Superbonus: il problema del supercondomino con più scale

Superbonus: il problema del supercondomino con più scale

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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Gli insegnamenti della Suprema Corte (formatisi ancor prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina di cui alla riforma operata dalla legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) sono stati recepiti dal legislatore che, nella recente riforma della materia condominiale, ha introdotto il nuovo art. 1117 bis c.c., il quale prevede espressamente l’applicabilità delle norme del condominio degli edifici in tutti i casi in cui più edifici o unità immobiliari abbiano delle parti comuni.

Un supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e, tanto meno, di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.

In particolare è possibile che tale forma condominiale sorga a seguito della divisione (ex artt, 61 e 62 disp. att. c.c.) di un unico condominio preesistente in più condominii separati, che, però, mantengono in comune alcune parti (cortile, viali di accesso, ascensore esterno ecc.).

Tale ipotesi è agevolmente realizzabile nei casi in cui l’iniziale unico condominio sia costituito da una pluralità di edifici facenti parte di un più ampio complesso immobiliare che possono costituirsi agevolmente in singole e più agili strutture autonome.

Del resto, l’art. 1117 bis c.c. precisa che la disciplina condominiale è applicabile anche al caso di più condomini di unità immobiliari, ipotesi che ricorre nel caso di edifici separati da un solo muro comune, ma che hanno (o hanno conservato, nel caso di scioglimento ex art. 61, 62 disp. att. c.c.) parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Superbonus e supercondominio costituito da unico edificio con più scale, ascensori, ingressi

Nell’ipotesi in cui esista un unico edificio con più scale, ascensori, ingressi è possibile sciogliere il condominio in due caseggiati. Ciò può avvenire con delibera assembleare votata con la maggioranza prevista dal comma 2 dell’art. 1136 c.c., vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e questa maggioranza è necessaria per l’assemblea sia di prima sia di seconda convocazione (art 61 disp. att. c.c., comma 2).

Se l’assemblea non raggiunge la maggioranza prescritta dal comma 2 dell’art. 1136 c.c., l’art. 61, comma, disp. att. c.c. prevede che lo scioglimento sia disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose ed occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, ai sensi dell’articolo 62 disp. att. c.c., può essere solo deliberato dall’assemblea con la maggioranza prevista dal comma 5 dell’art. 1136 del codice stesso (cioè, dopo la legge di riforma, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Se dopo lo scioglimento (come normalmente accade) rimangono in comune parti comuni e l’impianto di riscaldamento, nasce un supercondominio e, conseguentemente, bisogna nominare un amministratore,  aprire un conto corrente supercondominiale, avere un codice fiscale del supercondominio ecc. Questo significa che tutte le decisioni relative al Superbonus, per essere valide devono essere assunte dall’assemblea del supercondominio e gestite da un “superamministratore” regolarmente nominato (che può essere anche l’amministratore di un singolo edificio). Non è possibile, quindi, adottare le decisioni necessarie per un cappotto termico e/o interventi sull’impianto centralizzato attraverso accordi informali o delibere assunte all’interno dei due caseggiati sorti dopo la divisione. Naturalmente per calcolare il “salto delle due classi energetiche e la spesa massima detraibile bisogna considerare la struttura nel suo complesso.

Superbonus e separazione “amministrativa” dell’unico caseggiato con più scale

La normativa sopra vista prevede la possibilità di divisione dell’unico caseggiato, escludendo di per sé che il risultato della separazione si concreti in un’autonomia meramente amministrativa, in quanto, più che ad un concetto di gestione, il termine ‘edificio’ va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev’essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale: in altre parole non è possibile una divisione solo amministrativa dell’unico fabbricato. Purtroppo non è raro che nell’edificio multiscale – che non è giuridicamente possibile dividere in parti autonome strutturali (ad esempio perché diverse unità immobiliari verrebbero a ricadere in due distinti condomini) – si verifichi un‘illecita gestione amministrativa delle diverse scale del condominio. Tale situazione, se sottovalutata, potrebbe portare anche ad errate valutazioni circa la massima spesa detraibile ammissibile.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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