Sanatoria edilizia ex art. 36: stop dopo i 90 giorni dalla demolizione

La sentenza del Consiglio di Stato (Sez. II, 11 novembre 2025) affronta un tema di forte impatto pratico nel contenzioso edilizio: la possibilità di richiedere l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001 dopo la scadenza del termine assegnato per la demolizione e, soprattutto, dopo l’effetto acquisitivo conseguente all’inottemperanza. La vicenda, originata da una domanda di permesso di costruire in sanatoria respinta per silenzio-rigetto, diventa l’occasione per ribadire la natura e la scansione del procedimento sanzionatorio e per chiarire i riflessi processuali dell’impugnazione del diniego tacito. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Il fatto: opere abusive in zona a edificabilità fortemente limitata

La controversia riguarda interventi realizzati “sine titulo” su un fabbricato con area pertinenziale: un portico di circa 102 mq con pilastri e copertura lignea, uno spianamento con formazione di spiazzo e una strada sterrata con muro di sostegno rivestito in pietra. Il Comune aveva ingiunto la demolizione già nel 2010, negando anche una precedente d.i.a. in sanatoria. L’area ricade in zona “S1 – ambiti di salvaguardia e valorizzazione ambientale”, in cui le NTA vietano nuove edificazioni e urbanizzazioni, consentendo solo manutenzione e adeguamenti di manufatti preesistenti, con limitate eccezioni per strade funzionali ad attività agro-silvo-pastorali. Sullo sfondo, risultavano già passate in giudicato: la legittimità dell’ordinanza di demolizione (TAR 2012), un’assoluzione penale e il rigetto dell’opposizione alla sanzione pecuniaria per inottemperanza. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione centrale: sanatoria e legittimazione dopo i 90 giorni

Il fulcro della decisione è la preclusione temporale dell’istanza ex art. 36. Il Collegio ricostruisce il meccanismo dell’art. 31 TUE: alla notifica dell’ingiunzione si apre una fase “intermedia” di 90 giorni entro cui il destinatario può demolire spontaneamente o chiedere la sanatoria ordinaria. Decorso quel termine, l’acquisizione al patrimonio comunale si verifica “ipso iure” e il privato perde la legittimazione a chiedere l’accertamento di conformità. Il Consiglio di Stato richiama espressamente il principio affermato dall’Adunanza plenaria n. 16/2023: l’effetto traslativo è automatico e l’atto comunale successivo ha natura ricognitiva, non costitutiva. Ne discende l’infondatezza del motivo con cui la società pretendeva la sospensione del giudizio in attesa dell’esito dell’appello relativo all’acquisizione: anche l’eventuale annullamento di quest’ultima non “riaprirebbe” i termini per sanare, perché la decadenza discende dalla scadenza del termine originario.

3. Il merito e il giudicato: non basta “ridenominare” l’abuso

Il Consiglio di Stato respinge anche la difesa incentrata sulla diversa qualificazione delle opere (portico come pergolato, spiazzo come passo carraio, strada come intervento già implicitamente assentito). Si tratta di argomentazioni già esaminate e superate in precedenti pronunce passate in giudicato, che hanno definitivamente accertato la contrarietà degli interventi alle previsioni urbanistiche vigenti al momento della realizzazione. Il Collegio ribadisce che, in presenza di giudicato sulla legittimità dell’ingiunzione demolitoria e sul diniego della sanatoria, il tentativo di riproporre la medesima sostanza attraverso una diversa etichettatura dell’intervento è processualmente sterile.

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4. Silenzio-rigetto ex art. 36: natura provvedimentale e onere della prova

Particolarmente rilevante è la parte dedicata al silenzio significativo. La sentenza chiarisce che il silenzio-rigetto ex art. 36, comma 3, è un diniego tacito con contenuto sostanziale equivalente a un provvedimento espresso negativo: non è impugnabile come mera inerzia, ma come provvedimento. Ne deriva che il ricorrente non può utilmente dedurre vizi di motivazione o di istruttoria, ontologicamente estranei al silenzio; deve piuttosto contestare il “contenuto reiettivo”, dimostrando in giudizio la sussistenza dei presupposti della sanatoria (doppia conformità), onere che resta a suo carico. La sentenza valorizza la ratio del silenzio-rigetto: tutela del territorio, certezza dei tempi e coordinamento con la sospensione del procedimento penale ex art. 45 TUE.

5. Operatività: i punti da sottolineare per la professione

• Due diligence cronologica immediata: prima di impostare qualsiasi strategia difensiva verificare date di ordinanza, scadenza 90 giorni, eventuali proroghe (oggi rilevanti alla luce del “Salva casa”), accertamento di inottemperanza e atti di acquisizione. Se i 90 giorni sono decorsi, la strada dell’art. 36 è di regola preclusa.
• Impugnare l’acquisizione non “salva” la sanatoria: l’azione contro l’acquisizione va concepita come contenzioso autonomo; non è un ponte per rientrare nei termini.
• Attenzione al giudicato: in presenza di sentenze definitive su demolizione e diniego, evitare ricorsi che ripropongono le stesse questioni mediante nuove qualificazioni tecniche dell’opera; concentrare piuttosto la difesa su eventuali vizi propri di atti successivi.
• Ricorso contro silenzio-rigetto: impostare la difesa come giudizio “di merito” sulla doppia conformità, supportato da documentazione tecnica e urbanistica robusta; le censure procedimentali hanno scarsissimo rendimento.

In definitiva, la decisione consolida un orientamento rigoroso: la sanatoria ordinaria è una chance temporale delimitata, che richiede tempestività e prova tecnica, pena la perdita della legittimazione e l’irrecuperabilità dell’abuso sul piano amministrativo.

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