Svolgimento del processo
L. T. concesse in locazione al Ministero dell’interno un immobile da adibire a caserma dei carabinieri.
Nel contratto fu inserita la seguente clausola: "Il locatore chiede che ai sensi dell’art. 32 della legge n. 392/1978 modificata dal comma 9 sexies della legge n. 118/1985 il canone venga aumentato nella misura massima dell’indice ISTAT prevista dalla legge a decorrere dal primo mese del secondo anno di locazione da corrispondere in unica soluzione a fine rapporto".
In forza della suddetta clausola, alla scadenza del rapporto, T. chiese ed ottenne dal Pretore di Palmi un decreto ingiuntivo di condanna del Ministero al pagamento della somma di lire 20.700.000 a titolo di aggiornamento ISTAT del canone di locazione.
Contro il decreto il Ministero propose opposizione deducendo la nullità della clausola ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978.
Sia il giudice di primo grado, sia il giudice d’appello, respinsero l’opposizione.
Il Tribunale di Reggio Calabria, quale giudice di secondo grado, ritenne:
– che, con la clausola sopra trascritta, le parti avevano, da un lato voluto consentire al conduttore di corrispondere gli aggiornamenti ISTAT a fine rapporto e dall’altro esonerare il locatore dall’onere di richiedere anno per anno l’aggiornamento del canone;
– che la clausola non era nulla, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, perché non esonerava il locatore dall’onere di richiedere l’aggiornamento, ma solo lo esentava dalla necessità di formulare la richiesta anno per anno, consentendogli di effettuarla alla cessazione del rapporto.
Per la cassazione della sentenza del Tribunale il Ministero dell’interno ha proposto ricorso per Cassazione.
L’intimato non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
1. Con un primo motivo di ricorso, il Ministero denuncia: Violazione e falsa applicazione dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, come modificato dall’art. 1, comma 9 sexies, della legge n. 118 del 1985; violazione e falsa applicazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978.
Premesso che, ai sensi dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, in mancanza della richiesta dell’aggiornamento, il locatore non ha diritto allo stesso, e che la richiesta ha per scopo di rendere certo l’ammontare della prestazione dovuta dal conduttore, che costituisce uno degli elementi essenziali del contratto di locazione, il ricorrente sostiene che una clausola, come quella in esame, la quale esoneri il locatore dal formulare anno per anno la richiesta di aggiornamento, è nulla, ai sensi dell’art. 79 della medesima legge, perché attribuisce al locatore un vantaggio consistente nel fatto che "il conduttore non conosce preventivamente, anno dopo anno, il corrispettivo della locazione".
2. Con un secondo motivo il Ministero denuncia: Violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 e 1369 del codice civile; motivazione illogica e insufficiente.
Il ricorrente deduce che l’unica interpretazione della clausola, compatibile con il sistema della legge n. 392 del 1978, era quella secondo cui il locatore non era esonerato dall’obbligo di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone, mentre il suo diritto ad ottenere il pagamento di detto aggiornamento era differito alla data di cessazione del rapporto.
3. Il ricorso è fondato.
4. Il primo comma dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera dell’art. 1, comma 9 sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in l. 5 aprile 1985, n. 118, dispone che "Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira".
Pertanto, in applicazione della suddetta disposizione:
– il canone può essere aggiornato solo se le parti si siano accordate in tal senso;
– l’aggiornamento deve essere annuale;
– l’aggiornamento deve essere preceduto dalla richiesta del locatore.
5. Da ciò discende che è contraria al disposto dell’art. 32 una clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni istat che interverranno nel corso del rapporto (Cass. 15799/03) ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto od ottenere il pagamento degli arretrati (Cass. 14673/03).
6. Ora poiché la richiesta, da effettuarsi anno per anno, si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone con riferimento al solo anno cui essa è riferibile in base alla legge e cioè quello precedente, ne consegue che una clausola, qual è quella in oggetto, la quale mira ad esonerarlo dal detto onere, facendogli conseguire con un’unica richiesta il diritto a conseguire tutti gli aggiornamenti Istat maturati nel corso del rapporto, si configura come clausola nulla ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, in quanto diretta ad attribuirgli un vantaggio in contrasto con le previsioni della medesima legge.
7. In conclusione il ricorso deve essere accolto con la conseguente cassazione della sentenza impugnata.
Il giudice di rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Reggio Calabria, deciderà la causa attenendosi ai principi enunciati ai punti 5 e 6 e provvederà anche a regolare le spese del giudizio di Cassazione.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione, sezione terza civile, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di Cassazione alla Corte d’appello di Reggio Calabria.
