Quali sono i caratteri essenziali del contratto di locazione

Caratteri essenziali del contratto di locazione

Bocchietti Claudio

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1.        E’ un contratto da stipulare secondo un modello contrattuale e secondo regole stabilite dai Sindacati della Proprietà Edilizia e degli Inquilini in sede locale (per il Comune di Como, v. Accordo Territoriale in data 16.11.99 – clicca qui per scaricarlo in formato zip), che a loro volta dovevano rispettare alcuni criteri indicati dal Ministro dei Lavori Pubblici (D.M. 5.03.99), che a sua volta doveva rispettare alcune linee-guida stabilite in una Convenzione Nazionale stipulata dalle Organizzazioni Sindacali a livello nazionale (Convenzione del 8.02.99), che a sua volta doveva rispettare i principi stabiliti dalla L. 9.12.98 n. 431. Ad oggi e’ possibile stipulare tale contratto solo nel Comune di Como giacché negli altri Comuni della Provincia, le Organizzazioni Sindacali locali non hanno ancora raggiunto l’Accordo Territoriale.

2.        Il contratto-tipo costituisce un modello di riferimento che le parti possono adattare alle loro esigenze particolari modificandolo e facendo aggiunte senza però “stravolgerne” le norme fondamentali (si devono ritenere inderogabili le clausole relative alla misura del canone nel tetto massimo non nella base minima per scaglione, ai motivi di disdetta alla prima scadenza e ogni altra clausola comunque “artefatta” per incidere sulla durata: es: canoni a scaletta strumentale, interessi su opere straordinarie abnormi, clausole risolutive tendenziose, ecc.).

3.        Si applica esclusivamente alle locazione ad uso abitativo (mai alle locazioni “ad uso diverso”: uso industriale, commerciale, artigianale, esercizio di lavoro autonomo, attività alberghiera, ecc.)

4.        Ha durata non inferiore ad anni 3, poi rinnovabili per un uguale periodo (3+3 oppure 4+4 oppure 5+5 e così via). Se viene disdettato alla prima scadenza per “motivi particolari”, il contratto cessa immediatamente (3+0). Se viene disdettato alla prima scadenza in assenza dei “motivi particolari”, viene sempre prorogato di anni 2 e prima del termine dei due anni va nuovamente disdettato (3+2+0). Se non viene disdettato alla prima scadenza e dunque si rinnova almeno una volta, quando poi viene disdettato, non c’è la proroga dei 2 anni (3+3+0). 

5.        Alla prima scadenza, il locatore può dare la disdetta al conduttore per i seguenti “motivi particolari” (che escludono la proroga biennale):

5.1.      Uso proprio dell’immobile (o meglio uso proprio del locatore oppure del coniuge o dei genitori o dei figli o dei parenti entro il secondo grado del locatore e uso proprio non solo a fini abitativi delle suddette persone ma anche a fini commerciali, artigianali o professionali) (si noti che non e’ ammessa la destinazione ad uso industriale proprio);

5.2.      Locatore società (di persone o di capitali) che intende adibire l’immobileall’esercizio della propria attività societaria: in tal caso, pero’ il locatore ha l’obbligo di offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena disponibilità (eventualmente anche fuori Comune, purché confacente alla famiglia del conduttore);

5.3.      Conduttore dotato di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

5.4.      Immobile da ricostruire a condizione che gli “indispensabili lavori” non si possano compiere con la presenza del conduttore;

5.5.      Immobile per il quale e’ prevista l’integrale ristrutturazione o la sua demolizione o la sua integrale trasformazione o, per immobile sito all’ultimo piano, sia prevista la sua sopraelevazione sempre che (anche in quest’ultimo caso, ovvio per i precedenti) sia indispensabile lo sgombero;

5.6.      Mancata occupazione continuativa dell’immobile da parte del conduttore senza giustificato motivo (ipotesi cosiddetta  dell’abbandono di fatto);

5.7.      Vendita dell’immobile a condizione (di cui non si comprende la ragione!) che il locatore non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (qui sorgono gravi sospetti di incostituzionalità e gravi problemi interpretativi per l’ipotesi di locatore che sia società di capitali o di persone).

6.        Attenzione ai termini, alle forme e alle sanzioni per la suddetta disdetta alla prima scadenza:

6.1.      Termini della disdetta: va consegnata al conduttore sei mesi prima della scadenza;

6.2.      Forma della disdetta: va indicato a pena di nullità della disdetta il motivo fra quelli tassativamente sopra elencati;

6.3.      Sanzioni per l’illegittima disdetta: in ogni ipotesi in cui entro i 12 mesi dal momento di riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, il locatore non abbia destinato l’immobile agli usi dichiarati nella disdetta (non lo abbia adibito a proprio uso, non lo abbia ristrutturato o ricostruito, non lo abbia venduto, ecc.), il conduttore ha diritto, a sua scelta, o al risarcimento del danno pari a 36 mensilità (l’Accordo Territoriale ha limitato al minimo il risarcimento fissato dalla legge in “almeno 36 mensilità”) o al ripristino della locazione.

7.        Attenzione alla disdetta alla prima scadenza nell’ipotesi di vendita dell’immobile. Occorre seguire il seguente iter:

7.1.      Invio (a mezzo di Raccomandata r.r.) della disdetta motivata sei mesi prima della scadenza;

7.2.      Invio di atto da notificarsi a mezzo Ufficiale Giudiziario contenente i seguenti elementi:

7.2.1.    Dichiarazione della volontà di vendere l’immobile;

7.2.2.    Indicazione del corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro;

7.2.3.    Indicazione delle altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (eventuale presenza di servitù attive e passive, tempi di consegna dell’immobile, esistenza di ipoteche, ecc.);

7.2.4.    Invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

7.3.      A questo punto il conduttore, anch’egli a mezzo Ufficiale Giudiziario entro 60 giorni, deve comunicare al locatore se intende esercitare o meno il diritto di prelazione. Se lo esercita e’ preferito ad ogni altro possibile acquirente. Se non lo esercita il locatore e’ libero di vendere a chi vuole (ma al prezzo e alle condizioni in precedenza dichiarate al conduttore).

7.4.      Cosa succede se il locatore non notifica correttamente l’invito ad esercitare la prelazione (ad esempio non utilizza l’Ufficiale Giudiziario) o vende ad un prezzo inferiore a quello indicato nella prelazione? Ebbene, il conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente, travolgendo la validità dell’atto di vendita!

8.        Attenzione anche alla disdetta alla prima scadenza nell’ipotesi di ricostruzione/ristrutturazione dell’immobile. Occorre seguire il seguente iter:

8.1.      Invio (a mezzo di Raccomandata r.r.) della disdetta motivata sei mesi prima della scadenza;

8.2.      Richiesta e ottenimento della Concessione/Autorizzazione edilizia;

8.3.      Esecuzione del provvedimento di rilascio nel frattempo ottenuto (il possesso della Concessione/Autorizzazione edilizia è, infatti, condizione per mettere in esecuzione il provvedimento di rilascio, ma non è necessaria per iniziare il procedimento di sfratto);

8.4.      Inizio dei lavori entro 12 mesi dalla riconsegna dell’immobile;

8.5.      Una volta terminati i lavori, il locatore, prima di concludere un nuovo contratto di affitto, deve inviare una lettera raccomanda r.r. al conduttore dichiarando a quale canone intende affittare nuovamente e invitandolo a esercitare la prelazione entro trenta giorni (gravi problemi interpretativi sorgeranno sul tempo che deve decorrere dalla fine dei lavori per evitare di offrire la prelazione: dopo 10 anni di immobile sfitto a seguito di una ristrutturazione, il locatore deve ancora offrire la prelazione?). In mancanza di tale prelazione, non vi e’ diritto di “riscatto” da parte del conduttore, che pero’ ha diritto al risarcimento dell’effettivo danno (maggior canone pagato, ecc.).

9.        Facciamo ora l’ipotesi (che sarà la più ricorrente nella pratica) che al termine del primo periodo di locazione, non si verifichi nessuno dei particolari motivi di disdetta. Il locatore ha due possibilità:

9.1.      Prima ipotesi: dichiara prima della prima scadenza (direi sei mesi prima, anche se la legge è ambigua e il modello contrattuale ministeriale parrebbero, sia pur molto equivocamente, aver voluto escludere la necessità della prima disdetta) con lettera raccomandata r.r. la propria intenzione di non voler rinnovare il contratto (prima disdetta). In questo caso il contratto (indipendentemente dalla durata del primo periodo, non cambia se le parti hanno pattuito un primo periodo di 3 anni o di 4 o di 5 anni, ecc.), viene prorogato per legge sempre e solo di altri 2 anni.  Attenzione: sei mesi prima della scadenza dei due anni di proroga, il locatore deve inviare una nuova disdetta (seconda disdetta) e finalmente il contratto si risolve ed è allora possibile iniziare la procedura di sfratto.

9.2.       Seconda ipotesi: il locatore non dichiara nulla sei mesi prima della prima scadenza contrattuale (cioè non dà la “prima disdetta”). In tal caso il contratto si rinnova per un uguale periodo e occorre attendere la seconda scadenza per dare la disdetta (direi sempre sei mesi prima, anche se la legge è ambigua) e eventualmente iniziare la procedura di sfratto (Attenzione: dopo il secondo periodo triennale, non c’è più la ulteriore proroga biennale).

10.     Vediamo ora la disdetta dalla parte del conduttore: questi, in ogni momento, purché ricorrano “gravi motivi” (che la legge non precisa), con preavviso di sei mesi, può recedere dal contratto (come per altro già prevedeva l’art. 4 della Legge Equo Canone).

11.     Profili fiscali:

11.1.   L’IRPEF sul canone nei Comuni ad alta tensione abitativa, viene ulteriormente ridotto del 30% rispetto all’ordinaria riduzione del 15% (e quindi si pagano le imposte su un canone di fatto ridotto del 40,5%, invece di pagarle su un canone ridotto solo del 15%)

11.2.   La Tassa Registro (1% a carico del locatore, 1% a carico del conduttore) sul contratto di locazione nei Comuni ad alta tensione abitativa , viene pagata sul canone ridotto al 70% (e non sul canone intero);

11.3.   L’ICI, anche nei Comuni che non sono ad alta tensione abitativa, puo’ essere ridotta (e il Comune di Como l’ha ridotta parificandola alla prima casa, cioè al 4,4 per mille) per gli immobili adibiti ad abitazione principale (esclusa la seconda casa);

11.4.   L’inquilino, che per l’anno 1999 aveva una  detrazione di imposta di L.320.000 per redditi fino a 30M., di L.160.000 per redditi fino a 60 M, nell’anno 2000 avrà una detrazione di imposta rispettivamente di L. 640.000 e di L. 320.000,  oltre al risparmio sulla tassa di registro (sempre 1%, ma su canone ridotto del 30%) (immobili adibiti ad abitazione principale, esclusa la seconda casa);.

11.5.   Esemplificando, secondo studi di Confedilizia relativi all’anno 1999, il locatore con un canone annuo di 3.000.000 e uno scaglione di imposta da 30M a 60M aveva  un risparmio annuo complessivo di L.265.275 e il conduttore (stesso scaglione, stesso canone) di L.169.000, mentre con un canone annuo di L. 30.000.000 il locatore aveva un risparmio di L. 2.652.750 e il conduttore L. 250.000.  Grosso modo, quindi, il risparmio fiscale per il locatore si aggirava intorno al 10% del canone (30M di 3+2 per il locatore corrispondono alla fine a 33M di 4+4).  

12.     E’ prevista una cauzione produttiva di interessi legali pari ad un importo non superiore a 3 mesi (anche se il D.M. 5.03.99 parla di interessi legali, si consiglia al locatore di indicare interessi al tasso bancario, giacchè presumibilmente inferiore al tasso legale).

13.     Le parti, salva la prelazione nell’ipotesi di disdetta alla prima scadenza, possono liberamente stabilire se concedere o meno la prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile (se viene concessa, attenzione: va offerta con atto notificato tramite Ufficiale Giudiziario e vi e’ riscatto anche contro il subacquirente). E’ dubbio cosa accada se nulla dicono le parti. In tal caso, a me pare da escludere la prelazione. Altrettanto dicasi per la prelazione sulla nuova locazione.

14.     Il bollo e’ interamente a carico del conduttore. La tassa di registro a metà.

15.     Per completezza diro’ che il contratto cosiddetto ad uso foresteria (normalmente stipulato con una società per un uso abitativo da parte di persone fisiche non preventivamente individuate) esula dalla L. 431/98 e dunque rimane soggetto esclusivamente alla disciplina codicistica.

16.     Il canone e’ soggetto alla rivalutazione nella misura del 75%.

17.     Struttura dell’Accordo Territoriale: c’è una prima parte con le regole generali (pag. 1 2), poi ci sono gli allegati. Sono di fondamentale importanza l’all. n. 4 (elementi di classificazione dell’immobile, pag. 66), l’all. n. 5 (canone mensile, pag. 67) e l’all. n. 6 (tabella ripartizione oneri, pag. 68-70).

18.     Per determinare il canone occorre eseguire le seguenti operazioni:

18.1.   Determinare in quale microzona si trova l’immobile (M.1: Lungolago; M.2: Citta’ Murata fino al confine di  Camerlata e di Albate; M.3: tutta la zona a monte della Tangenziale; M4: Camnago e Civiglio; M.5: Monte Olimpino, M.VI: Breccia, Rebbio, Camerlata e Albate). Se vi sono dubbi si possono consultare gli allegati n. 1, 2 e 3, con prevalenza in caso di contrasto della mappalatura (fatta dal Comune e quindi documento ufficiale).

18.2.   Determinare in quale delle tre fasce rientra l’immobile in base agli elementi oggettivi di classificazione (ratio di tali elementi è quella di dare uno strumento semplice e di facile accertamento per la classificazione che dovranno fare le parti);

18.3.   Determinare la superficie convenzionale che è in sintesi la superficiecalpestabile più una quota variabile delle superfici accessorie (ad es.: 50% delle autorimesse e 15% dei balconi);

18.4.   Concordare liberamente con l’inquilino il canone effettivo all’interno delle fasce di oscillazione determinate, facendo attenzione che:

18.4.1. se l’immobile e’ arredato (arredamento sufficiente alla vivibilità) il canone aumenta del 15% (del 20% se l’appartamento e’ inferiore a 55 mq.);

18.4.2. se il contratto dura più dei tre anni generalmente previsti, il canone aumenta del 2% per ogni anno e per tutta la durata del contratto (con il limite dei 6 anni). Attenzione, c’è una importante conseguenza pratica: se il locatore intende lasciare l’inquilino per 8/9 anni, conviene che stipuli un 6+2, non un 3+3+3 (e, in tal caso il 6+2 sarà ancora più conveniente rispetto al 4+4 libero);

18.4.3. se si tratta di immobili vincolati alle “belle arti” o si tratta di ville, il canone aumenta del 10%.

19.     E’ prevista una Commissione di conciliazione stragiudiziale facoltativa per ogni ipotesi di contrasto tra le parti, con un regolamento molto snello (ratio: diminuire il contenzioso giudiziario e favorire uno sbocco sindacale alle liti sorte o insorgende).

20.     Al canone del 3+2 sono ricondotti tutti i contratti (anche 4+4) non redatti in forma scritta (con conseguenze pesanti per il locatore che vede diminuito il canone, non la durata del contratto).

21.     Nel modello ministeriale e nel modello contrattato a Como, non è previsto il sistema di adeguamento del canone per i lavori straordinari (cfr. art. 23 L. Loc. abr.). La Confedilizia nazionale ha espresso il parere che una clausola di tale tipo sarebbe illegittima.

CARATTERI ESSENZIALI DEL

CONTRATTO TRANSITORIO

1.        Durata: da 1 mese a 18 mesi.

2.        Canone: e’ identico a quello del 3+2 (il che può apparire incongruo perché -da un punto di vista economico- minore è la durata dell’affitto, maggiore dovrebbe essere il canone, ma tale parificazione è imposta dall’art. 2, IV del cit. D.M. per tutti i Comuni Capoluogo di Provincia).

3.        La transitorietà può far capo al locatore o al conduttore indifferentemente e sono previste diverse ipotesi (v. pag. 2 Accordo Territoriale, tutte motivate dalle cosiddette “apprezzabili esigenze di vita e di lavoro” dell’una o dell’altra parte). Rimane discutibile se l’intenzione di mettere in vendita l’immobile in un certo momento preciso, possa costituire valido motivo di transitorietà. Direi di sì alla luce della clausola generale di chiusura (punto 7, II), purché poi si metta veramente in vendita l’immobile.

4.        Attenzione alle formalità nella fase della stipula del contratto: è sempre necessario dichiarare specificamente e  documentare il motivo della transitorietà (sia per il locatore che per il conduttore), quindi occorrerà allegare al contratto di locazione il contratto di lavoro a termine, o la pubblicazione delle nozze del figlio, ecc. Laddove non vi e’ riscontro documentale (ad es.: il  figlio del locatore si sposerà tra un anno, ma ancora non vi sono documenti), sarà opportuno un atto notorio da allegare al contratto. Se non si dichiara il motivo o se non lo si documenta, il contratto diventa un 4+4 come durata e normativa fiscale (estremamente penalizzante per il proprietario), ma un 3+2 come canone (estremamente vantaggioso per il conduttore).

5.        Attenzione alle formalità nella fase finale di durata del contratto: almeno 15 giorni prima del termine di durata del contratto, il locatore deve inviare (non consegnare) una lettera raccomandata di “disdetta” in cui ribadisce che il contratto ha natura transitoria (sia nell’ipotesi di transitorietà del locatore che di transitorietà del conduttore) e il locatore intende riottenere l’immobile. Se il locatore non invia tale disdetta, il contratto diventa un 4+4 come durata e normativa fiscale (estremamente penalizzante per il proprietario), ma un 3+2 come canone (estremamente vantaggioso per il conduttore) (direi che il 4+4 decorre dall’inizio della locazione). Diventa un 4+4 anche nell’ipotesi in cui il locatore, ottenuta la disponibilità dell’alloggio, nel termine di 6 mesi, non lo adibisca agli usi dichiarata nel contratto, salvo che il conduttore non voglia in alternativa 36 mensilità. 

6.        Cosa succede che le esigenze transitorie del conduttore, vengono meno? (ad esempio il conduttore già assunto a tempo determinato per sei mesi, al termine dei sei mesi, viene assunto a tempo indeterminato). In questo caso e’ espressamente previsto che il contratto cessi, indipendentemente da ogni indagine sulla responsabilità del venir meno delle esigenze transitorie del conduttore.

7.        Cosa succede se le esigenze transitorie del locatore, vengono meno? (ad esempio locatore che doveva spostare la sua sede di lavoro dopo un anno e che per un anno ha affittato con transitorio, ma alla fine l’azienda decide di revocare l’ordine di spostamento della sede di lavoro). In questo caso e’ espressamente previsto che il contratto cessi se non vi e’ colpa del locatore nel far venir meno le esigenze transitorie. Se c’è sua colpa, il contratto si trasforma in 4+4 (ut supra).

8.        Se poi il locatore, una volta riottenuto l’immobile, non lo adibisce all’uso dichiarato entro sei mesi, paga o 36 mensilita’ o consente il ripristino della locazione, a scelta del conduttore.

9.        Le parti possono liberamente stabilire se concedere o meno la prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile (se viene concessa, attenzione: va offerta con atto notificato tramite Ufficiale Giudiziario e vi e’ riscatto anche contro il subacquirente). E’ dubbio cosa accada se nulla dicono le parti. In tal caso, a me pare da escludere la prelazione. Non e’ ammessa la prelazione in caso di nuova locazione.

10.     Non è ammessa la rivalutazione monetaria del canone.

11.     E’ prevista una cauzione produttiva di interessi legali (non vi e’ limite quantitativo, potrebbe essere superiore ai consueti tre mesi oppure inferiore) (è opportuno per il locatore pattuire interessi bancari e non legali).

12.     Il bollo e’ interamente a carico del conduttore. La tassa di registro a metà.

13.     Vi e’ divieto di sublocazione.

14.     Non vi sono vantaggi fiscali.

CARATTERI ESSENZIALI DEL

CONTRATTO UNIVERSITARIO

1.        Durata: da 6 mesi a 3 anni.

2.        Canone: e’ identico a quello del 3+2 (tale parificazione è imposta dall’art. 3, II del cit. D.M.).

3.        Per “studenti universitari” si intendono:

3.1.      solo quelli normalmente residenti in altro comune;

3.2.      solo quelli iscritti a corsi di laurea tenuti sul territorio di Como.

4.        Attenzione: basta la dichiarazione dello studente, senza necessità di allegare documentazione scritta al contratto (a differenza dei transitori).

5.        Il contratto può essere sottoscritto da un singolo studente o da gruppi di studenti oppure da aziende per il diritto allo Studio (che non solo le Associazioni studentesche).

6.        Il conduttore puo’ dare disdetta entro tre mesi prima della prima scadenza. Altrimenti: un rinnovo, poi finisce tutto ex lege (senza bisogno di disdetta da parte del locatore).

7.        Né la Legge né il contratto tipo stabiliscono tempi e modalità della disdetta da parte del locatore alla prima scadenza. Potrebbero fondatamente sostenersi tre tesi contrapposte:

7.1.      che non sia necessaria alcuna disdetta e che il contratto cessi con lo spirare del (primo) termine stabilito dalle parti (tesi che pero’ non mi pare preferibile atteso che contrasta con la disciplina generale dei 4+4).

7.2.      che sia necessaria la disdetta (magari con un preavviso di sei mesi) e il contratto cessi alla prima scadenza (tesi che pero’ e’ difficilmente coordinabile con la facoltà di disdetta prevista per il solo conduttore tre mesi prima).

7.3.      che sia necessaria la disdetta per far cessare il contratto alla prima scadenza e che tale disdetta possa essere data solo per i motivi particolari per i quali potrebbe darsi disdetta per un 4+4 (tesi che a me pare più congeniale all’impianto legislativo).

8.        E’ ammessa la rivalutazione monetaria nella misura del 75%.

9.        Si tratta di un raro esempio “legislativo” di contratto “soggettivamente aperto” o “rotatorio”: quando il contratto e’ stipulato con un gruppo di studenti, taluno può abbandonare (ed e’ liberato per il futuro, non per il passato), taluno può aggiungersi, sempre rimanendo invariato il canone. Tale facoltà di recesso in capo allo studente e’ condizionata all’esistenza di gravi motivi e va data con un preavviso di tre mesi.

10.     E’ vietata la sublocazione, dunque tutti gli studenti che occupano un alloggio (cfr. forma scritta) devono firmare il contratto (adesione successiva, con semplice sottoscrizione in calce?).

11.     Il contratto universitario (a differenza del contratto transitorio, che non ha benefici fiscali) ha gli stessi benefici del 3+2 per IRPEF e Tassa Registro (non ha benefici per l’ICI), sempre naturalmente nei soli comune ad alta tensione abitativa (Como è tra questi).

12.     E’ prevista una cauzione produttiva di interessi (non vi e’ limite quantitativo, potrebbe essere superiore ai consueti tre mesi).

13.     Il bollo e’ interamente a carico del conduttore. La tassa di registro a metà.

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