Piano pilotis in condominio tra abusi edilizi, ripartizione spese e superbonus

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

In ambito condominiale il piano pilotis è l’area a giorno del piano terra sulla quale insistono i pilastri dell’edificio condominiale e gli altri ambienti facenti parte dell’edificio e del cortile di esso destinati all’uso collettivo di tutti i condomini. Tale spazio, normalmente, tenendo conto l’art. 1117 c.c. e la mera elencazione esemplificativa in esso contenuta, deve ritenersi parte comune perché equiparabile al suolo su cui sorge l’edificio. Del resto, costituisce quello spazio corrente tra i pilastri di sostegno e la parete (a rientrare) del condominio, che realizza di fatto il c.d. “porticato” condominiale, salvo che, in occasione della prima vendita, la proprietà del piano terreno a pilotis risulti riservata ad un solo dei contraenti (Cass. civ., Sez. II, 26/11/1997, n. 11844). In ogni caso è possibile che, per volontà del costruttore, in questo spazio vengano ricavati posti auto o box da vendere in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

La trasformazione abusiva del piano pilotis

Può accadere che il costruttore, per ottenere i permessi di costruire e l’assenso alle opere di urbanizzazione, sottoscriva con il Comune un “atto d’impegno” a mantenere permanentemente e irrevocabilmente libero e “a giorno” il piano “pilotis”, salvo adibirlo a parcheggio pubblico. Se, però, successivamente, previo atto di frazionamento, non rispettasse l’impegno, realizzando (senza richiedere un permesso di costruire) nel predetto porticato posti auto condominiali da vendere ai singoli condomini, l’operazione si dovrebbe considerare abusiva e l’autorità comunale potrebbe benissimo pretendere la demolizione o rimozione delle opere abusive ed il ripristino dei luoghi nello stato conforme alla situazione urbanistico-edilizia autorizzata (cioè la destinazione dell’area a parcheggio pubblico). Il mutamento di destinazione d’uso, da parcheggio libero a posti auto condominiali (pertanto di uso esclusivo), comporta una modifica (intesa come aumento) del c.d. “carico urbanistico”, attesa l’impossibilità sopravvenuta, da parte del pubblico indistinto, di utilizzare liberamente il parcheggio. In altre parole, scompare, o per lo meno si riduce in proporzione, la superficie disponibile per il parcheggio di chiunque debba legittimamente accedere al condominio, quindi non solo dei residenti e dei loro familiari e conoscenti, ma anche dei fornitori e simili (Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 27 giugno 2019 n. 4423).

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Piano pilotis e box o posti auto: le spese rifacimento della soletta divisoria

Se sorge la necessità di suddividere le spese della soletta dell’appartamento sovrastante al piano pilotis nell’ambito del quale si trovano i box è necessario individuare il criterio applicabile.

A tale proposito il criterio migliore sembra quello previsto dall’articolo 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa, identificata con il pavimento del piano superiore, a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’articolo 1123 c.c. Ai proprietari dei posti auto o box sottostanti spetta, invece, l’onere di sostenere l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (cioè la sotto-soletta o cielino dell’appartamento soprastante). Le spese per la manutenzione e ricostruzione del solaio sono sostenute in parti eguali dai proprietario dell’appartamento e i titolari dei box o posti auto.

Superbonus e Isolamento termico del piano pilotis con sottostanti box: è un’opera di rilevanza condominiale?

Nell’ambito della realizzazione di un cappotto si può procedere ad un intervento di coibentazione della soletta di separazione tra garage e appartamento soprastante. Se il materiale isolante viene realizzato “dall’esterno”, rispetto al volume riscaldato, si avrà un intervento sia su parte condominiale sia su parte privata (quando la lavorazione interessa la superficie interna ai singoli box privati). L’intervento di isolamento del pavimento dei locali riscaldati, ancorché eseguito attraverso la posa di isolante all’interno di singole unità immobiliari pertinenziali, rappresenta, analogamente all’isolamento del tetto, un unico intervento condominiale (Risposta data all’interpello 901-1003/2021 dalla D.re Piemonte). Del resto, il cappotto, una volta installato, costituisce parte integrante dei muri perimetrali, cioè come nuova pelle isolante che entra a far parte della composizione architettonica esistente. Qualora si decida di proteggere con il cappotto termico la soletta di separazione tra garage e appartamenti soprastanti, l’intervento riguarda comunque una parte comune a tutti i condomini.

La spesa per tale tipo di attività – che garantisce l’isolamento termico e il risparmio energetico generale ed è finalizzata a preservare l’intero stabile – deve essere ripartita a carico dei soli proprietari degli appartamenti (senza coinvolgere i proprietari di box, a meno che non siano titolari di appartamenti e salvo diverse disposizioni del regolamento).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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