Teleassemblee in condominio: la verbalizzazione

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

In sede di conversione del D.L. 104 del 14 agosto 2020 (c.d. decreto agosto, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) è stato approvato, dalla legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126 – pubblicata nella Gazzetta ufficiale 253 del 13 ottobre 2020, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14 ottobre 2020) – l’emendamento posto al comma 1-bis dell’art. 63 che ha previsto modifiche per l’art 66 disp. att. c.c. sopra visto. Si tenga conto che lo stesso articolo è stato ulteriormente modificato in sede di approvazione (avvenuta il 25 novembre) della legge di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125 (relativo alle misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta Covid, nonché per l’attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020).

Attualmente il 6° comma dello stesso art. 66 disp. att. c.c., precisa che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza: in tal caso l’avviso di convocazione dovrà contenere la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa (art. 66 disp. att. c.c., 3 comma).

In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione (art. 66 disp. att. c.c., 3 comma).

La sottoscrizione del verbale da parte del presidente nell’assemblea on line

All’interno della disciplina condominiale, almeno prima delle modifiche introdotte dalla legge di conversione del c.d. Decreto Agosto, non esisteva alcuna norma che imponesse la nomina del presidente dell’assemblea in sede di riunione condominiale.

Nella prassi, però, tale figura è sempre nominata nelle riunioni condominiali. Tuttavia, sulla base del più recente orientamento della Cassazione, l’effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente (e del segretario) della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. In ogni caso, è stato precisato che, anche se il regolamento condominiale prevede espressamente la presenza del presidente della riunione, non può desumersi che una tale disposizione regolamentare comporti automaticamente l’invalidità del verbale redatto sotto la supervisione del presidente nominato, anche se da questi non firmato (Cass. civ., sez. VI, 16 novembre 2017, n. 27163). Il nuovo comma 6 dell’articolo 66 disp. att. c.c. impone (sembra solo per le riunioni on line) la sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’adunanza considerandolo un requisito di forma, la cui assenza potrebbe, quindi, anche essere censurata in base all’articolo 1137 c.c.: in altre parole potrebbe rendere la delibera annullabile.

Il segretario nelle teleassemblee

Il segretario ha una funzione meramente materiale, essendo il suo compito limitato alla redazione del verbale, su dettatura del presidente, anche se, talvolta, può coadiuvare il presidente nella direzione dell’assemblea e nello svolgimento di alcune formalità. Anche nell’assemblea in streaming la carica di segretario può essere ricoperta da un condomino o da un terzo, munito di delega, ma nella pratica molto spesso viene nominato l’amministratore. Del resto, seguendo il nuovo articolo 66 disp. att. c.c., non si può escludere che presidente e segretario siano entrambi da remoto. È vero, infatti, che il verbale di cui sopra deve essere “redatto” (dal segretario), “sottoscritto” (dal presidente) e “trasmesso” (all’amministratore e a tutti i condomini). Tuttavia, se il ruolo del segretario verrà svolto dall’amministratore, servirà recuperare soltanto la sottoscrizione del presidente, la quale potrà avvenire, nel periodo emergenziale, con firma digitale e invio via pec, oppure potrà essere anticipata via e-mail in copia scansionata e consegnata all’amministratore in originale non appena possibile per la sua conservazione nel relativo registro.

L’invio del verbale

Secondo il nuovo articolo 66 disp. att. c.c., dopo la sottoscrizione, l’amministratore sarà tenuto, in caso di video-assemblea, a trasmettere il verbale a tutti i condomini con le stesse modalità previste per la convocazione: consegna a mano, fax, posta elettronica certificata e raccomandata.

Non viene chiarito, però, se la norma imponga la comunicazione del verbale nelle stesse forme stabilite per l’avviso di convocazione solo per le riunioni in videoconferenza o per tutte le riunioni dell’assemblea.

In ogni caso, la trasmissione (nelle modalità alternative fissate dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) a tutti i condomini ed all’amministratore, deroga a quanto stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c., il quale contempla la comunicazione della delibera ai soli condomini assenti.

A tale proposito merita di essere ricordato che la comunicazione deve avvenire in modo da consentire al destinatario, che non ha partecipato all’assemblea, di conoscere cosa e come si è deciso sui vari punti posti all’ordine del giorno, sebbene la legge nulla dica circa le modalità con cui deve essere formalizzata tale comunicazione.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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