Veranda sul terrazzo e millesimi: quando il condominio può aumentare le quote

Variazione superiore al quinto per chiusura del terrazzo: legittima la revisione millesimale deliberata a maggioranza. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Da terrazzo a veranda: perché nasce la lite sui millesimi

La controversia trae origine dall’impugnazione, proposta da due comproprietari di un’unità immobiliare sita all’ultimo piano di un caseggiato, di una delibera assembleare. Gli attori, assenti all’assemblea, avevano ricevuto il verbale pochi giorni dopo e avevano attivato tempestivamente il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo per mancata partecipazione del condominio. Con l’atto di citazione, essi deducevano una pluralità di vizi, sia formali sia sostanziali, chiedendo la declaratoria di nullità o annullabilità della delibera.
Secondo gli attori, l’assemblea era stata irregolarmente convocata, il verbale conteneva incongruenze sul numero dei partecipanti e sui millesimi rappresentati, e le nuove tabelle millesimali erano state utilizzate prima della loro approvazione. I due condomini contestavano inoltre la genericità dell’ordine del giorno relativo alla revisione delle tabelle e l’assenza dei presupposti per procedere alla modifica dei valori millesimali con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, sostenendo che la veranda realizzata sul loro terrazzo non poteva essere equiparata a un vano abitativo.
Il condominio si costituiva eccependo, in via preliminare, il difetto di interesse degli attori a far valere eventuali vizi di convocazione riferiti ad altri condomini. Nel merito, sosteneva la piena legittimità della delibera, rilevando che i quorum assembleari erano stati comunque raggiunti e che la revisione millesimale era giustificata dalle trasformazioni edilizie intervenute su alcune unità, tra cui la chiusura del terrazzo degli attori mediante veranda stabilmente infissa. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La veranda è davvero amovibile o cambia il valore dell’unità?

La veranda realizzata sul terrazzo può essere qualificata come struttura amovibile ai fini dell’esclusione della revisione delle tabelle millesimali?

3. Delibera valida se l’aumento incide sui rapporti millesimali

Il Tribunale ha rilevato che gli attori non hanno contestato la propria convocazione né dedotto di essere stati pretermessi, con conseguente mancanza di un loro interesse a far valere eventuali irregolarità riferite ad altri condomini. Inoltre, lo stesso giudice ha aggiunto che le incongruenze del verbale non hanno inciso sulla validità della delibera, poiché i quorum risultavano comunque raggiunti.
L’ordine del giorno non è risultato generico: la voce sulla revisione delle tabelle millesimali, accompagnata da “determinazioni in merito”, consentiva di prevedere la deliberazione.
In merito alla revisione delle tabelle millesimali, il Tribunale ha evidenziato che la chiusura del terrazzo degli attori mediante veranda di oltre 57 mq aveva determinato un incremento significativo della superficie utile e della volumetria, incidendo in modo rilevante sul valore proporzionale dell’unità. La relazione tecnica prodotta dal condominio ha documentato tale trasformazione e la conseguente necessità di aggiornare i millesimi.
Il Tribunale ha respinto anche la tesi secondo cui la veranda sarebbe un’opera amovibile. Le contestazioni tecniche degli attori, prive di riscontri oggettivi, non sono risultate sufficienti a dimostrare errori macroscopici nella valutazione del professionista incaricato.
Il giudice ha precisato inoltre che il giudizio di impugnazione della delibera non può trasformarsi in un giudizio di revisione tecnica delle tabelle millesimali: ciò che rileva è la legittimità dell’atto assembleare, non la correttezza assoluta dei valori attribuiti.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda degli attori, ritenendo la delibera pienamente valida sia sotto il profilo formale sia sotto quello sostanziale.

4. Revisione delle tabelle: il peso decisivo della trasformazione stabile

In base all’art. 69 disp. att. c.c., la revisione delle tabelle millesimali è ammessa solo quando emergano errori originari, materiali o giuridici, nella determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore, oppure quando intervengano modifiche sopravvenute dell’edificio tali da alterare in modo significativo i rapporti proporzionali tra le unità.
La disposizione sopra indicata, quando fa riferimento alle variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell’edificio per sopraelevazione, per incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, allude a mutamenti oggettivi, verificabili nella realtà empirica (Trib. Taranto 4 novembre 2025, n. 2340).
L’assemblea può pretendere perciò la revisione delle tabelle millesimali se la veranda configura un ampliamento dell’unità immobiliare, a seguito dell’incremento della superficie, tale da modificarne per più di un quinto il valore proporzionale millesimale. Del resto la veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (Tar Lazio 22 maggio 2025, n. 9810).
La struttura, stabilmente infissa e delimitata da infissi, costituisce un nuovo ambiente autonomamente utilizzabile, idoneo a modificare la consistenza economica dell’immobile.
Non è possibile perciò affermare che tali strutture realizzate sui balconi abbiano natura semplicemente amovibile. Per opere realmente amovibili devono intendersi solo quelle prive di chiusure stabili e incapaci di incidere in modo significativo sulla superficie o sulla volumetria dell’unità, né tali da trasformare uno spazio accessorio in superficie utile. Nel caso concreto, invece, l’intervento ha creato un ambiente chiuso, stabile e pienamente utilizzabile, con un incremento apprezzabile della consistenza dell’immobile: elementi che escludono in modo evidente la qualificazione di manufatto amovibile

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