Locazioni brevi: le novità della Legge di Bilancio 2026 e le decisioni della Corte Costituzionale

La legge di bilancio 2026 (legge n. 199 del 30 dicembre 2025), approvata definitivamente dalla Camera il 30 dicembre e pubblicata in Gazzetta lo stesso giorno, contiene una novità relativa alle locazioni brevi. La misura si inserisce in un quadro normativo già in evoluzione (tra codice identificativo nazionale (CIN), disciplina e regolamentazioni locali) e mira a rafforzare trasparenza, controllo e sostenibilità del mercato turistico. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Locazioni brevi: la Legge di bilancio 2026

La legge di bilancio 2026 interviene su una disposizione già esistente – il comma 595 della legge 178/2020 – che disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi.
La Legge di bilancio riduce drasticamente da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che un privato può destinare alla locazione breve mantenendo il regime fiscale “privato” (cedolare secca o IRPEF). A partire dal periodo d’imposta 2026, chi mette in locazione tre o più appartamenti non potrà più essere considerato un semplice privato che gestisce i propri immobili. La legge presume infatti che, oltre detta soglia, l’attività assuma un carattere organizzato e continuativo, tipico dell’impresa. Questo comporta un cambio di regime non da poco: il proprietario dovrà aprire una partita IVA, adottare un sistema di contabilità più strutturato e adempiere ai relativi obblighi fiscali e previdenziali, come farebbe qualsiasi altro operatore economico.
A livello fiscale, la manovra mantiene invariato il regime applicabile al primo immobile locato, che continua a beneficiare della cedolare secca al 21%.
Per il secondo immobile, invece, il legislatore introduce un aggravio impositivo, prevedendo l’applicazione dell’aliquota del 26%, con conseguente incremento della pressione fiscale sul contribuente che gestisce più unità immobiliari.
Come detto, la discontinuità più rilevante si registra tuttavia con riferimento al terzo immobile. In tale ipotesi, il contribuente non può più esercitare l’opzione per la cedolare secca relativamente ai redditi derivanti da locazioni di durata inferiore a 30 giorni. La norma introduce infatti una presunzione legale assoluta secondo cui la locazione breve di tre o più unità immobiliari integra, di per sé, un’attività svolta in regime d’impresa. La presunzione è iuris et de iure e pertanto non consente prova contraria: il contribuente non può dimostrare che l’attività è svolta in modo non organizzato o privo dei requisiti tipici dell’impresa. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025

Con la sentenza n. 186 depositata il 16 dicembre 2025, la Corte costituzionale ha respinto il ricorso del Governo e ha dichiarato infondate le questioni relative all’articolo 59 della legge della Regione Toscana numero 61 del 2024, recante il Testo unico del turismo.
L’articolo 59 della legge regionale toscana disciplina in modo molto preciso come i Comuni possano intervenire sugli affitti brevi nelle zone più esposte alla pressione turistica. La norma stabilisce che i Comuni capoluogo e quelli caratterizzati da un forte afflusso turistico hanno la possibilità di adottare un proprio regolamento per governare il fenomeno delle locazioni brevi. Attraverso questo regolamento, i municipi possono individuare aree o quartieri della città in cui introdurre criteri e limiti specifici per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica, anche quando essa viene esercitata in forma imprenditoriale.
La norma prevede inoltre un altro elemento importante: nei Comuni che adottano questo regolamento, l’attività di affitto breve nelle aree individuate non può essere svolta liberamente, ma richiede una specifica autorizzazione. Quest’ultima ha durata quinquennale e deve essere richiesta per ogni singola unità immobiliare che si intende destinare alle locazioni brevi.
La Consulta ha chiarito innanzitutto che la disciplina introdotta dalla Toscana non incide sui contratti di locazione in sé, che restano materia di competenza statale. La legge regionale, infatti, non modifica né limita l’autonomia negoziale dei privati, ma interviene su un piano diverso: gli adempimenti amministrativi e l’organizzazione del territorio.
Secondo la Corte Costituzionale, le misure introdotte riguardano l’avvio e l’esercizio di un’attività economica di tipo turistico. In altre parole la Corte ha chiaramente affermato che le misure sopra dette attengono al turismo e al governo del territorio, rientrando pienamente nelle competenze delle Regioni.
La Corte ha anche valorizzato le finalità della normativa toscana, ritenendole pienamente legittime: garantire un turismo sostenibile; tutelare il patrimonio storico e culturale; preservare l’equilibrio sociale e urbanistico delle città; assicurare un adeguato numero di alloggi a lungo termine e a prezzi accessibili per i residenti.
Quanto alle censure di incoerenza e contraddittorietà sollevate dal Governo, la Consulta le ha respinte, osservando che gli elementi richiamati dalla legge (tutela del patrimonio culturale, salvaguardia del tessuto sociale, equilibrio urbanistico) sono perfettamente coerenti con gli obiettivi perseguiti.

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3. La sentenza della Corte costituzionale n. 218/2025

È importante sottolineare che la Corte Costituzionale ha ritenuto non condivisibile le censure sollevate dal Governo secondo cui la normativa toscana sarebbe confusa, poco chiara e frutto di modifiche frammentarie, tali da renderla di “difficile intellegibilità” (sentenza 30/12/2025, n. 218).
A tale proposito la Corte osserva che la Regione Toscana non ha prodotto una normativa caotica o stratificata in modo disordinato. Al contrario, secondo i giudici costituzionali ha approvato un testo organico e unitario sul turismo (la legge regionale n. 61/2024), che ha riordinato l’intera materia. Per questo motivo, secondo la Corte, la disciplina complessiva risulta chiara, coerente e facilmente comprensibile, e non presenta alcuna delle criticità lamentate dal Governo.

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