Circolazione degli immobili donati: la riforma per la sicurezza di mutui e compravendite

La riforma contenuta nella legge cd. “semplificazioni 2025”, approvata in via definitiva dal Parlamento, e dal 3 dicembre in Gazzetta Ufficiale (Serie Generale n.281 del 03-12-2025), interviene su uno dei temi più delicati del mercato immobiliare: la circolazione degli immobili donati. Eliminando il rischio della restituzione ai danni degli acquirenti e rafforzando la tutela delle garanzie ipotecarie, il legislatore mira a superare le incertezze che per anni hanno frenato mutui e compravendite. L’intervento ridisegna anche la posizione dei legittimari, trasformando la loro tutela in un diritto di credito e introducendo regole transitorie per stabilizzare le situazioni pregresse. Una riforma destinata a incidere in modo significativo sulla sicurezza e sulla fluidità delle transazioni immobiliari. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. La criticità della provenienza donativa

Per anni, la compravendita o il finanziamento di immobili provenienti da una donazione ha rappresentato una significativa criticità operativa e un fattore di rischio che ha disincentivato la conclusione di molte transazioni. L’ostacolo affonda le radici nel diritto successorio italiano, che accorda una forte tutela ai parenti più stretti del defunto (coniuge, figli, e in alcuni casi gli ascendenti), noti come legittimari. A questi soggetti spetta per legge una quota minima dell’eredità, la “quota di legittima”. Qualora una donazione effettuata in vita dal defunto leda tale quota, l’erede leso può, dopo la morte del donante, avviare un’”azione di riduzione” per reintegrare quanto gli spetta. La complessità maggiore sorgeva, tuttavia, nel caso in cui il donatario (chi aveva ricevuto il bene) avesse nel frattempo alienato l’immobile a un terzo. In caso di incapienza del donatario, il legittimario poteva esperire l’”azione di restituzione“. Attraverso tale azione, poteva recuperare l’immobile direttamente dal nuovo proprietario, anche se quest’ultimo lo aveva regolarmente acquistato in buona fede e a titolo oneroso. Questo rischio, persistente per un termine di 20 anni dalla data della donazione, generava conseguenze paralizzanti per il mercato nello specifico gli istituti di credito cui erano restii a concedere mutui ipotecari, non volendo iscrivere una garanzia su un bene suscettibile di restituzione e gli acquirenti cui erano fortemente disincentivati dall’acquisto, data la profonda incertezza giuridica, che bloccava di fatto la commerciabilità di decine di migliaia di immobili. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La soluzione della legge Semplificazioni: le nuove tutele

Il legislatore, con un intervento specifico all’interno della “legge Semplificazioni”, ha risagomato la materia per garantire maggiore certezza e fluidità al mercato immobiliare. L’applicazione della novella non annulla il diritto del legittimario, ma ne muta la natura e gli strumenti di tutela. Gli effetti della riforma sono i seguenti:

• Tutela dell’Acquirente (Soppressione dell’Azione di Restituzione) La modifica principale riguarda l’articolo 563 del Codice Civile. La nuova norma stabilisce che l’azione di riduzione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi a titolo oneroso. Concretamente, anche se il legittimario ottiene una sentenza favorevole di riduzione, non potrà più agire per la restituzione dell’immobile contro il nuovo proprietario. L’acquisto del terzo, se a titolo oneroso, è fatto salvo.
• Efficacia delle Garanzie (Ipoteche) Analogamente, la riforma dell’articolo 561 stabilisce che anche “i pesi e le ipoteche” (come il mutuo concesso dalla banca) sull’immobile restano efficaci. L’istituto di credito conserva la propria garanzia reale, permettendo di sbloccare l’accesso al credito per questa categoria di beni.

Per un articolo generale sulla legge Semplificazioni leggi: legge “Semplificazioni 2025”: una riforma trasversale

3. La nuova tutela del legittimario

A fronte della soppressione della tutela reale verso i terzi acquirenti, la riforma ridefinisce la protezione del legittimario. Il diritto di quest’ultimo viene trasformato: da un diritto “reale” (esercitabile sull’immobile) a un diritto “di credito”(diritto a un pagamento in denaro). Il legittimario leso avrà diritto a una compensazione in denaro da parte del donatario (cioè colui che ha ricevuto la donazione e successivamente l’ha venduta), per il valore necessario a integrare la propria quota di legittima. Anche in caso di insolvenza del donatario, la legge tutela l’acquirente a titolo oneroso. Il legittimario non potrà rivalersi su quest’ultimo, ma, in casi specifici, potrà agire contro eventuali successivi acquirenti che abbiano ricevuto il bene a titolo gratuito.

4. La disciplina transitoria

La riforma gestisce anche il cruciale passaggio dal vecchio al nuovo regime, attraverso una specifica norma transitoria. La disciplina distingue due scenari: successioni aperte dopo l’entrata in vigore a cui si applicano integralmente le nuove regole (acquirenti e banche tutelati) e prima dell’entrata in vigore: Continuano ad applicarsi le vecchie norme (che includono il rischio dell’azione di restituzione). Tuttavia, per le successioni aperte prima, la legge offre ai legittimari una finestra temporale di sei mesi dall’entrata in vigore della norma, per notificare e trascrivere la loro “domanda di riduzione” o un “atto di opposizione” alla donazione. Se i legittimari non agiscono entro tale termine perentorio, le nuove regole (che salvaguardano i terzi) si applicheranno retroattivamente anche a quelle situazioni. Si tratta di un meccanismo volto a dare certezza giuridica al mercato, anche per le situazioni pregresse.

5. In sintesi: l’impatto sul mercato

L’impatto di questa riforma sul mercato immobiliare è destinato a essere significativo:

• Per gli acquirenti: Sarà possibile acquistare un immobile di provenienza donativa con la medesima sicurezza giuridica di qualsiasi altra compravendita.
• Per gli istituti di credito: Le banche saranno ora incentivate a finanziare l’acquisto di case precedentemente donate, data la ritrovata stabilità della garanzia ipotecaria.
• Per i venditori: Gli immobili prima considerati “a rischio” e difficili da commercializzare riacquisteranno pieno valore e negoziabilità.

L’intervento legislativo mira a chiudere un’era di incertezza che ha a lungo gravato sul settore, promuovendo la sicurezza e la fluidità delle compravendite immobiliari.

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