Superbonus, Bonus facciate e Sal: un’importante precisazione del MEF

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 c.c. è un accantonamento in denaro disposto dai condomini con la specifica finalità di sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio e le innovazioni.

L’articolo 1135 c.c. in vigore prima della legge n. 220/2012 (riforma del condominio) precisava che, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede…… «4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale».

Il testo in vigore dopo la riforma del condominio era il seguente: …«4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori».

Tuttavia l’art. 1, comma 9, del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9, ha integrato la Riforma del condominio del 2012 modificando, tra l’altro,  la disciplina della delibera assembleare di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria del fabbricato o delle innovazioni, regolata dall’art. 1135, n. 4, c.c.; a seguito di tale integrazione è rimasta in via di principio tuttora obbligatoria la costituzione di un fondo speciale d’importo pari all’ammontare dei lavori, ma il D.L., conosciuto come “Destinazione Italia”, ha aggiunto che se i lavori devono essere eseguiti in conformità a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento lavori, il fondo può essere costituito sui singoli pagamenti dovuti.

La costituzione del fondo spese: il dibattito dottrinale

Il fondo speciale previsto dall’art. 1135, c. 1 n. 4 deve essere costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera.

Tuttavia, secondo una parte della giurisprudenza, la costituzione del fondo speciale deve avvenire mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino, tutelando così il singolo partecipante al condominio dal dover rispondere (potenzialmente) per l’intero importo dei lavori in quanto le risorse necessarie per l’adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione. In ogni caso, per la stessa tesi, anche la preventiva costituzione di un fondo speciale per ciascuno stato di avanzamento scongiura il predetto rischio, posto che le obbligazioni vengono assunte di volta in volta al completamento di ciascuno stadio, previa costituzione di un fondo per far fronte agli importi di ogni fase (Trib. Latina, 8 febbraio 2018, n.359). Secondo autorevole dottrina (A. Scarpa), però, il fondo graduale, venendo allestito soltanto dopo l’approvazione dei singoli stati d’avanzamento, suppone la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e, quindi, a differenza del fondo integrale, pure l’immediata esigibilità del credito dell’appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento. Del resto, altra parte della giurisprudenza ritiene che il fondo in questione debba essere istituito solo da un punto di vista contabile, al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo, così, maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori ed evitando di bloccare l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino (Trib. Roma 2 marzo 2020, n. 4459).

Superbonus e Sal

In linea generale la norma agevolativa della cessione del credito/sconto in fattura, è applicabile a tutti gli interventi che danno diritto al superbonus del 110%.

In particolare, ai sensi del citato comma 1-bis, art. 121 del D.L. 34/2020, solo per gli interventi che usufruiscono del Superbonus 110% i SAL non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo, e inoltre ciascun SAL deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento; di conseguenza, per come è strutturata la norma prevista dall’art. 121, DL 34/2020, la cessione della detrazione o lo sconto in fattura devono essere operati con la “regola dei SAL, 30-30-40” (ma solo per quel che riguarda gli interventi previsti dall’art.119, DL 34/2020, cioè, solo per gli interventi da superbonus).

Bonus facciate e Sal: un importante chiarimento del MEF

Nel caso in cui si intenda optare per la cessione e/o per lo sconto in fattura della detrazione relativa agli interventi indicati nell’articolo 121 del Decreto Rilancio e diversi da quelli che danno diritto al bonus 110 (quindi, anche per il bonus facciate) per i quali non siano stati previsti SAL, il contribuente ha la facoltà di esercitare l’opzione senza dover tenere conto dello stato di avanzamento degli interventi.

Tale chiarimento è stato affermato dal sottosegretario all’Economia, Claudio Durigon, nel corso di una sessione di risposte a interrogazione in commissione Finanze alla Camera (Interrogazione a risposta n. 5 – 06256).

Alla luce di quanto sopra, si può affermare che se gli interventi per il Bonus facciate non prevedono alcun SAL, l’opzione per l’una o l’altra soluzione può essere esercitata facendo riferimento all’effettivo pagamento, ma resta fermo che gli interventi devono essere effettivamente realizzati.

 

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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