Rifacimento parapetti esterni: spese anche per chi non ha balconi?

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riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Palermo, Sentenza n. 385 del 23/02/2023

1. La vicenda: un rifacimento necessario per i parapetti esterni

Le comproprietarie di un appartamento al piano terreno di un condominio decidevano di impugnare la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato lavori di manutenzione straordinaria riguardanti i parapetti esterni dei balconi aggettanti. Le spese previste nel preventivo dell’impresa incaricata erano state ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà generale.
Le attrici facevano presente di aver votato contro quella decisione perché, a loro avviso, i lavori sui balconi aggettanti avrebbero dovuto essere eseguiti solo previo consenso dei singoli proprietari e le relative spese avrebbero dovuto essere ripartite considerando tali balconi come pertinenze delle unità immobiliari private, quindi sulla base degli interventi effettivamente necessari su ciascuno di essi. Lo stesso ragionamento, sostenevano, valeva per la soletta dei cosiddetti “sottoterrazzi”.
A parere delle attrici, infatti, i loro due balconi aggettanti erano in ottime condizioni e non richiedevano alcun intervento, a differenza di altri balconi dell’edificio. Per questo ritenevano che il criterio di riparto adottato dall’assemblea fosse errato in quanto le spese erano state distribuite tra tutti i condomini in base ai millesimi, senza valutare quali balconi necessitassero realmente dei lavori; le condomine notavano poi che non era stata verificata la situazione dei singoli manufatti; infine lamentavano che anche il costo della piattaforma elevatrice necessaria per raggiungere i piani alti era stato addebitato anche ai proprietari del pianterreno, che non avevano alcun beneficio da quell’attrezzatura.
Alla luce di quanto sopra le attrici chiedevano che il condominio fosse condannato sia a rimborsare le somme che loro stesse avevano anticipato per dare esecuzione alle delibere, sia a risarcire le spese sostenute per il procedimento di mediazione.
Il condominio sosteneva che i lavori consistevano nel verificare lo stato dei rivestimenti dei parapetti esterni e delle testate dei balconi aggettanti, demolendo e ripristinando le parti deteriorate per poi procedere alla ritinteggiatura. Secondo il convenuto si trattava, quindi, di opere che interessavano esclusivamente gli elementi esterni e strutturali dei balconi, inseriti nella facciata dell’edificio, senza coinvolgere il piano di calpestio o i rivestimenti interni, che restavano di competenza dei singoli proprietari.
Inoltre il condominio sottolineava che i balconi delle attrici non erano affatto esenti da problemi: presentavano crepe, fessurazioni, rigonfiamenti del rivestimento e persino il distacco di piccole porzioni di intonaco. Di conseguenza, l’intervento risultava necessario anche per le loro unità immobiliari. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: paga le spese anche chi non ha un balcone?

I rivestimenti esterni dei balconi aggettanti posson essere considerati beni comuni, con conseguente riparto delle spese secondo i millesimi generali, oppure costituiscono pertinenze delle singole unità immobiliari?

3. La soluzione del Tribunale

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Sulla base della documentazione fotografica agli atti, il giudice toscano ha notato che i rivestimenti dei balconi si inseriscono armonicamente sia sulla facciata principale che su quella secondaria, riprendendo le rispettive caratteristiche cromatiche, così contribuendo, insieme ad essa, a caratterizzare l’edificio. Secondo il Tribunale perciò detti rivestimenti, oltre alla funzione accessoria alle singole proprietà individuali, svolgono anche una funzione estetica per l’intero edificio, dovendosi connotare quali beni comuni, ai sensi dell’art. 1117, n. 1 c.c.
Pertanto, a giudizio del magistrato toscano, l’assemblea ha agito entro la propria sfera di competenza nel deliberare i lavori di rifacimento dei rivestimenti esterni dei balconi e ha adottato un criterio di riparto delle spese conforme all’art. 1123 c.c.

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4. Le riflessioni conclusive

L’assemblea non può assumere validamente alcuna decisione inerente i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva.
Il “difetto assoluto di attribuzioni” è un vizio che non attiene al quomodo dell’esercizio del potere, ma attiene all’an del potere stesso; esso non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l’effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per “impossibilità giuridica” (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n.9839). Di conseguenza sono nulle e, pertanto, sono sottratte al termine di impugnazione di 30 giorni ex art. 1137 c. 2 c.c., le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 02/03/2025, n. 5528). Tuttavia si deve considerare che gli elementi esterni, quali i rivestimenti decorativi della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore del balcone, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. , n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (App. Palermo 23 febbraio 2023, n. 385). In tal caso non è rilevante la circostanza che alcune unità immobiliari non abbiano balconi o la possibilità che alcuni dei balconi non necessitino di interventi o necessitino di interventi meno onerosi di altri. Si dividono per millesimi pure le spese per ponteggi o per la “piattaforma” necessaria all’esecuzione dei lavori ai rivestimenti dei balconi ai piani alti.

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