Locazione abitativa: la rottura della zanzariera è un deterioramento d’uso o un danno risarcibile?

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riferimenti normativi: artt. 1587 c.c.; 1590 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sentenza n. 9637 del 19/11/2021

1. La vicenda: lo sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione e il danno alla zanzariera

Il proprietario di un appartamento ha citato davanti al Tribunale gli ex inquilini e la persona che aveva garantito le obbligazioni contrattuali assunte nel contratto di locazione. L’immobile infatti era stato regolarmente locato, con i conduttori vincolati al rispetto delle clausole contrattuali e una terza parte intervenuta come garante. A seguito del mancato pagamento dei canoni, il locatore ha ottenuto la convalida dello sfratto, cui è seguito il rilascio spontaneo dell’abitazione. Tuttavia, al momento della riconsegna, l’immobile presentava numerosi danni (dalla tinteggiatura alle finiture, dagli impianti agli arredi) per un valore complessivo stimato in € 15.860,00, IVA inclusa, come da perizia tecnica allegata agli atti.
Poiché la richiesta di risarcimento inviata tramite diffida formale non ha ricevuto alcun riscontro, il proprietario ha deciso di adire le vie legali, chiedendo al giudice di accertare la responsabilità contrattuale degli ex conduttori e della garante, e di condannarli al risarcimento dei danni subiti, oltre al rimborso delle spese processuali.
I convenuti si sono costituiti in giudizio sollevando eccezioni preliminari, tra cui la mancata attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria. Hanno inoltre contestato la ricostruzione dei fatti e la quantificazione dei danni. In particolare, la garante ha disconosciuto la firma apposta sul verbale di riconsegna, sostenendo che fosse apocrifa. Per chiarire tale circostanza, il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio di tipo grafologico. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: deterioramento d’uso o un danno risarcibile?

Come si configura l’onere della prova a carico del locatore in caso di danni all’immobile locato?

3. La soluzione

Il Tribunale ha rigettato la domanda risarcitoria proposta dal locatore, ritenendo che non fosse stata fornita una prova adeguata e attendibile del deterioramento dell’immobile imputabile a un uso scorretto da parte degli inquilini.
Il giudice ha preliminarmente verificato la regolarità della procedura, constatando che la parte attrice aveva correttamente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, conclusosi con esito negativo. Nel merito, il Tribunale ha rilevato che l’attore non aveva assolto all’onere probatorio, non essendo emersa una documentazione chiara e convincente in grado di dimostrare i danni effettivamente subiti dall’appartamento.
Elemento centrale della controversia era il verbale di riconsegna dell’immobile, che avrebbe potuto costituire prova decisiva. Tuttavia, la conduttrice ne ha contestato la validità, disconoscendo la propria firma. La consulenza grafologica disposta dal Tribunale ha confermato l’apocrifia della sottoscrizione, rendendo il documento inutilizzabile ai fini probatori.
Nel corso dell’istruttoria, le testimonianze raccolte hanno fornito versioni contrastanti. Il testimone dell’attore ha riferito la presenza di danni visibili e l’asportazione di arredi e accessori, mentre il testimone della parte resistente ha negato la maggior parte delle circostanze, confermando solo la presenza di spazzatura e di muffa, quest’ultima attribuita a difetti strutturali preesistenti.
Il Tribunale ha inoltre evidenziato che alcuni dei danni lamentati erano già presenti all’inizio della locazione, come la muffa nella cameretta e l’assenza di una cucina completa, circostanze documentate nel contratto e confermate dai testimoni. Anche la rottura di una zanzariera è stata ricondotta al normale deterioramento d’uso, non risarcibile ai sensi dell’art. 1590 c.c.
Infine, la perizia tecnica di parte, redatta circa tre settimane dopo la restituzione dell’immobile, è stata ritenuta insufficiente a colmare le lacune probatorie. In conclusione, il Tribunale ha dichiarato la domanda infondata, escludendo la responsabilità risarcitoria degli ex conduttori.

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4. Le riflessioni conclusive

Come è noto l’art.1590 c.c. stabilisce che il conduttore deve restituire la casa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della casa in conformità del contratto. Il locatore deve provare l’esistenza dei danni, mentre il conduttore può liberarsi dalla responsabilità solo dimostrando che il deterioramento non è a lui imputabile (Trib. Ancona 5 novembre 2024, n. 1883). In caso di dubbio, la responsabilità resta a carico del conduttore. Quest’ultimo, però, non risponderà degli ammaloramenti che sono una conseguenza inevitabile dell’utilizzo normale della casa. In altre parole il locatore non può pretendere la restituzione dell’immobile “a nuovo”, mentre i danni da normale usura non sono risarcibili (Trib. Milano 19 novembre 2021, n. 9637). Bisogna descrivere in maniera dettagliata le condizioni dell’immobile all’inizio della locazione (verbale di consegna) e poi confrontare quanto scritto con le condizioni dell’immobile a fine locazione. In ogni caso al termine della locazione è fondamentale redigere un altro documento, il verbale di riconsegna. Alla fine della locazione, quindi, l’inquilino deve restituire il bene nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, descritto appunto nel detto verbale, salvo il normale deterioramento dovuto all’utilizzo. Nel caso in esame, però, il verbale di riconsegna dell’immobile oggetto di locazione, la cui firma è stata contestata dalla conduttrice e successivamente ritenuta non autentica in seguito a consulenza grafologica, è stato ritenuto privo di valore probatorio. Di conseguenza, tale documento non può essere utilizzato per dimostrare i danni lamentati dal locatore in relazione allo stato dell’immobile al momento della restituzione.