Nullità del titolo e possesso utile all'usucapione (Nota a Cass. Civ., Sez. II, 27 agosto 2019, n. 21726)

Nullità del titolo e possesso utile all’usucapione (Nota a Cass. Civ., Sez. II, 27 agosto 2019, n. 21726)

di Redazione

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di Giorgio Mazzone*

* Avvocato

Sommario

1. I fatti di causa

2. Usucapione e possesso utile ad usucapionem. La detenzione e l’interversione del possesso

3. La sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II, 27 agosto 2019, n. 21726

1. I fatti di causa

Una società ha adito il Tribunale Ordinario per ottenere la condanna al rilascio di un appartamento sito in una palazzina dalla medesima edificata e che – a detta dell’attrice – sarebbe stato occupato sine titulo dai coniugi convenuti.

Questi ultimi si sono costituiti in giudizio e hanno eccepito di aver acquistato l’unità immobiliare dalla società con il versamento del prezzo pattuito per la compravendita e di aver conseguito la disponibilità dell’appartamento con la consegna delle chiavi da parte della medesima società. In via riconvenzionale hanno invocato l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione del bene in loro favore.

Il Tribunale ha respinto la domanda principale e, in accoglimento di quella riconvenzionale, ha dichiarato l’intervenuto acquisto della proprietà dell’appartamento in favore dei convenuti a titolo di usucapione.

La società ha interposto appello innanzi alla Corte di Appello che ha confermato la decisione del primo giudice osservando, inter alia, che il rapporto dei coniugi con l’immobile, risalente ad oltre trenta anni prima, quando essi vi avevano trasferito la residenza attivando a loro nome le utenze a servizio del bene, faceva desumere che i coniugi avessero esercitato sull’immobile una signoria di fatto tale da configurare l’animus possidendi e, dunque, un possesso utile ai fini dell’usucapione.

La società ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza della Corte di Appello affidato a quattro motivi con cui, in particolare, ha censurato la natura del rapporto tra i coniugi ed il bene come ricostruita nella decisione impugnata, dal momento che l’immissione degli stessi nella disponibilità dell’immobile in base all’intervenuto pagamento del prezzo di acquisto dell’appartamento pattuito verbalmente tra le parti, integra una fattispecie di detenzione e non di possesso, dunque, una relazione di fatto con il bene inidonea a consentire il maturare dell’usucapione.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso; vediamo in quali termini.

2. Usucapione e possesso utile ad usucapionem. La detenzione e l’interversione del possesso

L’art. 1158 c.c. rubricato “Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari“, dispone che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

La norma disciplina in via generale l’istituto dell’usucapione prevedendo che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

L’usucapione è, dunque, un modo di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà[1] e degli altri diritti reali che si verifica per effetto del possesso continuo e ininterrotto per i periodi di tempo stabili dalla legge.

La dottrina individua tradizionalmente la ratio dell’istituto nella certezza del diritto ed in particolare, delle situazioni dominicali: in altri termini, nel consentire a colui che, a fronte dell’inerzia del titolare, ne gestisce economicamente i beni, di acquisire la loro proprietà, il legislatore ha voluto convertire una situazione di mero fatto consolidatasi nel tempo in una situazione giuridica piena e definitiva, che sia in quanto tale, certa stabile e, pertanto, opponibile erga omnes[2].

Il possesso[3] utile ai fini dell’usucapione deve essere continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico, e non equivoco.

La continuità del possesso postula la corrispondenza del potere di fatto esercitato, al diritto reale posseduto e la sua conseguente manifestazione attraverso atti di possesso conformi alla qualità, alla destinazione della res e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto[4].

La continuità si distingue, pertanto, dall’interruzione del possesso giacché quest’ultima si riferisce al fatto del terzo che privi il possessore del possesso (c.d. interruzione naturale) o all’attività del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo (c.d. interruzione civile)[5].

Ai sensi dell’art. 1163 c.c. rubricato “Vizi del possesso“: “Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata“.

Il legislatore ha così previsto che il possesso ad usucapionem debba essere anche pacifico e pubblico e, quindi, non connotato da violenza e clandestinità e tale da non ingenerare nei terzi il dubbio circa l’effettiva intenzione dell’interessato[6].

L’inequivocità costituisce, invece, un requisito intrinseco al possesso[7] il quale deve consistere in modo né dubbio né incerto, nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Ad integrare, infine, il possesso utile all’usucapione è necessario, oltre alla continua e non interrotta relazione con la cosa secondo i requisiti appena descritti, anche l’intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene e, dunque, quale titolare di quel diritto reale a cui corrisponde la concreta attuazione del potere di fatto[8].

Si tratta del c.d. animus possidendi (definito anche “animus rem sibi habendi“) ovvero della componente soggettiva del possesso[9] intesa quale intenzione di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale. Ciò che rileva ai fini dell’usucapione, pertanto, non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l’ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio[10].

Il possesso connotato dai sopra evidenziati elementi oggettivi e soggettivi, per il tempo previsto dalla legge in relazione alla diversa tipologia del bene oggetto del possesso medesimo[11], determina l’acquisto a titolo originario del diritto di proprietà o degli altri diritti reali.

L’usucapione non può essere rilevata d’ufficio[12]; conseguentemente il relativo accertamento deve essere invocato dall’usucapiente e la sentenza è soggetta a trascrizione ai sensi dell’art. 2651 c.c.

Completata l’analisi relativa al possesso occorre analizzare l’istituto della detenzione per evidenziare le differenze tra i due istituti con particolare riferimento all’usucapione.

Il citato art. 1140 c.c. contiene la definizione di possesso, ma non quella di detenzione in quanto il secondo comma della disposizione stabilisce che “si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa“.

Il detentore, quindi, esercita il potere di fatto sulla cosa nomine alieno, cioè in nome e per conto del possessore, senza animus rem sibi habendi ovvero senza l’intento di esercitare un diritto reale proprio.

Il principale carattere differenziale tra le due situazioni materiali di dominio è rappresentato dall’elemento psicologico: il detentore, infatti, è privo dell’animus possidendi ed ha, invece, l’animus detinendi quale volontà di avere la cosa per la realizzazione di un proprio interesse mediante l’esercizio di un proprio diritto ovvero di un interesse altrui[13], che presuppone, dunque, l’altruità del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Il detentore, quindi, non ha affatto la volontà di esercitare poteri sulla res a nome proprio, poiché la sua relazione con il bene si fonda sempre sulla titolarità di un diritto personale di godimento, nell’interesse proprio o altrui, per ragioni di servizio ovvero di ospitalità.

Tradizionalmente si distingue tra la detenzione non qualificata, se viene esercitata nell’interesse altrui ovvero in relazione all’adempimento di un obbligo verso terzi (si pensi, ad esempio, al depositario o al mandatario) e la detenzione qualificata, se svolta nell’interesse proprio (come il conduttore o il comodatario); è detentore qualificato, pertanto, il soggetto che detiene la cosa di cui ha conseguito il godimento in forza di un titolo negoziale, nel proprio autonomo interesse[14].

Ne deriva che la detenzione, tanto qualificata, quanto non qualificata, è inidonea ai fini dell’usucapione e non può in alcun modo determinare l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale sul bene.

Il legislatore ha previsto, comunque, che la detenzione possa evolversi in possesso ai sensi dell’art. 1141 c.c.comma 2 c.c. secondo cui: “Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore“.

É questa la cosiddetta interversione del possesso per cui la trasformazione della detenzione in possesso può aver luogo solo quando il titolo della detenzione viene ad essere mutato per fatto proveniente da un terzo[15] o in forza di un’opposizione fatta dal detentore contro il possessore[16].

In altri termini, l’interversione del possesso deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione dell’animus rem sibi habendi all’animus detinendi.

Questa manifestazione deve essere specificamente rivolta contro il possessore in maniera tale da porlo in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento[17] e non può mai concretizzarsi in un atto di volizione interna, ma deve consistere in un fatto esterno, in una espressa estrinsecazione di volontà o in un comportamento concludente[18].

1 Masi, L’acquisto del diritto mediante il possesso, in Trattato di diritto privato diretto da Rescigno, 8, III, Torino, 1982; Montel, Sertorio, Usucapione, in Novissimo Digesto Italiano, XX, Torino, 1975; Ruperto, Usucapione (diritto vigente),in Enciclopedia del diritto, XLV, Milano, 1992.

2 Barassi, Diritti reali e possesso, Milano, 1952, 400; De Martino, Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari, in Commentario Scialoja Branca,Bologna-Roma, 1984, 63; Tenella Sillani, Possesso e detenzione,in Digesto civ., XIV, 4^ ed., Torino, 1996. In giurisprudenza, vds., ex multis, Cass. Civ., Sez. II, 22 aprile 1992, n. 4807 secondo cui: “L’acquisto della proprietà per usucapione dei beni immobili ha per fondamento una statuizione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto sulla cosa da parte di chi si sostituisce a lui nell’utilizzazione di essa. La pienezza e l’esclusività di questo potere, che soddisfano il requisito dell’univocità del possesso, lo rendono idoneo a determinare il compiersi della prescrizione acquisitiva“.

3 Art. 1140 c.c. “Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.

4 Si vedano, Cass. Civ., Sez. II, 29 novembre 2005, n. 25922 e Cass. Civ., Sez. II, 6 agosto 2004, n. 15145.

5 Cass. Civ., Sez. II, 13 dicembre 1994, n. 10652. Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’articolo 1165 c.c. richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione. Secondo l’unanime orientamento della giurisprudenza “il rinvio dell’art. 1165 c.c. alle norme sulla prescrizione in generale e, in particolare, a quelle relative alle cause di sospensione ed interruzione, incontra il limite della compatibilità di queste con la natura stessa dell’usucapione, con la conseguenza che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure ad atti giudiziali, siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente, come la notifica dell’atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale. Non sono, invece, idonei come atti interruttivi del termine utile per l’usucapione la diffida o la messa in mora in quanto può esercitarsi il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del diritto reale” (Cass. Civ., Sez. II, 6 maggio 2014, n. 9682; Cass. Civ., Sez. II, 27 maggio 2010, n. 13002; Cass. Civ., Sez. II, 19 giugno 2003 n. 9845).

6 Montel, Il possesso,in Trattato di diritto civile italiano fondato da Vassalli, Torino, 1956, 158.

7 Ruperto, Usucapione (diritto vigente), cit., 1032. In giurisprudenza, vds., Cass. Civ., Sez. II, 22 aprile 1992, n. 4807; Cass. Civ., Sez. II, 18 aprile 2003 n. 6314.

8 Cass. Civ., 8 maggio 1967 n. 909.

9 De Martino, Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari, cit., 8; Montel, Il possesso,in Trattato di diritto civile italiano fondato da Vassalli, cit., 34; Sacco, Possesso, in Rivista di diritto civile, 1986, II, 323; Natoli, Diritto civile, II, Diritti reali, Torino, 1988, 359.

10 Cass. Civ., Sez. II, 15 luglio 2002, n. 10230; Cass. Civ., Sez. II, 26 aprile 2002, n. 6079; Cass. Civ., Sez. II, 5 settembre 1998, n. 8823; Cass. Civ., Sez. II, 1 luglio 1996, n. 5964.

11 Art. 1158 c.c.: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Art. 1159 c.c.: “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile”. Art. 1160 c.c.: “L’usucapione di un’universalità di mobili o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni. Nel caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo idoneo, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni”. Art. 1161 c.c. “In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se il possessore è di mala fede, l’usucapione si compie con il decorso di venti anni”. Art. 1162 c.c.: “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene mobile iscritto in pubblici registri, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie in suo favore l’usucapione col decorso di tre anni dalla data della trascrizione. Se non concorrono le condizioni previste dal comma precedente, l’usucapione si compie col decorso di dieci anni. Le stesse disposizioni si applicano nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento”.

12 Montel, Il possesso,in Trattato di diritto civile italiano fondato da Vassalli, cit., 380.

13 Montel, Il contenuto del rapporto possessorio,in Giurisprudenza agraria italiana, 1965, 525; Levoni, La tutela del possesso, II, Milano,1979, 163; Franceschelli, Diritto privato, V^ ed., Milano, 2011, 423.

14 Ruperto, La giurisprudenza sul Codice civile. Coordinata con la dottrina, Libro III, Artt. 1140-1172, Milano 2011, 47; Cendon, Commentario al codice civile, Artt. 1140-1172, Milano, 2009, 275. In giurisprudenza vds., ex multis, Cass. Civ., Sez. II, 29 aprile 2002, n. 6221.

15 Cass. Civ., Sez. II, 7 dicembre 2006, n. 26228 ha precisato che: “Il fatto ‘proveniente dal terzo’ che, ai sensi dell’art. 1141, 2º comma, c.c., può costituire causa idonea ad operare il mutamento della detenzione in possesso non può consistere in un mero comportamento materiale, ma deve consistere in un atto che, indipendentemente dalla sua validità ed efficacia, sia diretto a trasferire al detentore il diritto corrispondente al possesso da questi vantato”.

16 Cass. Civ., 5 dicembre 1990, n. 11691, ha rilevato come “l’opposizione del detentore contro il possessore, che può aver luogo sia giudizialmente che stragiudizialmente, consiste nel rendere noto al possessore, e cioè a colui per conto del quale la cosa era detenuta, in termini inequivoci e contestando il di lui diritto, l’intenzione di tenere la cosa come propria”.

17 In questo senso, Cass. Civ., Sez. I, 20 dicembre 2016, n. 26327.

18 Così, Cass. Civ., Cass. civ., 29 maggio 1981, n. 3523.

3. La sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II, 27 agosto 2019, n. 21726

La sentenza in commento[19] si pone in continuità con il consolidato indirizzo giurisprudenziale della Corte Suprema in subiecta materia, confermando l’interpretazione delle norme e degli istituti che è stata sopra declinata.

La pronuncia muove dal presupposto – incontestato tra le parti – che nel caso di specie ricorre un’ipotesi di compravendita di bene immobile realizzata verbalmente e, quindi, nulla per difetto di forma scritta prevista dalla legge come requisito ad substantiam, cui tuttavia la società ed i coniugi hanno dato esecuzione de facto attraverso lo scambio delle chiavi del bene e del prezzo pattuito per il suo acquisto.

La Corte di Cassazione richiama al riguardo il principio, affermato dalle Sezioni Unite[20] con riferimento alla fattispecie della promessa di vendita con effetti anticipati, secondo cui “quando tra le parti viene convenuta la consegna del bene immobile prima della stipula del relativo rogito di compravendita non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi di quest’ultimo, ma la disponibilità del bene conseguita dall’acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato con la compravendita, produttivo di meri effetti obbligatori“.

A ciò consegue che la relazione con la res del soggetto anticipatamente immesso nella sua disponibilità, non costituisce possesso, ma semplice detenzione qualificata, salva la dimostrazione da parte dell’interessato, dell’esistenza di un atto di interversione del possesso idoneo a far decorrere, in favore del soggetto che ha la materiale disponibilità dell’immobile, il decorso del termine utile per la sua usucapione.

A questo punto è necessario valutare se tale ultima situazione possa ricorrere anche nel caso di usucapione fondata su un titolo affetto da nullità.

La risposta della Corte di Cassazione è positiva e muove dalla giurisprudenza in materia di donazione di bene altrui, nulla per effetto della previsione di cui all’art. 771 c.c. che prevede il divieto della donazione dei beni futuri, ma, tuttavia ritenuta idonea ai fini dell’usucapione decennale prevista dall’articolo 1159 c.c., in presenza degli altri elementi rappresentati, in particolare, dalla trascrizione dell’atto, oltre che dalla buona fede del donatario[21].

Secondo la sentenza in commento, dunque, se la Corte Suprema ha affermato l’idoneità della donazione nulla a costituire, se debitamente trascritta, titolo idoneo ai fini dell’usucapione abbreviata, allora tale orientamento conferma il principio secondo cui, in presenza di un titolo affetto da nullità, per potersi configurare una situazione di possesso in capo al soggetto che acquisti in base ad esso una relazione di fatto con la res non è sufficiente la materiale detenzione della stessa, ma occorre un atto ulteriore di interversione, idoneo a manifestare all’esterno la volontà del predetto soggetto di comportarsi come unico proprietario del bene.

Atto che – perseguendo nel parallelismo tra le due fattispecie operato dalla Corte di Cassazione – “nel caso di cui all’art. Art. 1159 c.c., è rappresentato dalla trascrizione del titolo nei registri immobiliari, mentre nel diverso caso di cui all’art. Art. 1158 c.c. è costituito da un atto materiale idoneo ad esprimere la volontà di realizzare una vera e propria interversio possessionis”.

L’atto di interversione deve presentare le caratteristiche analizzate nel precedente paragrafo e, dunque, deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore specificamente rivolta contro il possessore dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione dell’animus rem sibi habendi all’animus detinendi in maniera tale da porre il possessore in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento[22].

Nel caso di specie i semplici elementi del trasferimento della residenza nell’immobile e dell’attivazione delle relative utenze, valorizzati dalla Corte di Appello, non possono costituire per la Corte Suprema idonei atti di interversione del possesso “in quanto essi potrebbero – in linea di ipotesi – anche derivare da un mero rapporto di detenzione titolata del bene immobile di cui si discute”.

La sentenza ha, quindi, affermato il seguente principio di diritto: “Nell’ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della res ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito può affermare l’esistenza, in capo al soggetto che in virtù del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile ad usucapionem soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l’interversione del possesso, che non può essere rappresentato da comportamenti – quali il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze a proprio nome – che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la res“.

19 Cass. Civ., Sez. II, 27 agosto 2019, n. 21726.

20 Cass. Civ., Sez. Un., 27 marzo 2008, n. 7930; nei medesimi termini, Cass. Civ., Sez. II, 16 marzo 2016, n. 5211; Cass. Civ., Sez. II, 26 aprile 2010, n. 9896; Cass. Civ., Sez. II, 25 gennaio 2010, n. 1296.

21 Cass. Civ., Sez. II, 5 maggio 2009, n. 10356; Cass. Civ., Sez. VI, 23 maggio 2013, n. 12782.

22 Cass. n. 26327/2016, cit., ha precisato che questa espressa manifestazione rivolta contro il possessore non può mai concretizzarsi in un atto di volizione interna, ma deve consistere in un fatto esterno, in una espressa estrinsecazione di volontà o in un comportamento concludente.

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