Che cosa accade alla casa cointestata quando i coniugi procedono alla separazione

A volte si sente dire che il vero vincolo non sia il matrimonio tra due persone, ma l’acquisto di una casa, perché è sempre seguito dall’apertura di un mutuo per avere liquidità, che vincola la coppia sia a stipulare un’obbligazione di durata importante, sia a scegliere di condividere la relativa proprietà immobiliare.

L’acquisto di una casa è una decisione molto importante.

Spesso significa creare una famiglia e pensare al futuro dei figli.

In questa sede vedremo quale sia il destino dell’immobile quando ci sono di mezzo dei provvedimenti giudiziali a tutela dei figli non economicamente autosufficienti, e quando superato questo inconveniente si devono stabilire le sorti dell’immobile in comproprietà.

La cointestazione di una casa

Il termine “cointestazione” indica la possibilità che hanno due o più soggetti di diventare comproprietari di uno stesso immobile, con i diritti e doveri che conseguono in capo alle parti proprietarie.

La cointestazione può avvenire sin dall’inizio, quando le parti stabiliscono nel contratto di compravendita oppure nel preliminare, le varie condizioni e quote di proprietà.

In un momento successivo, quando il proprietario esclusivo di una casa decide di riconoscere a un altro soggetto, la quota di proprietà, al fine di renderlo titolare del diritto reale di proprietà.

Sia nel primo sia nel secondo caso, ci si dovrà recare da un pubblico ufficiale che redigerà l’atto pubblico necessario, a livello legale, a riconoscere i diritti dei futuri proprietari dell’immobile.

Una volta diventati proprietari dello stesso immobile, si condivideranno i diritti e gli obblighi, sia in senso giuridico sia in senso fiscale.

Si potrà usufruire della ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, del suo utilizzo condiviso, senza che nessuno dei comproprietari possa rivendicare, in via esclusiva, una parte della casa, della riduzione delle spese di successione e delle spese fiscali. le spese fiscali.

Ci saranno anche conseguenze negative che la contitolarità fa derivare, come la difficoltà nella gestione dello stesso, sia in caso di lavori di ristrutturazione, sia  in caso di locazione a terzi, la responsabilità solidale verso la banca, in caso di mutuo, gli  inconvenienti legati alla successione ereditaria, attraverso la quale il comproprietario superstite si potrebbe ritrovare a condividere la casa con gli eredi del comproprietario deceduto.

La casa cointestata e la comunione dei beni

In presenza di un immobile cointestato, tra i coniugi in regime di comunione dei beni non si hanno cambiamenti, quello che prima era di entrambi, lo resterà.

La comunione dei beni ha l’effetto di fare convogliare nel patrimonio comune dei coniugi gli acquisti fatti durante il matrimonio (art. 177 c.c.):

Gli acquisti fatti insieme o separatamente dai due coniugi durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali.

I ricavi dell’attività separata di ognuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati.

 

Le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimoni e i frutti dei beni di ognuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione.

La legge prevede delle eccezioni, perché alcuni beni vengono considerati come beni personali del coniuge (art.179 c.c.) come, ad esempio:

I beni di utilizzo strettamente personale di ogni coniuge e i loro accessori.

I beni dei quali, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento.

I beni acquisiti dopo il matrimonio per effetto di donazione o successione.

I beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, ad eccezione di quelli destinati alla conduzione di un’azienda che fa parte della comunione.

I beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali o con il loro scambio, purché sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.

 

I beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione relativa alla perdita parziale o completa della capacità lavorativa.

Che cosa accade in caso di separazione

In caso di separazione si devono distinguere due fasi:

Quella iniziale, relativa all’utilizzo immediato che ne deve essere fatto, a seguito di provvedimenti giudiziali di assegnazione del bene;

 

Quella finale, relativa alla destinazione definitiva dell’immobile.

L’assegnazione della casa

Il provvedimento con il quale il giudice assegna la casa familiare a uno dei due coniugi non è collegato alla proprietà dell’immobile, e neanche alla  sua comproprietà.

Il diritto riconosciuto al coniuge non titolare di un diritto di proprietà, o di godimento sulla casa coniugale, con il provvedimento giudiziale di assegnazione della stessa in sede di separazione, o di divorzio, ha natura di diritto personale di godimento, e non di diritto reale di proprietà.

Anche la casa di proprietà di uno dei coniugi potrà essere assegnata all’altro coniuge, almeno sino a quando i figli minorenni, o maggiorenni e non economicamente autosufficienti, diventeranno capaci di produrre reddito in modo autonomo.

L’assegnazione della casa coniugale non può essere disposta se sia venuta meno l’esigenza di protezione dei figli, ai quali è finalizzata l’assegnazione della casa coniugale.

La proprietà esclusiva dell’immobile, a parità di condizioni, può incidere sull’assegnazione della casa coniugale, perché il giudice deve valutare l’esistenza di qualche ragione che lo induca a preferire l’uno o l’altro dei coniugi.

In caso di comproprietà, saranno le capacità economiche e le situazioni lavorative dei singoli coniugi, a decidere l’assegnazione del giudice.

La proprietà della casa

La proprietà della casa si decide in accordo oppure attraverso il tribunale, chi acquisirà la quota dell’altro coniuge, liquidandone il valore economico, oppure, si procederà alla vendita all’asta della casa in comune, per distribuire il ricavato tra gli ex coniugi.

Queste condizioni possono essere anche stabilite prima nell’accordo di separazione, e attraverso la clausola di un impegno futuro di vendita dell’immobile adibito a casa coniugale, quando verrà meno la condizione per la quale la stessa è stata assegnata al coniuge collocatario del figlio minorenne.

Nessuno dei coniugi ne potrà fare una questione di contributo nell’acquisto dell’immobile cointestato.

Le spese effettuate durante il matrimonio rientrano nell’impegno a sostenere insieme la famiglia e sono irripetibili, anche se ci fosse arricchimento per uno dei due coniugi.

In presenza di partecipazione economica di un coniuge maggiore rispetto all’altro coniuge, non si potrà pretendere la ripartizione economica al dettaglio (Tribunale Modena, sez. II, n.37/2013 del 10/01/2013).

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