Superbonus, ponteggi e occupazione del suolo pubblico

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 17391 del 17-06-2021

E’ ormai evidente che il percorso dei condomini per l’ottenimento del superbonus 110% è complesso e ricco di ostacoli; così prima di arrivare ai lavori, come minimo, bisognerà tramite un tecnico procedere ad un’analisi di pre-fattibilità (per determinare se l’edificio abbia le caratteristiche termiche, edilizie e urbanistiche per l’ottenimento del bonus 110%), poi sarà necessaria un’analisi di fattibilità (per individuare le opere che concretamente potranno essere eseguite sull’edificio) e la realizzazione di un indagine termica sull’edificio con redazione di un APE convenzionale; infine, con apposita delibera, bisognerà incaricare l’impresa che concretamente eseguirà i lavori. Successivamente, se si deve occupare il suolo pubblico con i ponteggi, occorrerà avviare (il prima possibile) la pratica presso il Comune i cui tempi possono non essere brevi.

Occupazione temporanea con ponteggi e suolo pubblico

Per occupazione temporanea del suolo pubblico si intende qualsiasi occupazione, limitata nel tempo (un anno), tendente a sottrarre all’uso della collettività spazi adibiti all’uso pubblico. Nell’ambito condominiale il discorso riguarda l’installazione dei ponteggi nelle aree appartenenti al demanio o ad ente pubblico, come, le piazze ed i giardini pubblici, i marciapiedi e le strade che appartengono allo stato, alle regioni, alle province e ai comuni.

A proposito del marciapiede antistante l’edificio condominiale occorre osservare che, di norma, rientra nell’ambito del suolo pubblico e, quindi, appartiene al comune, a differenza invece di cortili e spazi interni che appartengono al condominio (salvo che risulti diversamente dal titolo); in particolare l’articolo 3, comma 1 (definizioni stradali e di traffico), del d.Lgs. 285/1992 (Codice della strada), annovera i marciapiedi nel demanio, definendolo quella parte della strada, esterna alla carreggiata, rialzata o altrimenti delimitata e protetta, destinata ai pedoni.

L’art. 2, comma 1, d.Lgs. 285/1992 prevede poi che, ai fini dell’applicazione delle norme del codice, si definisce “strada” l’area a uso pubblico destinata alla circolazione dei pedoni, dei veicoli e degli animali.

Si deve parlare di occupazione del suolo pubblico anche nel caso in cui le ponteggiature debbano essere installate in spazi privati soggetti a servitù ad uso pubblico; a tale proposito si ricorda che per potersi affermare la destinazione pubblica della strada occorre, in primo luogo    la destinazione al servizio di una collettività indeterminata di cittadini portatori di un interesse generale; inoltre è necessaria l’oggettiva idoneità della strada a soddisfare le esigenze di interesse generale; a quanto sopra si deve aggiungere un titolo valido a sorreggere l’affermazione del diritto di uso pubblico, cioè un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento), un’usucapione ventennale, la protrazione dell’uso da tempo immemorabile (CdS., 27 marzo 2020, n. 2132).

La richiesta della concessione

Se il beneficiario dell’occupazione è un condominio la domanda per ottenere la concessione deve essere presentata (prima dell’inizio de lavori) al comune di appartenenza dall’amministratore, con la documentazione attestante, tra l’altro, la localizzazione esatta dell’area da occupare con eventuale via, numero civico e identificazione catastale; il dimensionamento dell’area con indicazione di lunghezza, larghezza e superficie espressa in mq; la durata dell’occupazione con data di inizio richiesta; la motivazione dell’occupazione.

Il provvedimento di concessione contiene, di norma, gli elementi identificativi del concessionario, la tipologia dell’occupazione, l’ubicazione, la consistenza espressa in metri e la durata dell’occupazione, con l’indicazione del termine iniziale e finale ed eventuale norme particolari per la realizzazione dell’occupazione, elementi accompagnati dall’espressa riserva che l’amministrazione comunale non assume nessuna responsabilità per violazione di diritti di terzi a seguito dell’occupazione.

Naturalmente l’occupazione (che non si può protrarre oltre la durata prestabilita, salvo rinnovo) dovrà essere limitata allo spazio od aree autorizzati e dovrà avvenire solo per l’uso previsto nel provvedimento, con obbligo della ditta incaricata dal condominio di curare la manutenzione dell’area al fine di non limitare diritti di terzi e di non arrecare danni ai medesimi; infine merita di essere precisato che è opportuno richiedere la concessione anche di uno spazio idoneo per lo stoccaggio di attrezzi e materiali di cantiere.

Le spese comprese nel superbonus

Per richiedere ed ottenere la concessione occorre pagare la Tosap, cioè la tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

La normativa relativa al superbonus 110% permette di includere un buon numero di spese all’interno dei costi detraibili, tra cui, le spese relative all’installazione di ponteggi e la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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