Locazione turistica in condominio: quando è lecita

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 6769 del 19/03/2018

1. Il caso: il condominio contesta l’attività del proprietario

La vicenda trae origine dall’iniziativa di un condominio che conveniva in giudizio un condomino, accusandolo di voler destinare il proprio appartamento a un uso non consentito. Secondo l’attore, ciò che avveniva nell’unità immobiliare era riconducibile a un B&B o comunque a una forma di ospitalità assimilabile all’affittacamere, vietata dall’art. 5 del regolamento condominiale. Tale norma proibiva infatti di trasformare gli appartamenti in strutture ricettive (“affittacamere, locanda, pensione o albergo”) o in generale di impiegarli per iniziative che comportavano un “afflusso eccessivo di estranei” o che potevano turbare la tranquillità dei condomini.
Il condominio lamentava inoltre disagi derivanti dal via vai di persone, dal mancato rispetto della raccolta differenziata e da un uso dell’immobile ritenuto incompatibile con la destinazione abitativa. Tuttavia, in primo grado, l’unico documento prodotto dall’attore era il regolamento condominiale.
Il convenuto si costituiva contestando radicalmente la ricostruzione avversaria. Il condomino sosteneva di svolgere esclusivamente locazioni turistiche, attività regolata dal codice civile e dalla normativa nazionale, del tutto distinta da un esercizio ricettivo. Inoltre sosteneva di offrire solo l’alloggio, senza servizi aggiuntivi, come confermato dall’assenza di prove da parte del condominio. Infine il convenuto documentava di aver comunicato al Comune l’avvio dell’attività di locazione turistica.
Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che il regolamento, pur contrattuale, dovesse essere interpretato con rigore e che il divieto riguardasse attività ricettive vere e proprie, non la locazione dell’intera unità immobiliare, anche se di breve durata.
Il condominio proponeva appello, sostenendo che la residenza anagrafica del proprietario nell’immobile era elemento decisivo per qualificare l’attività come affittacamere e che l’elenco delle attività vietate doveva essere interpretato estensivamente, includendo anche le locazioni brevi sistematiche, considerate para‑alberghiere per il continuo avvicendamento di persone estranee. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Affitti brevi vietati dal regolamento condominiale?

Il divieto di svolgere attività di affittacamere previsto dal regolamento impedisce la locazione turistica?

3. La decisione della Corte: locazione turistica lecita

La Corte di Appello ha dato torto al condominio. In primo luogo, i giudici di secondo grado hanno confermato l’opponibilità del regolamento, chiarendo che le clausole limitative del diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva: occorre un divieto chiaro e specifico. L’art. 5 del regolamento infatti vietava attività ricettive con prestazioni di servizi alla persona, non la locazione dell’intero appartamento.
In secondo luogo, la Corte ha rilevato che il condominio non ha fornito alcuna prova dell’esercizio da parte del convenuto di un’attività di B&B o affittacamere: nessun verbale, nessuna testimonianza, nessun documento. Al contrario, il convenuto ha dimostrato documentalmente di svolgere solo locazioni turistiche, prive di servizi aggiuntivi.
La Corte di Appello ha evidenziato poi come la residenza anagrafica del proprietario sia irrilevante ai fini della qualificazione dell’attività e che i presunti disagi non sono stati provati. Le locazioni turistiche, di per sé, non sono più moleste delle locazioni ordinarie: occorrono fatti concreti, non mere supposizioni. L’appello è stato rigettato, con condanna del condominio alle spese e obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

4. Locazione turistica vs attività alberghiera: le differenze

Sotto il profilo normativo, l’art. 53 del Codice del Turismo stabilisce che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione, confermando la natura locatizia e non imprenditoriale dell’attività. Questa qualificazione è ulteriormente rafforzata dall’art. 1 della Legge sulle locazioni abitative (L. 431/98, che esclude specificamente gli alloggi locati per finalità turistiche dall’applicazione di talune disposizioni in materia di locazione). In virtù del rinvio dell’art. 53 del Codice del Turismo al codice civile, le parti del contratto di locazione turistica possono liberamente pattuire la durata del contratto, ai sensi dell’art. 1573 c.c.
La differenza tra locazione turistica e attività alberghiere risiede essenzialmente nella presenza o meno di servizi accessori tipici dell’attività alberghiera, quali il cambio sistematico della biancheria, la pulizia periodica dei locali e la somministrazione di colazione/pasti
Se una clausola di natura contrattuale del regolamento vieta solo attività ricettive vere e proprie, cioè strutture aperte al pubblico, organizzate e dotate di servizi tipici dell’ospitalità, la locazione turistica nelle unità immobiliari del caseggiato è consentita (Trib. Milano 8 maggio 2018).
Quanto sopra vale anche per la locazione breve che si caratterizza per la durata non superiore a 30 giorni (articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017), l’assenza di organizzazione imprenditoriale e la presenza di limitati servizi accessori. In tali casi la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieta l’attività di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo non è opponibile al proprietario immobiliare che affitti il proprio appartamento (o i propri appartamenti) con contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni (Trib. Torino 10 marzo 2025 n. 1161).
La giurisprudenza ha peraltro chiarito che le previsioni regolamentari che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive si configurano come “servitù atipiche” e devono essere interpretate in modo restrittivo, dovendo ogni eventuale limite risultare quanto più possibile esplicito (Cass. civ., sez. II, 19/03/2018, n. 6769,). Nel caso di specie, il divieto regolamentare riguardava in modo specifico la destinazione dell’unità immobiliare ad “affittacamere, locanda, pensione e alberghi, categorie riconducibili a vere e proprie attività ricettive. Tale previsione, in quanto limitativa del diritto dominicale, non può essere interpretata estensivamente fino a ricomprendere la mera locazione turistica o la locazione breve dell’intero appartamento, che restano estranee all’ambito oggettivo del divieto.

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