Responsabilità del notaio e ipoteca: quando non risponde dei danni

Con l’ordinanza n. 2342 del 4 febbraio 2026 la Corte di cassazione interviene su un tema di grande rilievo pratico: i confini della responsabilità professionale del notaio nell’ambito delle compravendite immobiliari gravate da ipoteca. La decisione ribadisce un orientamento consolidato, ma lo fa con una motivazione particolarmente chiara, utile per notai, avvocati e operatori del mercato immobiliare. Al centro della vicenda vi è il rapporto tra le dichiarazioni delle parti, il dovere di diligenza del notaio e l’assunzione del rischio contrattuale da parte dell’acquirente. Per i professionisti in campo notarile, abbiamo pubblicato, nella collana I quaderni notarili, il volume Operazioni straordinarie – Guida pratica in tema di trasformazione, fusione e scissione, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il volume Diritti particolari del socio e categorie di quote – Strumenti di personalizzazione della partecipazione sociale nelle S.r.l., disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Il caso: certificazione falsa e ipoteca non cancellata

La controversia nasce da una compravendita immobiliare nella quale il venditore aveva consegnato al notaio una certificazione apparentemente proveniente dalla banca attestante l’avvenuta estinzione del mutuo e la richiesta di cancellazione dell’ipoteca ancora iscritta sull’immobile. Sulla base di tale documentazione, il notaio aveva dato atto nell’atto pubblico delle dichiarazioni del venditore, dichiarazioni accettate dall’acquirente.
Successivamente, l’acquirente scopriva che la certificazione era falsa, che il mutuo non era stato estinto e che nessuna richiesta di cancellazione dell’ipoteca era stata presentata. Da qui l’azione risarcitoria nei confronti della notaia, accusata di non aver svolto adeguate verifiche. Per i professionisti in campo notarile, abbiamo pubblicato, nella collana I quaderni notarili, il volume Operazioni straordinarie – Guida pratica in tema di trasformazione, fusione e scissione, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon, e il volume Diritti particolari del socio e categorie di quote – Strumenti di personalizzazione della partecipazione sociale nelle S.r.l., disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La decisione della Corte d’appello

La Corte d’appello di Roma aveva escluso la responsabilità professionale del notaio, ritenendo non esigibile un controllo spinto fino alla verifica della veridicità di una certificazione che, per forma e contenuto, non presentava elementi sospetti. Secondo i giudici di merito, la notaia doveva essere considerata vittima, al pari dell’acquirente, della truffa orchestrata dal venditore.

3. Il ricorso in Cassazione e la questione giuridica

La parte soccombente ha proposto ricorso per cassazione denunciando la violazione degli artt. 1176 e 2055 c.c., sostenendo che il notaio avrebbe dovuto svolgere ulteriori accertamenti sulla reale estinzione del mutuo e sulla richiesta di cancellazione dell’ipoteca.
La questione centrale diventa dunque questa: il notaio è tenuto a verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore quando queste sono accettate dall’acquirente e inserite nell’atto pubblico?

4. Il principio affermato dalla Cassazione

La Suprema Corte rigetta il ricorso e ribadisce un principio già espresso in precedenza: il notaio non risponde della falsità delle dichiarazioni del venditore, quando queste siano rese in atto, accettate dall’acquirente e attengano al contenuto negoziale del rapporto tra le parti.
In tali casi, il notaio non è tenuto ad alcuna attività di accertamento, poiché la valutazione del rischio dell’operazione spetta esclusivamente al contraente che accetta quelle dichiarazioni. La responsabilità della loro veridicità resta in capo al venditore.

5. Il ruolo dell’acquirente e l’assunzione del rischio

Un passaggio decisivo dell’ordinanza riguarda il comportamento dell’acquirente. La Cassazione sottolinea che, accettando senza contestazioni le dichiarazioni del venditore, l’acquirente assume su di sé il rischio contrattuale relativo alla loro attendibilità.
Solo in presenza di una espressa richiesta rivolta al notaio di svolgere ulteriori verifiche potrebbe configurarsi un ampliamento dei suoi doveri professionali. Nel caso di specie, tale richiesta non era mai stata formulata.

6. Conclusioni e ricadute pratiche

L’ordinanza n. 2342/2026 conferma un orientamento rigoroso ma coerente: il notaio non è un garante assoluto della veridicità delle dichiarazioni negoziali delle parti. La pronuncia richiama l’attenzione degli acquirenti sull’importanza di non accettare passivamente le dichiarazioni del venditore e, se necessario, di richiedere espressamente verifiche ulteriori.
Per la pratica notarile, la decisione rafforza la distinzione tra doveri di controllo formale e contenuto negoziale rimesso alla responsabilità delle parti, offrendo un quadro di riferimento chiaro per evitare indebite estensioni della responsabilità professionale del notaio.

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