Affitti brevi: FAQ Turismo 2026 su CIN, sicurezza, SCIA e BDSR

Dal CIN obbligatorio alle regole su sicurezza, BDSR, SCIA e sanzioni: le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate al 16 gennaio 2026, chiariscono i principali dubbi operativi sugli affitti brevi e sulle locazioni turistiche. Ecco cosa cambia (e cosa va fatto) per restare in regola. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Il perimetro: a chi si applica davvero il CIN

Le FAQ del Ministero del Turismo (aggiornate al 16 gennaio 2026) ribadiscono che il Codice Identificativo Nazionale (CIN) riguarda un perimetro ampio: strutture turistico-ricettive (alberghiere ed extralberghiere come definite dalle norme regionali), locazioni per finalità turistiche e locazioni brevi ex art. 4 D.L. 50/2017. Il punto chiave è l’uniformazione informativa e di trasparenza del mercato, con obiettivi dichiarati di concorrenza, sicurezza del territorio e contrasto all’ospitalità irregolare (art. 13-ter D.L. 145/2023).
Sul “chi è dentro/chi è fuori”, le FAQ chiariscono due casi pratici:

• Ospitalità meramente gratuita (anche in ambito no-profit, incluse case religiose): se è davvero gratuita, l’obbligo di CIN non sussiste; le libere donazioni non fanno venir meno la gratuità, ma la verifica è “caso per caso”.
• Agriturismi: il CIN va richiesto, anche dove la categoria non sia pienamente incardinata nelle definizioni turistiche regionali, per coerenza con le finalità della disciplina.

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2. Date e sanzioni: quando scatta l’obbligo (e cosa rischi)

Le FAQ fissano una scansione netta: applicazione effettiva dal 2 novembre 2024, mentre le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025. Inoltre viene precisato che le sanzioni richiamate dall’art. 13-quater D.L. 34/2019 devono intendersi implicitamente abrogate, e il riferimento operativo resta l’art. 13-ter, comma 9 del D.L. 145/2023.
Sul fronte fiscale, un chiarimento utile per chi gestisce annunci e dichiarazioni: poiché l’obbligo “è invalso” dal 1° gennaio 2025, per il 730/2025 (redditi 2024) non è obbligatorio indicare il CIN per le locazioni brevi; resta però necessaria la terna catastale. Coerentemente, non è obbligatorio indicare il CIN neppure ai fini della Certificazione Unica 2025 rilasciata dagli intermediari/portali che operano la ritenuta del 21%.

3. CIN e codici regionali: doppio binario senza eccezioni

Uno dei passaggi più operativi è la conferma del doppio adempimento: se esiste un codice identificativo regionale/provinciale, il CIN non lo sostituisce. L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è “generalizzato” e quindi, dove previsto, occorre esporre entrambi i codici (CIR/IUN o equivalenti + CIN).
Se invece nella tua Regione/Provincia autonoma il codice locale non è previsto, il CIN va richiesto comunque. Al contrario, se il codice locale è previsto ma non lo possiedi, devi prima regolarizzare quel passaggio (e gli eventuali adempimenti locali come SCIA/CIA) e poi chiedere il CIN.

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4. Come si ottiene il CIN in BDSR e cosa fare se “manca” la struttura

La richiesta passa dalla BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con accesso SPID/CIE. Se entrando non trovi la struttura associata al tuo codice fiscale, le FAQ suggeriscono un controllo preliminare: sei davvero in regola con gli adempimenti territoriali (registrazioni, codici regionali, ecc.)?
Se sì, la piattaforma consente la segnalazione “Struttura mancante”. Qui arriva un dettaglio importante: la segnalazione viene istruita dalla Regione/P.A. competente e, per 30 giorni, durante la verifica non si applicano le sanzioni. Gli esiti possibili sono: CIN “verificato” (ok), rilascio negato (no), oppure rilascio con stato “non verificato” in assenza di riscontro entro il termine, con possibilità di uso immediato per annunci ed esposizione, ma con rischio di revoca se la verifica successiva evidenzia irregolarità.

5. Esposizione del CIN e sicurezza: non solo “codice”, ma requisiti materiali

Il CIN va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, rispettando vincoli urbanistici/paesaggistici. Le FAQ aprono anche a modalità alternative al cartello (ad esempio per limiti condominiali), purché l’evidenza al pubblico sia idonea e restino fermi gli obblighi di settore e quelli ex art. 109 TULPS (comunicazione alloggiati).
Sul fronte sicurezza, l’art. 13-ter, comma 7, viene declinato in modo molto concreto per locazioni brevi e turistiche “senza servizi aggiuntivi”: obbligo di rilevatori gas combustibili e monossido funzionanti e estintori a norma, anche se l’attività era avviata prima e anche se la gestione è non imprenditoriale. I B&B/affittacamere, invece, non ricadono in questo specifico obbligo (fermi altri obblighi di sicurezza). Gli estintori devono avere capacità minima 13A e carica 6 kg/6 litri, con regole su posizionamento e quantità (almeno 1 ogni 200 mq e comunque 1 per piano).

6. SCIA e adempimenti: la “presunzione di imprenditorialità”

Infine, le FAQ aggiornate chiariscono che se concedi in locazione più di due appartamenti (locazione breve e/o turistica, anche oltre 30 giorni), scatta l’obbligo di SCIA al SUAP, per la presunzione di imprenditorialità collegata all’art. 1, comma 595, L. 178/2020 (come modificato dalla Legge di bilancio 2026). Nessuna retroattività, però: per le attività già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024, l’obbligo SCIA ex art. 13-ter non opera “a ritroso”.
Nota operativa: per locazioni turistiche oltre i 30 giorni, la comunicazione ex art. 109 TULPS viene assorbita dalla registrazione del contratto (trasmissione tramite Agenzia delle Entrate), quindi il locatore non deve effettuarla autonomamente.

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