L’Actio Negatoria Servitutis in condominio e i principi fondamentali

La recente sentenza della Corte d’Appello di Roma offre l’occasione per una riflessione approfondita sulla legittimazione processuale dell’amministratore di condominio nelle azioni reali, con particolare riferimento all’actio negatoria servitutis. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici

1. Il caso: l’utilizzo del lastrico solare in condominio

Il caso esaminato, che riguarda un’azione promossa per contestare l’utilizzo di un lastrico solare e la realizzazione di una rampa di accesso a un ascensore, permette di delineare principi di diritto di notevole rilevanza pratica e teorica. L’actio negatoria servitutis, disciplinata dall’art. 949 del Codice civile, rappresenta lo strumento fondamentale attraverso il quale il proprietario può ottenere la dichiarazione di inesistenza di diritti vantati da altri sulla cosa, quando ha ragione di temerne un pregiudizio. Nel contesto condominiale, questa azione assume particolare rilevanza per tutelare le parti comuni da pretese che potrebbero compromettere la destinazione o l’utilizzo collettivo del bene. La Corte stabilisce un principio fondamentale: le azioni reali possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea condominiale. Questo orientamento si fonda sull’interpretazione sistematica degli art. 1130 e art. 1131 c.c., che delineano le attribuzioni dell’amministratore e ne disciplinano la rappresentanza. La limitazione dei poteri dell’amministratore si giustifica con la natura stessa delle azioni reali, che incidono direttamente sulla titolarità dei diritti. L’art. 1133 c.c. conferma questa impostazione, stabilendo che i provvedimenti dell’amministratore sono obbligatori nei limiti delle sue attribuzioni. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. Orientamento giurisprudenziale e tutela dei diritti condominiali

La Cassazione, con la recente ordinanza n. 21506/2024, ha precisato che le azioni reali richiedono necessariamente una preventiva autorizzazione assembleare. Questo orientamento è stato confermato dalla sentenza n. 4818/2024, che ha ribadito come la legittimazione dell’amministratore nelle azioni reali sia subordinata all’esistenza di una valida delibera assembleare.
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la distinzione tra legittimazione processuale formale e sostanziale. Il difetto di legittimazione processuale dell’amministratore, in assenza di autorizzazione assembleare, comporta l’inammissibilità dell’azione, indipendentemente dalla fondatezza nel merito della pretesa. Questo principio si ricollega alla natura rappresentativa del ruolo dell’amministratore, che agisce quale mandatario del condominio.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 37739/2022, ha inoltre stabilito che la verifica della legittimità della delibera autorizzativa costituisce un elemento essenziale. Il giudice deve verificare incidentalmente sia l’esistenza che la regolarità della delibera che conferisce il potere di agire in giudizio, essendo questo un presupposto processuale indefettibile.
La pronuncia approfondisce anche il tema dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, richiamando l’art. 1118 c.c. I diritti dei condomini sulle parti comuni sono proporzionali al valore delle singole unità immobiliari, principio che deve guidare anche l’interpretazione dei poteri dell’amministratore nella gestione di tali beni.
Questo orientamento giurisprudenziale consolida un sistema di tutela equilibrato, che garantisce la protezione efficace dei diritti reali condominiali attraverso l’actio negatoria servitutis, assicurando al contempo che decisioni di tale rilevanza siano frutto di una volontà collegiale espressa attraverso l’assemblea. La necessità dell’autorizzazione assembleare si configura come garanzia sostanziale per la tutela degli interessi di tutti i condomini, confermando la natura dell’amministratore quale mandatario della collettività condominiale, i cui poteri devono essere esercitati nel rispetto delle prerogative dell’assemblea.

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