Modi di acquisto della proprietà

di Gerardina Trotta

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I modi di acquisto della proprietà, che consistono in tutti quegli atti o fatti giuridici che permettono di diventare proprietario di un bene sia esso mobile o immobile, sono due: a titolo originario e a titolo derivativo.

Acquistare la proprietà a titolo originario, vuol dire acquistare il diritto a prescindere dalla sua titolarità in capo ad un altro soggetto ossia non si verifica nessun trasferimento. Essi sono:

  • Occupazione
  • Invenzione
  • Accessione
  • Unione
  • Specificazione
  • Usucapione
  • Possesso vale titolo

Diverso è l’acquisto della proprietà a titolo derivativo. Si assiste, infatti, al trasferimento del diritto da un soggetto a un altro. Rientrano nei modi d’acquisto della proprietà a titolo derivativo gli atti tra vivi quale può essere ad esempio, la permuta, la compravendita e la donazione e gli atti mortis causa.

Il codice civile nell’articolo 922 nel far menzione dei modi di acquisto della proprietà, lascia intendere che non si tratta di un elenco definitivo, essendo prevista la possibilità di acquistare la proprietà “anche negli altri modi stabiliti dalla legge”.

L’occupazione

L’occupazione è disciplinata dall’articolo 923 all’articolo 926 e dall’articolo 842 del codice civile. Si acquista la proprietà mediante occupazione quando ci si appropria di cose mobili che non appartengono a nessuno (res nullius) ovvero sono state abbandonate (res derelicte). L’occupazione è ammessa solo per i beni mobili e non anche per quelli immobili, perché questi ultimi appartengono allo Stato e si parla di beni immobili vacanti. L’occupazione di particolari beni quali ad esempio tartufi o selvaggina, può avvenire entro determinati limiti e condizioni.

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L’invenzione

L’invenzione è disciplinata dall’articolo 927 all’articolo 933 del codice civile e consiste nell’appropriarsi di beni mobili smarriti da altri. La norma dispone che chi trova una cosa mobile altrui deve restituirla al proprietario. Colui che effettua il ritrovamento prende il nome di inventore, il quale deve consegnare la cosa al Sindaco del luogo in cui è avvenuto il ritrovamento, se non conosce il proprietario, indicando anche le circostanze del ritrovamento; gli uffici competenti provvederanno poi a darne adeguata pubblicità, mediante pubblicazioni all’albo. Se trascorso un anno dalla pubblicazione, nessuno si presenta a rivendicare il bene, la proprietà spetta all’inventore; se invece il proprietario si presenta e dimostra il suo diritto, il bene gli viene consegnato e si stabilisce un equo compenso a favore dell’inventore.

Una particolare ipotesi è quella del tesoro, che è un bene mobile di pregio, che può essere nascosto o sotterrato. Se la cosa è stata trovata in un fondo o mobile altrui senza che vi sia stata una particolare ricerca, la proprietà spetta per metà a chi ha effettuato il ritrovamento e per metà al proprietario del bene in cui era nascosto il tesoro; da qui la differenza con l’occupazione. Per il ritrovamento di oggetti di interesse storico, la disposizione in esame non vale. La proprietà sarà dello Stato, previo compenso al proprietario del bene contenente il tesoro e all’eventuale ritrovatore.

 

L’accessione

L’accessione è disciplinata dall’articolo 934 all’articolo 938 del codice civile. In base a queste disposizioni, il proprietario di un terreno acquista la proprietà di qualsiasi bene che ad esso viene unito (ad es. un edificio, una piantagione). Il proprietario è tenuto a rimborsare all’altro i costi sostenuti oppure a pagargli la somma corrispondente all’aumento di valore conseguito dal terreno.

Per stabilire quale bene attrae l’altro, si ricorre al concetto della prevalenza. La cosa principale, attrae la cosa secondaria, che è accessoria. Partendo da questo concetto generale di accessione, si distingue l’accessione di immobile a immobile, di mobile a immobile e di mobile a mobile.

L’accessione di immobile a immobile può derivare da un atto dell’uomo o da un evento naturale ed è di scarso interesse pratico[2], di seguito le varie ipotesi:

  • Alluvione: unioni e incrementi di terra, che si formano nei fondi posti lungo le rive dei fiumi o torrenti. Appartengono al proprietario del fondo;
  • Avulsione: un fiume o torrente stacca una parte considerevole e riconoscibile di un fondo contiguo e la trasporta verso un altro fondo. Il proprietario del fondo al quale si è unita la parte staccata ne acquista la proprietà, deve però pagare all’altro un’indennità nei limiti del maggior valore recato al fondo dall’avulsione;
  • Alveo abbandonato: se un fiume o un torrente forma un nuovo letto, il terreno abbandonato rimane assoggettato al regime del demanio pubblico;
  • Isola formata nel fiume: le isole e unioni di terra che si formano nel letto dei fiumi o torrenti appartengono al demanio pubblico.

L’accessione di mobile a immobile è frutto dell’opera dell’uomo e concerne tutto ciò che di mobile, viene unito al terreno ed è un’ipotesi che si presenta con maggiore frequenza (ad es. una piantagione) . L’articolo 938 del codice civile, prevede il fenomeno della cosiddetta accessione invertita, in base al quale il costruttore dell’edificio diviene (o almeno può divenire) proprietario del suolo e dello stesso edificio. Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi, l’autorità giudiziaria, può attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni. Quest’ultima ipotesi concerne l’accessione di immobile a mobile.

L’accessione di mobile a mobile ci rimanda all’unione.

L’unione

L’unione regolata dagli articoli 939, 945 e 947 del codice civile, si ha quando più cose mobili, che appartengono a proprietari diversi, vengono unite tra loro e formano un’unica cosa. In conseguenza dell’unione si origina una situazione di proprietà comune se le cose non sono più separabili, diversamente ciascuno conserva la proprietà della sua cosa. Se tra le cose se ne trova una che si può considerare principale rispetto alle altre anche in virtù del suo valore economico, il proprietario diviene proprietario dell’intera unione corrispondendo agli altri il valore dei rispettivi beni.

La specificazione

La specificazione disciplinata nell’articolo 940 del codice civile, prevede l’acquisto della proprietà da parte di un soggetto nel caso in cui questi usa materiali altrui per formare una cosa nuova; egli è tenuto a pagare agli altri il valore dei materiali che ha usato. Se il valore dei materiali è superiore alla manodopera, la proprietà viene acquistata dal proprietario dei materiali che dovrà pagare all’altro il valore del suo lavoro.

L’usucapione

L’usucapione disciplinata nel libro terzo, ottavo titolo, secondo capo, terza sezione del codice civile (artt. 1158 a 1167) è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e degli altri diritti reali di godimento (uso, abitazione, usufrutto, superfice, enfiteusi e servitù prediali). I diritti reali di godimento differiscono dai diritti reali di garanzia che sono il pegno e l’ipoteca. Entrambe le figure che sono rigorosamente tipiche, rientrano nella macro categoria dei diritti reali su cosa altrui e si contrappongono al diritto reale su cosa propria per eccellenza che è dato dal diritto di proprietà. L’usucapione si basa sul possesso prolungato nel tempo di beni mobili, mobili registrati e immobili.

Il possesso deve essere:

  • Pacifico, cioè non deve essere ottenuto mediante l’uso della forza;
  • Pubblico, in quanto non deve essere esercitato in modo occulto e clandestino;
  • Continuo, nel senso che il possessore non deve aver mai cessato di possedere il bene;
  • Non interrotto, non deve aver subito nessun tipo di interruzione da parte del proprietario.

Ai fini dell’usucapione, non è facile dimostrare che si è posseduto il bene in modo continuativo. L’articolo 1142 del codice civile stabilisce che se una persona dimostra di aver posseduto il bene in passato e di possederlo ancora oggi, si presume con ammissione di prova contraria, che egli abbia posseduto il bene anche nel periodo intermedio.

L’usucapione opera in tempi diversi a seconda del bene; è altresì prevista l’usucapione abbreviata in alcuni casi.

Nel caso di beni immobili, sono necessari venti anni di possesso per poter usucapire; bastano però dieci anni se il possessore è di buona fede e ha acquistato il bene in base a un titolo idoneo, regolarmente trascritto.

Per i beni mobili, l’usucapione si compie in venti anni se il possesso è di mala fede, in dieci anni se è di buona fede.

Per i beni mobili registrati l’usucapione ordinaria, si attua in dieci anni; ricorre invece l’usucapione abbreviata di tre anni se ricorrono gli stessi requisiti previsti per l’usucapione abbreviata dei beni immobili (buona fede, titolo idoneo, trascrizione).

Il possesso vale titolo

Il possesso vale titolo, detto anche acquisto a non domino, disciplinato dall’articolo 1153 all’articolo 1157 del codice civile, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario relativo ai soli beni mobili e che non richiede il possesso prolungato nel tempo, a differenza dell’usucapione.

Tre sono i requisiti:

  • Possesso;
  • Buona fede;
  • Titolo idoneo.

Se una persona acquista un bene mobile da chi non è proprietario, non corre il rischio di vedersi portare via il bene, ma ne diventa proprietario se è in buona fede e quindi ignora l’esistenza di un altrui diritto e per converso la mancanza del diritto del venditore di venderlo e se ha posto in essere un atto idoneo al trasferimento.

È evidente lo scopo del principio in esame: la circolazione dei beni mobili è così diffusa che non si può pretendere in ogni occasione di accertarsi dell’esistenza del diritto del venditore di vendere il bene.  Lo stesso discorso non vale per i beni immobili e per i beni mobili registrati. Questi ultimi proprio perché sono di  maggior valore, vanno incontro a meno scambi e richiedono più formalità (scrittura privata o scrittura privata autenticata o atto pubblico)[3].

Nel caso di conflitti tra più acquirenti, prevale chi per primo ha acquistato il possesso di buona fede, indipendentemente dalla data di acquisto. L’unico diritto che potrebbe essere esercitato dagli altri acquirenti è quello di farsi restituire il denaro e ottenere il risarcimento danni.

Modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo: atti inter vivos e mortis causa

I modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo possono essere inter vivos o mortis causa. Nel primo caso i principali sono dati dal contratto di compravendita, dalla permuta e dalla donazione, nel secondo caso abbiamo il testamento accanto alla successione legittima e necessaria.

Il contratto di compravendita è sicuramente quello più utilizzato nella pratica commerciale e permette di scambiare un bene mobile,  un mobile registrato, un immobile o un servizio dietro pagamento di un determinato prezzo.

La permuta è il contratto tramite il quale le parti scambiano beni o diritti come una sorta di baratto e non beni dietro pagamento di un corrispettivo, da qui la differenza con il contratto di compravendita.

La donazione è il contratto con cui per spirito di liberalità, un soggetto detto donante dispone di un proprio diritto a favore di un altro soggetto detto donatario. È possibile gravare la donazione di un onere, che consiste in un peso ovvero un comportamento che bisogna tenere previa acquisizione del diritto oggetto di donazione.

 

La successione a causa di morte può essere legittima, testamentaria e necessaria.

Si ha la successione legittima, quando il de cuius non ha provveduto a redigere il testamento ovvero se lo ha redatto è divenuto nullo annullabile ovvero ancora ha disposto solo per una parte di beni ossia i legati creando così la concorrenza tra la successione testamentaria e quella legittima.

Dire che la successione è testamentaria, vuol dire che alla base c’è un testamento, in cui il de cuius ha individuato persone della famiglia e non, cui andranno i suoi beni. Il testamento può essere olografo, pubblico, segreto e speciale, ma questo è un caso limitato a poche ipotesi.

Ricorre la successione necessaria quando determinati soggetti denominati legittimari, sono ammessi per legge a beneficiare di una quota del patrimonio ereditario, indipendentemente dalle disposizioni contenute nel testamento.

Da ultimo, la successione può essere a titolo universale e a titolo particolare, a seconda che l’erede subentra nella titolarità dell’intero patrimonio o in una sola parte di esso, acquisendo in quest’ultimo caso la qualifica di legatario.

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Note

[1] L’intera trattazione è  un esplicazione degli istituti giuridici, disciplinati dal codice civile.

[2] Vedi A.T., Istituzioni di diritto civile, 45 ͣed., Cedam 2012, 602-603.

[3] La scrittura privata, è un atto redatto e firmato da privati. La scrittura privata autenticata non è altro che una scrittura privata, cui un pubblico ufficiale attesta l’identità delle parti e la veridicità delle firme; L’atto pubblico è l’atto redatto secondo determinate formalità da un notaio o un altro pubblico ufficiale, che ne riconosce sotto la propria responsabilità la veridicità di quanto affermato dalle parti.

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