Danni da infiltrazioni: conduttore può agire contro il condominio abusivo?

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riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 9558 del 13/04/2017

1. La vicenda: i danni da infiltrazione

Un condomino citava in giudizio un condominio, chiedendo di essere risarcito per infiltrazioni d’acqua che nel 2014 avevano danneggiato l’appartamento condotto in locazione. L’attore domandava circa 2.000 euro per danni al mobilio e altri 2.000 euro per danni non patrimoniali (disagio abitativo, danno esistenziale), entro il limite complessivo di 5.200 euro.
Il convenuto, a sua volta, chiamava in causa il proprietario dell’immobile sovrastante, ritenuto responsabile delle infiltrazioni, e la propria compagnia assicurativa per essere garantito.
Il Giudice di Pace rigettava la domanda dell’attore, compensando le spese di lite. Secondo il giudice, l’attore non aveva fornito prove sufficienti: mancava il contratto di locazione necessario per dimostrare la sua legittima occupazione dell’appartamento e non erano state depositate in giudizio perizie tecniche o documenti ufficiali (come rapporti dei Vigili del Fuoco) che attestassero i danni, e le testimonianze risultavano troppo generiche. In queste condizioni, a parere del Giudice di Pace, non era possibile liquidare alcun risarcimento, neppure in via equitativa.
L’attore, quindi, proponeva appello, sostenendo che il contratto di locazione era stato regolarmente prodotto; inoltre evidenziava che la documentazione agli atti era idonea a provare i danni patrimoniali; in ogni caso l’attore sosteneva che, essendo dimostrato il rapporto locativo, dovesse considerarsi provato anche il danno da disagio abitativo. La questione veniva sottoposta alla Corte di Appello. “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: l’azione contro il condominio quando l’immobile è abusivo

In che modo la produzione del contratto di locazione e la documentazione sui danni patrimoniali possono ribaltare la decisione del Giudice di Pace, dimostrando la legittimazione dell’attore e la fondatezza della sua richiesta di risarcimento?

3. La soluzione

Secondo il Tribunale il conduttore è riuscito a dimostrare che il contratto di locazione era stato regolarmente depositato e che l’attore abitava legittimamente nell’appartamento al momento delle infiltrazioni. La Corte ha chiarito che anche se l’immobile fosse stato abusivo dal punto di vista edilizio, ciò non avrebbe reso nullo il contratto di locazione: il conduttore ha comunque diritto alla tutela risarcitoria contro chi gli arreca danno nell’uso dell’immobile. Il Tribunale ha evidenziato che, secondo quanto accertato dal CTU, la causa delle infiltrazioni era l’occlusione della tubazione condominiale destinata allo scarico delle acque piovane. Tale ostruzione aveva provocato il reflusso e la fuoriuscita dell’acqua, con conseguenti danni all’appartamento sottostante. Non si trattava, dunque, di un evento eccezionale o imprevedibile (come una bomba d’acqua), bensì di un ordinario problema di mancata manutenzione della pluviale condominiale. Per questo motivo, il giudice di secondo grado ha ritenuto responsabile delle infiltrazioni il condominio (custode ex art. 2051 c.c. della pluviale), e non il proprietario dell’appartamento soprastante, che aveva innestato regolarmente il proprio scarico nella pluviale secondo le regole comunali. Secondo il Tribunale l’attore ha dimostrato con testimonianze e fotografie di aver subito danni concreti a causa delle infiltrazioni d’acqua che avevano reso inabitabile il suo appartamento.
Di conseguenza il giudice ha riconosciuto, come danno patrimoniale, le spese effettivamente provate per lavori di ripristino della zona notte (intonaco, strutture in legno e ferro, sostituzione moquette), nonché quelle per un nuovo materasso e per le lenzuola.
Inoltre, è stato riconosciuto il danno da lesione del diritto all’abitazione, considerato dalla Corte Costituzionale un diritto inviolabile e bene di primaria importanza. Poiché l’appartamento fu dichiarato inagibile dal Comune per circa cinque mesi, il giudice ha liquidato il danno prendendo come parametro il valore locativo dell’immobile. La domanda di garanzia verso la compagnia assicurativa è stata respinta, perché la polizza non copriva i danni derivanti da occlusione delle tubazioni pluviali. Le spese di lite di entrambi i gradi sono state poste a carico del convenuto soccombente.

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4. Le riflessioni conclusive

Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad altri condomini o a terzi estranei al condominio.
Ai fini della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno, mentre il custode, per liberarsi, deve dimostrare il caso fortuito, inteso come fattore esterno che, intervenendo nella determinazione dell’evento dannoso con un impulso autonomo e con i caratteri dell’imprevedibilità ed inevitabilità, interrompe il nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento lesivo (Trib. Santa Maria Capua Vetere 5 maggio 2021, n. 1551). Nel caso esaminato è stato accertato che le infiltrazioni denunciate dal conduttore si erano effettivamente verificate. La responsabilità dell’evento è stata attribuita al condominio, poiché il CTU ha individuato come causa delle infiltrazioni nell’immobile del conduttore l’occlusione della tubazione condominiale di scarico delle acque piovane, collocata esternamente alla facciata dell’edificio. Si ricorda che il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell’uso o nel godimento dell’immobile locato, avendo un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità contro l’autore di tale danno, ai sensi dell’art. 1585 c.c., comma 2 (Cass. civ., sez. III, 05/05/2020, n. 8466). Questo principio è valido indipendentemente dal fatto che l’immobile condotto in locazione sia non conforme alla normativa edilizia e urbanistica, ossia abusivo.

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