Affitti brevi e overtourism: il TAR approva le scelte del Comune di Bologna

Affitti brevi e overtourism: il Tar approva le scelte del Comune di Bologna contro la diffusione indiscriminata dei B&B in centro. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

1. Il sistema delle locazioni brevi

In Italia, il mercato delle locazioni brevi è stato regolamentato principalmente dal Decreto-legge n. 50 del 2017, che ha introdotto norme specifiche per i contratti di affitto di immobili a uso abitativo con una durata massima di trenta giorni. Questa normativa è stata pensata per garantire maggiore trasparenza e correttezza fiscale nel settore. Dal punto di vista fiscale, i redditi generati da queste locazioni possono beneficiare della cedolare secca, un’imposta sostitutiva. L’aliquota è del 21% se la locazione riguarda un’unica unità immobiliare dichiarata dal proprietario nei redditi; mentre sale al 26% per le altre unità, fino a un massimo di quattro immobili per ogni periodo d’imposta. È importante sottolineare che, oltre questo limite di quattro appartamenti, l’attività viene considerata imprenditoriale e soggetta a un regime fiscale diverso. Un altro aspetto rilevante è che, per contratti di durata inferiore ai trenta giorni, non è obbligatorio registrare il contratto, a meno che questo non sia stato redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata. Questo semplifica notevolmente la gestione per chi affitta occasionalmente (anche se dal 1° gennaio di quest’anno tutti gli immobili destinati all’affitto breve devono disporre di un Codice Identificativo Nazionale – Cin, mentre una circolare del Viminale obbliga l’identificazione in presenza degli ospiti con conseguente aumento dei costi e relativi disagi operativi).
Gli affitti brevi, sempre più diffusi per la loro redditività e protezione da rischi come morosità e danni, hanno portato in molte città ad un aumento dei canoni di locazione. Questo fenomeno sta causando l’espulsione degli abitanti meno abbienti, la chiusura di attività commerciali storiche, e la desertificazione dei centri storici, con conseguente perdita di identità. Tale dinamica rischia di compromettere le caratteristiche che rendono attrattive le destinazioni turistiche. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. Affitti brevi e overtourism: il rimedio del Comune di Bologna e la reazione di proprietari e gestori di B&B

Il Comune di Bologna ha apportato una modifica al Regolamento Edilizio e una variante al Piano Urbanistico Generale (Pug) . In particolare, l’Amministrazione ha fissato a 50 la soglia minima di metri quadrati per affittare per uso turistico un appartamento (“salvo che l’unità abitativa non includa una camera doppia, una camera singola, un soggiorno con angolo cottura o un soggiorno più cucina e un servizio igienico, dimensionati sui minimi normativi, e salva la possibilità di frazionare in unità di dimensioni inferiori le unità immobiliari legittime esistenti alla data di approvazione del Regolamento medesimo di dimensioni di SU comprese tra gli 80 e i 100 mq – articolo 27 – punto E17 “Alloggio minimo per attività turistiche svolte in unità immobiliari a destinazione abitativa” del nuovo Regolamento Edilizio). Le modifiche hanno trovato l’opposizione di alcuni proprietari e gestori di B&B. Una società di affitti brevi ha cercato di opporsi alla normativa presentando un ricorso al TAR, ma senza successo.

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3. La decisione del TAR Bologna

Secondo i giudici amministrativi, la decisione di fissare la superficie minima degli alloggi destinati alle locazioni turistiche è giustificata, poiché favorisce l’offerta di abitazioni di piccole dimensioni a categorie che altrimenti faticherebbero a trovare residenza nei centri storici, come studenti, single e lavoratori non residenti. Il TAR ha sottolineato che la presenza di una popolazione stabile con esigenze diverse rispetto ai turisti contribuisce a mantenere vive le attività artigianali e i servizi per la comunità, evitando che vengano sostituite da esercizi commerciali esclusivamente rivolti ai visitatori. Inoltre, i giudici hanno chiarito che il Comune di Bologna non ha imposto un divieto assoluto alle attività di affittacamere e locazioni turistiche, ma ha introdotto una regolamentazione mirata per garantire un equilibrio tra turismo e residenzialità. L’obiettivo è evitare che il mercato immobiliare si concentri esclusivamente sugli affitti brevi, causando lo spopolamento dei centri storici e rendendo difficile l’accesso alla casa per alcune fasce di popolazione. In ogni caso il Tar osserva che la L.R. Emilia Romagna n. 16/2004 espressamente rinvia, per la determinazione delle caratteristiche struttura degli alloggi destinati all’attività di affittacamere (articolo 10) e di somministrazione saltuaria di vitto e alloggio (articolo 13), ai regolamenti edilizi comunali. Di conseguenza viene confermato che i Comuni possono stabilire limiti dimensionali ulteriori rispetto a quelli fissati dalla Regione ai fini della individuazione del numero massimo di persone che possono essere ospitate in una stanza. I giudici del Tar hanno precisato che il Comune ha esercitato poteri di pianificazione del territorio che erano nel suo diritto. Infine i giudici ammnistrativi hanno osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, è innegabile che il fenomeno delle locazioni brevi e turistiche incida negativamente sulle possibilità abitative dei cittadini. Ma è altrettanto indubbio che, tra queste, vi sia la progressiva sottrazione di unità immobiliari abitative alla locazione non transitoria nelle aree a maggiore attrattiva turistica. Questo significa che la regolamentazione in vigore, che impone limiti e requisiti per le locazioni brevi, è stata confermata e resta applicabile (Tar Bologna 31 marzo 2025 n. 308).