammissibile perché diretta a ottenere una nuova valutazione di merito?

3. La Cassazione respinge: censura carente sui criteri interpretativi

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, rilevando che la questione dell’opponibilità del regolamento non era stata ritualmente introdotta nei precedenti gradi di giudizio. In particolare la Suprema Corte ha notato che la sentenza impugnata non ne aveva fatto menzione e il ricorso non aveva indicato in quale atto tale questione era stata sollevata, impedendo così alla Corte di verificarne la tempestiva deduzione. La censura è stata quindi ritenuta nuova e, come tale, inammissibile. Quanto al secondo motivo, la Cassazione lo ha ritenuto infondato. Secondo i giudici supremi, la Corte d’Appello ha correttamente interpretato la clausola, valorizzando il riferimento a “qualunque controversia” tra condomini o tra questi e l’amministratore in dipendenza del regolamento. Come ha notato la Cassazione, la ricorrente, invece, si è limitata a contrapporre una propria lettura della clausola senza indicare quali canoni ermeneutici sono stati violati, rendendo la censura inammissibile.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso.

4. Regolamento condominiale e arbitrato: conta il metodo, non solo la lettura

La normativa in tema di arbitrato, applicata al contesto condominiale, introduce la possibilità di risolvere controversie anche fuori dall’autorità giudiziaria, senza contravvenire ai principi sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c. In quest’ottica si è affermato che, in tema di impugnazioni delle delibere assembleari, il comma 2 dell’art. 1137 c.c., nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c. (Cass. civ., sez. VI – 2, 15/12/2020, n. 28508; App. Napoli 26 maggio 2022, n. 2324). L’interpretazione della clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale di origine contrattuale (tipicamente predisposto dal costruttore e accettato dai primi acquirenti con l’atto di acquisto) consente di stabilire se le parti abbiano inteso dar vita a un arbitrato rituale oppure irrituale. In ogni caso la Cassazione ha affermato che la clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale deve essere interpretata in senso ampio: rientrano nella competenza degli arbitri tutte le controversie in cui il regolamento costituisce il fondamento della pretesa o comunque la causa petendi è collegata alla sua applicazione.
Ciò perché il regolamento condominiale, quale atto di autorganizzazione con contenuto normativo approvato dall’assemblea, disciplina l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il decoro e le regole di amministrazione. Di conseguenza, ogni lite che trova origine o riferimento nelle sue disposizioni è attratta nella sfera dell’arbitrato irrituale, salvo diversa volontà delle parti (Cass. civ., sez. II, 17/03/2022, n. 8698).

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