Spese condominiali: azione diretta di recupero
Questo contributo è tratto da
Le locazioni in condominio
L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle limitazioni regolamentari del condominio e che desiderino approfondire la materia, originalmente sviluppata dall’autore in un unico contesto sistematico di norme sulla LOCAZIONE e sul CONDOMINIO, senza trascurare le questioni fiscali del settore, in tema di sconti sul canone, esenzioni, agevolazioni, come previste per legge.Il volume affronta con visione unitaria e sistematica, in unico compendio, gli istituti della locazione per esigenze abitative primarie tipiche ed atipiche (affitti brevi, locazioni turistiche, B&B, AIRBNB, Affittacamere) e secondarie, aiutando il lettore a risolvere le tematiche insorgenti tra il Condominio ed i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore, in considerazione della destinazione dell’unità immobiliare e dei limiti rappresentati dai divieti regolamentari, senza trascurare il contratto di PORTIERATO.Completano ed arricchiscono l’opera i numerosi ed attuali richiami giurisprudenziali di merito anche (inediti) e di legittimità, nonché gli approcci alla normativa sovranazionale in materia di diritto di proprietà (Convenzione per la Salvaguardia dei diritti dell’Uomo e delle libertà fondamentali), nonché l’appendice legislativa ed il formulario sulla contrattualistica.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.
Saverio Luppino | 2020 Maggioli Editore
22.00 € 20.90 €
L’estraneità del conduttore ai rapporti di condominio comporta quale diretta conseguenza che l’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., conserva azione diretta per il recupero delle spese condominiali solo nei confronti proprietario dell’immobile.
Tuttavia in sede di redazione del contratto di locazione e nel rispetto dell’ampia autonomia garantita ed assicurata dalla legge, le parti possono convenire apposite clausole, con le quali regolamentano la differente ripartizione degli oneri accessori.
Cionondimeno occorre rammentare, come si è già evidenziato, che la fonte dell’obbligo gravante sul conduttore di rimborsare le spese condominiali rimane esclusivamente il contratto di locazione, proprio in quanto non sussiste rapporto diretto e/o altra fonte che lo leghi al Condominio.Tuttavia le parti pragmaticamente possono prevedere all’interno del contratto di locazione, che, in ragione di un ben non specificato mandato a riscuotere all’amministratore di condominio, il pagamento degli oneri accessori intervenga da parte del conduttore e non del proprietario, in ragione del fatto che per l’appunto il conduttore, verserà acconti o saldo direttamente sul c/c del condominio (13).
Si è già scritto nel paragrafo 1.3, riguardo alla derogabilità pattizia delle norme di ripartizione degli oneri e dell’ineludibilità, rispettivamente degli articoli 13 legge 431/98 per le locazioni abitative e 79 legge 392/1978 per quelle ad uso diverso, in quanto la derogabilità o meno delle clausole pattizie non può prescindere dai divieti imposti dalla legge.
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Pur tuttavia la legge 392/1978 ha dilatato i termini di ingerenza del conduttore in ambito condominiale con maggiore impatto sulla possibilità di partecipare ad assemblee per i servizi comuni di riscaldamento e condizionamento.
Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art.9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dello immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo (14).
Infine, riguardo i criteri di ripartizione degli oneri accessori, le parti possono autonomamente individuare anche criteri differenti rispetto a quelli condominiali, magari ancorandoli ad altri parametri, si pensi ai servizi che l’unico proprietario di un intero stabile può attribuire ai singoli conduttori.
Le tutele del locatore
La formulazione dell’art. 9 legge 392/1978 lascia intendere che il pagamento delle spese condominiali competa al locatore al momento dell’approvazione in sede assembleare del consuntivo e preventivo e della conseguente rateazione delle spese, divenendo in tale momento quale credito liquido ed esigibile.
L’onere di rimborso delle ridette spese in capo al conduttore graverà nel momento in cui il locatore ne faccia richiesta e, soprattutto, in conseguenza del diritto del conduttore a “prendere visione” dei giustificativi di spesa, prima di procedere al pagamento di quanto richiesto, fermo restando che l’indicata spesa sia già stata assolta dal locatore (15).
Il conduttore si troverà nella posizione di potere solo pretendere la visione delle ridette spese e semmai opporne il pagamento al locatore, non in ragione della validità della spesa e/o approvazione, alla quale rimane estraneo, anche nelle materie (riscaldamento e condizionamento) cui gli competerebbe in astratto la partecipazione all’assemblea, ma semplicemente sulla base del conteggio di ripartizione delle stesse, ove ritenuto errato e/o sul mancato esercizio e rispetto del suo diritto a prendere visione, sulla non riconducibilità della stesse a suo carico.
Sostanzialmente il pagamento delle ridette spese da parte del conduttore rimane subordinato a tre condizioni:
a. Deve avvenire entro due mesi dalla richiesta del locatore;
b. le spese debbono essere specificamente indicate ed anche i criteri di ripartizione delle stesse tra proprietario ed inquilino;
c. ha diritto a prendere visione dei documenti giustificativi delle stesse.
Relativamente al primo requisito, la dottrina si è interrogata sulla forma della richiesta da parte del locatore, ossia se essa debba intervenire per iscritto ovvero se sia sufficiente una richiesta in forma orale. Sono evidenti le ricadute di ordine pratico, in ragione dell’azione da proporre e che pertanto suggeriscono, di pattuire contrattualmente che la richiesta di pagamento delle spese condominiali intervenga a seguito di richiesta scritta del locatore, senza particolare rispetto di una formalità specifica prestabilita ed in ragione della libertà di forma che governa la materia.
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Le locazioni in condominio
L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle limitazioni regolamentari del condominio e che desiderino approfondire la materia, originalmente sviluppata dall’autore in un unico contesto sistematico di norme sulla LOCAZIONE e sul CONDOMINIO, senza trascurare le questioni fiscali del settore, in tema di sconti sul canone, esenzioni, agevolazioni, come previste per legge.Il volume affronta con visione unitaria e sistematica, in unico compendio, gli istituti della locazione per esigenze abitative primarie tipiche ed atipiche (affitti brevi, locazioni turistiche, B&B, AIRBNB, Affittacamere) e secondarie, aiutando il lettore a risolvere le tematiche insorgenti tra il Condominio ed i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore, in considerazione della destinazione dell’unità immobiliare e dei limiti rappresentati dai divieti regolamentari, senza trascurare il contratto di PORTIERATO.Completano ed arricchiscono l’opera i numerosi ed attuali richiami giurisprudenziali di merito anche (inediti) e di legittimità, nonché gli approcci alla normativa sovranazionale in materia di diritto di proprietà (Convenzione per la Salvaguardia dei diritti dell’Uomo e delle libertà fondamentali), nonché l’appendice legislativa ed il formulario sulla contrattualistica.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.
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