Superbonus e maggioranze

Superbonus e maggioranze

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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Costituisce un’innovazione non già qualsiasi modificazione della cosa comune ma solamente quell’opera destinata ad alterare l’entità materiale del bene operandone la trasformazione ovvero mutandone la destinazione per effetto della diversa consistenza materiale del manufatto in seguito all’esecuzione delle opere ovvero per essere lo stesso utilizzato per il conseguimento di fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (Cass. civ., Sez. Unite, 03/04/2020, n. 8435).

Gli interventi del superbonus 110% sono senz’altro un’innovazione in quanto determinano un contenimento del consumo energetico dell’edificio.

Le maggioranze per le innovazioni volte al contenimento del consumo energetico: l’articolo 1120 c.c., secondo comma

A seguito della legge 220/2012, l’art. 1120 c.c., comma 2, n. 3), prescrive il quorum dell’art. 1136 c.c., comma 2 (ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) per l’approvazione delle opere e degli interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio.

In ordine alle innovazioni agevolate, sono stabilite particolari prescrizioni procedurali per la convocazione dei condomini. L’amministratore, infatti, è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni anzidette. L’eventuale ripetuto rifiuto da parte dell’amministratore di convocare l’assemblea costituisce, secondo il novellato art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., una grave irregolarità, la cui integrazione legittima la revoca dall’incarico di amministratore. La richiesta di convocazione deve comprendere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità esecutive degli interventi proposti. In difetto, l’amministratore deve invitare, senza indugio, il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

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I dubbi dopo la riforma del condominio: l’art. 26, comma 2, della legge 10/1991

Si tenga conto che, per effetto dell’art. 28 della stessa legge 220/2012, è stato modificato anche l’art. 26, comma 2, della legge 10/1991, secondo cui per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili (cioè gli stessi previsti dall’art. 1120, comma secondo, sopra segnalato), individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Secondo l’opinione della maggioranza degli studiosi, l’art. 1120 c.c. va riferito agli interventi che hanno carattere “innovativo” (cioè comportano la realizzazione nell’edificio di una vera e propria “opera nuova”, prima non esistente) ma non sono “certificati” dal punto di vista tecnico, mentre quelli di cui al predetto art. 26, comma 2, della legge 10/1991 (a prescindere dal loro carattere di innovazione, o meno) sono in ogni caso “certificati” attraverso la redazione di un “un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato” e, quindi, possono essere deliberati con i previsti quorum maggioritari particolarmente “privilegiati”

Superbonus e novità del c.d. Decreto Agosto

Il superbonus è vincolato al miglioramento di due classi energetiche da attestare mediante Ape; di conseguenza si è pensato che per i lavori con superbonus fiscale il quorum dovesse essere quello ridotto, cioè quello dell’art. 26, comma 2, della legge 10/1991.

Tale ragionamento ha trovato conferma nella legge 13 ottobre 2020, n. 126 (pubblicata  sul supplemento ordinario n. 37/L alla Gazzetta ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”. Si tratta, appunto della legge di conversione del DL.14 agosto 2020, n. 104  ( detto “dl agosto”), recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”.

L’art. 63 del provvedimento sopra detto precisa che all’articolo 119  del  D.L. 19  maggio  2020,  n.  34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17  luglio  2020,  n.  77, dopo il comma 9, è inserito il comma  9-bis, secondo cui le  delibere dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi  che fruiscono del Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi (nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo  sconto  di  cui  all’articolo  121)  sono valide se  approvate  con  un  numero  di  voti  che  rappresenti  la maggioranza  degli  intervenuti  e  almeno  un   terzo   del   valore dell’edificio.

Da notare che con questa maggioranza l’assemblea, con sua delibera, può esercitare l’opzione fiscale vincolante per tutti, con conseguente impossibilità per i dissenzienti di compiere una scelta (fiscale) diversa.

Volume consigliato

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Costituisce un’innovazione non già qualsiasi modificazione della cosa comune ma solamente quell’opera destinata ad alterare l’entità materiale del bene operandone la trasformazione ovvero mutandone la destinazione per effetto della diversa consistenza materiale del manufatto in seguito all’esecuzione delle opere ovvero per essere lo stesso utilizzato per il conseguimento di fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (Cass. civ., Sez. Unite, 03/04/2020, n. 8435).

Gli interventi del superbonus 110% sono senz’altro un’innovazione in quanto determinano un contenimento del consumo energetico dell’edificio.

Le maggioranze per le innovazioni volte al contenimento del consumo energetico: l’articolo 1120 c.c., secondo comma

A seguito della legge 220/2012, l’art. 1120 c.c., comma 2, n. 3), prescrive il quorum dell’art. 1136 c.c., comma 2 (ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) per l’approvazione delle opere e degli interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio.

In ordine alle innovazioni agevolate, sono stabilite particolari prescrizioni procedurali per la convocazione dei condomini. L’amministratore, infatti, è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni anzidette. L’eventuale ripetuto rifiuto da parte dell’amministratore di convocare l’assemblea costituisce, secondo il novellato art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., una grave irregolarità, la cui integrazione legittima la revoca dall’incarico di amministratore. La richiesta di convocazione deve comprendere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità esecutive degli interventi proposti. In difetto, l’amministratore deve invitare, senza indugio, il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

I dubbi dopo la riforma del condominio: l’art. 26, comma 2, della legge 10/1991

Si tenga conto che, per effetto dell’art. 28 della stessa legge 220/2012, è stato modificato anche l’art. 26, comma 2, della legge 10/1991, secondo cui per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili (cioè gli stessi previsti dall’art. 1120, comma secondo, sopra segnalato), individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Secondo l’opinione della maggioranza degli studiosi, l’art. 1120 c.c. va riferito agli interventi che hanno carattere “innovativo” (cioè comportano la realizzazione nell’edificio di una vera e propria “opera nuova”, prima non esistente) ma non sono “certificati” dal punto di vista tecnico, mentre quelli di cui al predetto art. 26, comma 2, della legge 10/1991 (a prescindere dal loro carattere di innovazione, o meno) sono in ogni caso “certificati” attraverso la redazione di un “un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato” e, quindi, possono essere deliberati con i previsti quorum maggioritari particolarmente “privilegiati”

Superbonus e novità del c.d. Decreto Agosto

Il superbonus è vincolato al miglioramento di due classi energetiche da attestare mediante Ape; di conseguenza si è pensato che per i lavori con superbonus fiscale il quorum dovesse essere quello ridotto, cioè quello dell’art. 26, comma 2, della legge 10/1991.

Tale ragionamento ha trovato conferma nella legge 13 ottobre 2020, n. 126 (pubblicata  sul supplemento ordinario n. 37/L alla Gazzetta ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”. Si tratta, appunto della legge di conversione del DL.14 agosto 2020, n. 104  ( detto “dl agosto”), recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”.

L’art. 63 del provvedimento sopra detto precisa che all’articolo 119  del  D.L. 19  maggio  2020,  n.  34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17  luglio  2020,  n.  77, dopo il comma 9, è inserito il comma  9-bis, secondo cui le  delibere dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi  che fruiscono del Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi (nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo  sconto  di  cui  all’articolo  121)  sono valide se  approvate  con  un  numero  di  voti  che  rappresenti  la maggioranza  degli  intervenuti  e  almeno  un   terzo   del   valore dell’edificio.

Da notare che con questa maggioranza l’assemblea, con sua delibera, può esercitare l’opzione fiscale vincolante per tutti, con conseguente impossibilità per i dissenzienti di compiere una scelta (fiscale) diversa.

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Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La...



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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