Contratto di appalto in condominio e morosità: è valida la clausola anti‑solidarietà?

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riferimenti normativi: art. 63 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Salerno, Sentenza n. 799 del 14/06/2023

1. Il caso: appalto condominiale, decreto ingiuntivo e opposizione

La controversia nasce quando un condominio proponeva opposizione contro un decreto ingiuntivo emesso a favore dell’impresa appaltatrice, con il quale era stato chiesto ai condomini il pagamento della somma dovuta per i lavori di manutenzione e ristrutturazione dei cornicioni dell’edificio. L’appalto, stipulato tra le parti, prevedeva una serie di obblighi reciproci, tra cui (elemento centrale della lite) una clausola (art. 15 del contratto) che escludeva espressamente la solidarietà tra i condomini per le rate scadute e non pagate, imponendo all’impresa l’obbligo di rivolgersi direttamente ai singoli condomini morosi. L’ingiunto, opponendosi al decreto, eccepiva dunque la propria carenza di legittimazione passiva, sostenendo che l’azione monitoria era stata impropriamente indirizzata al condominio, in violazione del patto contrattuale che imponeva all’impresa di agire esclusivamente contro i condomini inadempienti. Nel merito, l’opponente contestava inoltre l’esecuzione dei lavori, lamentando ritardi rispetto al termine pattuito e chiedendo l’applicazione della penale prevista dal contratto.
La società opposta, costituendosi, chiedeva il rigetto dell’opposizione, sostenendo che la clausola contrattuale dovesse essere interpretata come una semplice rinuncia al vincolo di solidarietà nella fase esecutiva, senza precludere l’azione giudiziale nei confronti del condominio ex art. 1131 c.c. A suo dire, i lavori erano stati regolarmente eseguiti e certificati, e i ritardi erano imputabili al condominio per mancata fornitura di energia elettrica e ritardi nelle autorizzazioni comunali.
Concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, il Tribunale, esaurita la fase istruttoria e trattenuta la causa in decisione, affrontava il nodo centrale della lite: la portata della clausola contrattuale che escludeva la solidarietà tra i condomini. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: clausola anti-solidarietà: il creditore può agire contro il condominio?

Il creditore appaltatore può ottenere un decreto ingiuntivo contro il condominio anche quando il contratto d’appalto contiene una clausola che esclude la solidarietà tra i condomini e impone all’impresa di rivolgersi direttamente ai singoli morosi?

3. La soluzione: il Tribunale di Napoli conferma la validità della clausola

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo il giudice partenopeo, l’interpretazione proposta dall’impresa (limitare la clausola alla sola fase esecutiva) svuoterebbe di significato la pattuizione, riducendola a una mera ripetizione della disciplina legale. Applicando il criterio interpretativo dell’art. 1367 c.c., il giudice napoletano ha ritenuto che la clausola debba essere letta nel senso più idoneo a conferirle efficacia, e dunque come preclusione all’azione monitoria contro il condominio.
Il Tribunale ha inoltre respinto l’argomento dell’impresa relativo all’inerzia dell’amministratore nel comunicare i nominativi dei morosi, osservando che la titolarità passiva del rapporto obbligatorio non può mutare in base alla condotta extraprocessuale dell’amministratore.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha accolto l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo e condannando la società opposta al pagamento delle spese di lite, liquidate secondo i parametri del D.M. 55/2014, con distrazione in favore del procuratore anticipatario.

4. Le riflessioni conclusive: effetti e orientamenti giurisprudenziali della clausola anti-solidarietà

La parziarietà delle obbligazioni condominiali non limita il diritto del creditore di agire giudizialmente contro il condominio in quanto tale. Ne consegue che, una volta stipulato un contratto con l’amministratore, il creditore può scegliere se rivolgersi direttamente ai singoli morosi oppure al condominio, ottenendo comunque un titolo idoneo a procedere poi nei confronti dei soli obbligati pro quota (Cass. civ., Sez. Un., 08/04/2008 n. 9148). Un’impresa appaltatrice è pienamente legittimata a chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dell’intera compagine condominiale, senza necessità di preventiva escussione dei condomini morosi.
Nella vicenda esaminata, la clausola contrattuale al centro della controversia è una pattuizione particolare, ma pienamente valida, con cui l’impresa appaltatrice ha accettato di rinunciare alla solidarietà verso l’intero condominio in presenza di condomini morosi. La sentenza ha affermato che la clausola di rinuncia alla solidarietà opera non solo nella fase esecutiva, ma anche nel giudizio di cognizione: ciò comporta che il creditore non può convenire in giudizio l’intero condominio, ma deve agire esclusivamente contro i singoli condomini morosi indicati dall’amministratore (Trib. Napoli 28 giugno 2022, n. 6280).
Secondo una diversa opinione giurisprudenziale, l’impresa che ha rinunciato alla solidarietà condominiale deve in ogni caso convenire in giudizio l’intera compagine, per poi attuare il provvedimento favorevole solo nei confronti dei morosi; se questi ultimi non dovessero adempiere, il creditore non potrebbe poi rivalersi sui condomini virtuosi, resi salvi dalla clausola di rinuncia che ha “disattivato” il meccanismo della preventiva escussione di cui all’art. 63 disp. att. c.c. (Trib. Roma 14 giugno 2023, n. 9535).In altre parole per questa tesi la clausola di rinuncia alla solidarietà condominiale opererebbe solo in fase esecutiva (tesi sostenuta dalla società opposta).

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